文 |

哈嘍，大家好，小林哥這篇社會評論分析樓市新邏輯：年輕人買房，別再被慣性思維綁架。

相關(guān)規(guī)劃的出臺，像一把鑰匙打開了未來五年的買房新大門，要是沒摸清這背后的變化，辛苦攢下的積蓄可能真的會白白浪費(fèi)。

政策定調(diào)：房產(chǎn)回歸民生本質(zhì)

過去的五年規(guī)劃里，房地產(chǎn)一直是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“重頭戲”，和GDP、投資、消費(fèi)站在同一梯隊(duì)，妥妥的經(jīng)濟(jì)增長引擎。

這次卻打破了慣例，把房地產(chǎn)放進(jìn)了保障和改善民生的章節(jié)里。

和養(yǎng)老、醫(yī)療、教育這些和老百姓日子息息相關(guān)的領(lǐng)域排在一起，這可不是簡單的分類調(diào)整。

這是國家明明白白的態(tài)度，房產(chǎn)暴富的時代徹底翻篇了，房子的核心功能就是給人住的，是民生保障的重要一環(huán)。

回顧二十多年的房價上漲史，背后其實(shí)是三大動力在支撐。

農(nóng)民工進(jìn)城帶來的城鎮(zhèn)化需求，龐大的年輕人口紅利，再加上貨幣供應(yīng)的寬松環(huán)境，這三大因素疊加，推著房價一路走高。

現(xiàn)在這三大動力都已經(jīng)減弱，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，城市能容納的新增人口越來越有限。

年輕人口數(shù)量更是持續(xù)下滑，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國出生人口902萬，死亡人口1100萬，首次出現(xiàn)人口負(fù)增長。

當(dāng)代年輕人面對生活壓力，在婚姻和生育上都格外謹(jǐn)慎，原本的剛性購房需求自然大幅減少。

國家也不再像過去那樣大規(guī)模救市，開發(fā)商的資金鏈普遍緊張，拿地都要精打細(xì)算，漲價的底氣早就沒了。

過去27年房價單邊上漲的規(guī)律已經(jīng)失效，再用老眼光看現(xiàn)在的樓市，就像刻舟求劍一樣不切實(shí)際。

2021到2024這幾年，全國商品房銷售面積和金額雙雙大幅下滑，市場萎縮的態(tài)勢有目共睹。

市場分化：城市間的冷暖不均

三四線城市的售樓處早已沒了往日的熱鬧，很多樓盤門口門可羅雀，中介門店里掛著的二手房源，幾個月都難得有一次帶看。

這種冷清，正是市場變化最直觀的體現(xiàn)，游戲規(guī)則正在向購房者傾斜，最明顯的就是現(xiàn)房銷售的推進(jìn)。

規(guī)劃明確提出要終結(jié)期房時代，這對老百姓來說是實(shí)實(shí)在在的保障。

過去開發(fā)商的操作堪稱“空手套白狼”，拿地只掏三成首付，工地剛挖個地基，期房就已經(jīng)掛上售樓處的展板。

用購房者的錢去還債、拿新地，資金鏈斷裂的風(fēng)險全由業(yè)主承擔(dān)。

2024年房企債務(wù)重組依然艱難，融創(chuàng)推出境內(nèi)債二次重組方案，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的境外債重組更是陷入拉鋸戰(zhàn)，債權(quán)人與企業(yè)的博弈持續(xù)升級。

恒大、碧桂園、佳兆業(yè)這些曾經(jīng)的行業(yè)巨頭接連倒下，留下大量爛尾樓和維權(quán)業(yè)主，就是期房模式風(fēng)險的集中爆發(fā)。

現(xiàn)在現(xiàn)房銷售政策要求，房子必須建成驗(yàn)收合格后才能銷售，購房款要存入專門的監(jiān)管賬戶。

這筆錢只能用于工程建設(shè)，開發(fā)商想挪用都沒門。

2024年住建部持續(xù)加碼監(jiān)管，不少城市已經(jīng)全面推行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，青島、濟(jì)南等城市的主城區(qū)，新建商品房基本實(shí)現(xiàn)“建成即銷售”，從根源上杜絕爛尾風(fēng)險。

“因城施策”的導(dǎo)向讓全國房價普漲成為歷史，每個城市的房產(chǎn)價值開始獨(dú)立分化。

人口流向成了房產(chǎn)價值的核心風(fēng)向標(biāo)，人口持續(xù)流入的城市，房產(chǎn)才有保值增值的基礎(chǔ)；人口不斷流失的地方，再便宜的房子也可能是陷阱。

沈陽2024年常住人口減少2.8萬人，但新增住房供應(yīng)卻高達(dá)9萬套，人少房多的矛盾越來越突出，不少小區(qū)的二手房價格連續(xù)下跌，甚至出現(xiàn)“降價30%仍無人問津”的情況。

深圳的情況則完全不同，2024年末常住人口達(dá)到1798.95萬人，同比增加19.94萬人，連續(xù)兩年人口增量居全省首位。

新增住房僅6.7萬套，20萬人爭搶6萬多套房的供需格局下，核心區(qū)域的房價依然穩(wěn)中有漲。

南山、福田那些靠近地鐵和優(yōu)質(zhì)學(xué)校的小區(qū)，即便在市場調(diào)整期，價格也沒出現(xiàn)大幅波動，這種分化說明，房產(chǎn)的價值不再由“是否買房”決定，而是由“在哪里買房”“買什么樣的房”決定。

心態(tài)轉(zhuǎn)變：從追漲逐利到理性居住

購房選擇權(quán)終于回到了普通人手里，年輕人再也不用被“別人都買我也得買”的焦慮裹挾，過去那種恐慌性追漲、被迫上車的情況，正在慢慢消失。

閉眼買房的時代徹底結(jié)束，規(guī)劃把房產(chǎn)定調(diào)為民生領(lǐng)域，核心訴求是“穩(wěn)”而非“跌”。

不是不讓人買房，而是不讓購房者被高額房貸捆綁一輩子，失去生活的靈活性和幸福感。

房產(chǎn)正在從投資品轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)品，就像買車、買家電一樣，核心功能是滿足使用需求。

過去買房先算“能賺多少”，未來買房該先想“是否需要”，要考慮自己的實(shí)際居住需求，通勤是否方便，周邊配套是否符合生活習(xí)慣。

更要算清楚月供壓力，不能讓房貸占據(jù)家庭收入的大部分，影響日常開支和應(yīng)急儲備。

還要有風(fēng)險意識，萬一房價出現(xiàn)合理波動，自己是否有承受能力。

2024年不少城市的非核心區(qū)域房價出現(xiàn)回調(diào)，那些盲目加杠桿買房的人，已經(jīng)感受到了壓力。

優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然會保持稀缺性，比如核心城市核心地段、配套完善的次新房，這些房子因?yàn)楣┬桕P(guān)系緊張，依然有穩(wěn)定的價值支撐。

但絕大多數(shù)普通房產(chǎn)，都會回歸居住本質(zhì)，不再具備投機(jī)屬性。

2024年杭州、成都等人口流入城市，核心區(qū)的改善型住房依然供不應(yīng)求，而遠(yuǎn)郊區(qū)的剛需盤則面臨去化壓力。

這說明市場正在回歸理性，購房者的決策越來越務(wù)實(shí)，年輕人買房，不必再被過去27年的房價上漲慣性綁架。

規(guī)劃帶來的樓市新邏輯，本質(zhì)上是給購房者松綁，讓房子回歸“住有所居”的初心。

未來的樓市，不再是投機(jī)者的樂園，而是真正需要住房的人的港灣。理性看待房產(chǎn)價值，根據(jù)自身需求做出選擇，才能在滿足居住需求的同時，不被房貸捆綁人生。

國家的政策導(dǎo)向越來越清晰，從現(xiàn)房銷售到因城施策，每一項(xiàng)舉措都是在保障購房者的權(quán)益，推動樓市健康發(fā)展。

對于年輕人來說，這是最好的時代，不用被迫追漲，不用盲目跟風(fēng)，有足夠的時間和空間，選擇一套真正適合自己的房子，讓房產(chǎn)成為美好生活的加持，而非負(fù)擔(dān)。

樓市的回歸理性，正是社會進(jìn)步的體現(xiàn)，當(dāng)房子不再是衡量成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年輕人不用為買房耗盡積蓄，每個人都能更從容地規(guī)劃人生，追求自己真正想要的生活，這才是民生保障的核心意義。