從21年的高峰期算起，24年相較21年跌幅約16.66%。

我未找到21年中旬單月高峰期相對準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，下圖數(shù)據(jù)僅供參考，21年6月是相對高點(diǎn)，成交均價(jià)14339元/㎡，最新25年3月重慶二手房成交均價(jià)是10390元/㎡，跌幅27.5%，這與大家體感的30%跌幅就比較相近了。

價(jià)格是呈正態(tài)分布的，整體跌幅27.5%，所以有些房子可以做到逆勢上漲，有些房子可能甚至下跌幅度超過50%。

重慶過去4年有兩類房子掉價(jià)嚴(yán)重，注意我不是在唱空，只是希望通過我的分析幫大家的選籌提供一些參考。

正如投資界大師芒格曾說過：我如果知道我會(huì)死在哪里，我永遠(yuǎn)不會(huì)去那里。

01

新區(qū)邊角料

重慶過去10多年在大力開發(fā)新區(qū)，因?yàn)楹诵膮^(qū)土地稀缺，且樓盤大多高容積率，重慶人口又迅猛增長，核心區(qū)大規(guī)模開發(fā)不現(xiàn)實(shí)，拆遷速度慢且耗錢，于是重慶東西南北各個(gè)新區(qū)如雨后春筍，攻城略地，迅猛發(fā)展。

同時(shí)當(dāng)時(shí)市場火熱，大家購房熱情高漲，搶房大戰(zhàn)此起彼伏，TZ客也蜂擁而至，早期買了新區(qū)，比如照母山、西永、大學(xué)城的賺錢效應(yīng)明顯，一房難求，再加上各種新區(qū)概念炒作風(fēng)氣。

于是乎很多人買房就病急亂投醫(yī)了，不去深度研究板塊的內(nèi)核價(jià)值，來不及考慮那么多了，先上車再說，導(dǎo)致高位站崗，虧損嚴(yán)重，其中最典型的就是新區(qū)邊角料。

其實(shí)哪怕是現(xiàn)在，如果你預(yù)算不高，總價(jià)只有50-100萬預(yù)算，還想買個(gè)新點(diǎn)的大房子，你就只能選新區(qū)，但選新區(qū)一定要選新區(qū)的核心位置，軌道、商業(yè)、書包核心配套扎堆聚集的地方，而不是新區(qū)邊角料。

舉幾個(gè)板塊的例子：

空港中國摩，高峰期大概1萬多的價(jià)格吧，現(xiàn)在便宜的房子4000多。

蔡家萬科十七英里，高峰期接近2萬的價(jià)格，當(dāng)時(shí)各種吹噓，戶型設(shè)計(jì)好不得了，現(xiàn)在整體均價(jià)也就9000多。

璧山融創(chuàng)城，高峰期說璧山要起飛，科學(xué)城規(guī)劃，第二機(jī)場，新房高峰期8000多的價(jià)格，現(xiàn)在整體均價(jià)也就3000多。

其他案例我就不列舉了，還有不少，血淋淋的案例，大家一定要謹(jǐn)記再踩這些坑。

給大家的建議是：

1）新區(qū)的邊角料一定不要買，離軌道遠(yuǎn)，周邊啥子配套都沒有，商業(yè)、書包等等，且人氣極差，無購買力支撐。

2）買所見即所得的板塊房子，現(xiàn)在買房大家千萬不要聽人家畫餅，講規(guī)劃，你就買你眼睛看的見的東西，且已經(jīng)兌現(xiàn)的東西，因?yàn)楝F(xiàn)在土地不好賣了，ZF的米米是有限的，帶來很多新區(qū)的配套兌現(xiàn)周期越來越長。

02

核心區(qū)老破舊

相對而言，核心區(qū)老破舊的跌幅比新區(qū)邊角料要好一點(diǎn)，畢竟買房買的是地段地段還是地段。

但是整體來說，重慶核心區(qū)老破舊房子掉價(jià)也比較嚴(yán)重，為什么呢？

1）重慶老房子供應(yīng)量較大，重慶21年之前每年的土地供應(yīng)過于夸張，多年位居全國第一，致使重慶的老房子很多。什么叫老房子？給大家一個(gè)分界線參考，房齡在15年以上就算，對應(yīng)就是2010年前交房的房子，這些房子數(shù)量太多了，一點(diǎn)不稀缺。

2）重慶老房子居住體驗(yàn)較差，因?yàn)橹貞c核心區(qū)山地地形，土地稀缺，但人又很多，于是只有把容積率提高，大多小區(qū)修的又高又密，山坡坡上面修房子是常規(guī)操作，很多都是“筒子樓”，3T8戶、3T12戶的房子一抓一大把。

重慶以前酸雨天氣，導(dǎo)致房子房齡老了，外立面看上去就很舊，很多園林破破爛爛，電梯經(jīng)常出問題，社區(qū)圈層也不咋的。

加之這些老房子大多數(shù)形成聚集區(qū)，帶來整個(gè)板塊城市界面都很老，老破舊聚集，整體的居住體感就很差。

也舉幾個(gè)板塊的例子：

彈子石中海國際社區(qū)一期：房齡15年，高峰期接近2萬的價(jià)格，22都還有1.44萬/㎡的價(jià)格，現(xiàn)在整體均價(jià)也就9400多。

石橋鋪富州新城：房齡17年，高峰期1.3萬+價(jià)格，現(xiàn)在整體均價(jià)也就8500左右。

土灣保利康橋：房齡15年，高峰期1.3萬+價(jià)格，現(xiàn)在整體均價(jià)也就8900左右。這個(gè)小區(qū)我非常熟，之前買過，正是因?yàn)榉魁g老了后，高峰期果斷賣掉。

綜上，建議大家在重慶買房盡量要規(guī)避這兩類房子：新區(qū)邊角料+核心區(qū)老破舊，特別是TZ的朋友要盡量遠(yuǎn)離。如果你是自住，預(yù)算不高，買新區(qū)也要買新區(qū)的核心位置；如果你是自住同時(shí)還想讓房子保值增值，盡量買核心區(qū)的新房或者次新房。