2011年前后，廣州大手一揮，一口氣推了九大新城的藍(lán)圖規(guī)劃，開啟了意氣風(fēng)發(fā)的霸氣年代。

不少新城更是打出“下一個珠江新城”的旗號，以此締造自身為潛力熱土。

歷經(jīng)十余年沉浮，各大新城都已漸趨成熟，其中，頗具爭議的有兩個：金融城和知識城。

這兩個新城的共同點(diǎn)，都是常常被人調(diào)侃“名不副實(shí)”，建成現(xiàn)狀與功能定位嚴(yán)重錯配。

金融城“沒有”金融，知識城“沒有”知識，就像老婆餅里沒有老婆一樣，除了一聲嘆息外，還徒留些許尷尬。

01.

缺失金融的金融城

變成家具大賣場

每一個追求卓越的城市都有一個“金融中心夢”，廣州自然也不例外。

金融城，自這個概念首次被提出，就賦予了它無窮無盡的想象空間，欲打造成為廣州第二大CBD。

當(dāng)時它的起點(diǎn)非常高，分區(qū)就分了四個：起步區(qū)、西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)。

但現(xiàn)在整個金融城板塊，其實(shí)非常割裂的。

最核心的起步區(qū)仍然有大批區(qū)域是工地，最成熟的東區(qū)也有不少銀行、證券總部進(jìn)駐，但像三七互娛、中旭未來、酷狗音樂等科創(chuàng)、互聯(lián)網(wǎng)類大廠也不少，業(yè)態(tài)比較混亂，有湊數(shù)之嫌。

淘房志團(tuán)隊(duì)走訪后也發(fā)現(xiàn)，金融城在租賃方面并不理想，已交付許久的匯金中心，進(jìn)駐辦公的企業(yè)寥寥可數(shù)，空置無人辦公面積達(dá)幾萬平。

從現(xiàn)狀來看，進(jìn)駐的企業(yè)主要是第三產(chǎn)業(yè)為主，也就是服務(wù)業(yè)，這其中游戲行業(yè)是絕對大頭，占比較高。

雖然板塊以金融城命名，但轉(zhuǎn)悠了一圈，把第三方支付平臺算上，也沒發(fā)現(xiàn)幾家金融企業(yè)。

其它占比相對高的，是電子商務(wù)、IT、文化創(chuàng)意、地產(chǎn)代理、電話營銷公司等行業(yè)。

當(dāng)然，最讓人驚嘆的還屬羅浮宮家具中心。

單這個家具大賣場，就占據(jù)了三七互娛大廈、保利金融大都會、綠地金融城3棟裙樓。

再往前，還有居然之家、東方國際，還有一大堆的建材批發(fā)市場、家具城等，以至于網(wǎng)友戲稱，金融城應(yīng)該叫“家具城”，金融味實(shí)在太稀薄了。

除此之外，金融城的高端商業(yè)也幾近于零，至今沒有拿得出手的商業(yè)和娛樂配套設(shè)施。

山姆宜家是三溪魚珠那邊的，唯一被寄予厚望的是正在建設(shè)中的金融城廣場，預(yù)計(jì)今年11月能開業(yè)，但造型卻被吐槽不好看。

這種建設(shè)進(jìn)度和功能定位的錯配，致使金融城在發(fā)展十余年至今，早就被新生代對手的琶洲所超越，仿佛一位卡住了瓶頸的優(yōu)等生。

其實(shí)，廣州的金融夢面臨內(nèi)外兩個挑戰(zhàn)，外有北上深港競爭，內(nèi)有南沙分流。

按照實(shí)力來為金融中心排名的話，北京、上海、香港、深圳是第一檔，香港是亞洲金融中心，香港的后面是手握深交所的深圳，再之后才輪到第二檔的廣州。

進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)時代以來，南沙也有建設(shè)金融中心的規(guī)劃和定位，而且層次比金融城更高。

比如，期貨交易所、大灣區(qū)國際商業(yè)銀行這種重磅級金融機(jī)構(gòu)，都落在了南沙，分流走金融城的資源。

這種里里外外的鴻溝，至少在中短期來看，足以扼殺掉金融城的夢想實(shí)現(xiàn)。

02.

業(yè)主血虧160萬賣房

知識城淪為“黃埔后花園”？

知識城也是過去幾年被捧得過高的一個板塊。

2010年前后，廣州為了提升本土在知識經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，打造了一個廣東與新加坡合作的項(xiàng)目，并命名為“知識城”，開啟了十五年的成長副本。

盡管知識城和若干年前相比變化已經(jīng)日新月異，但它的距離之遠(yuǎn)、地段之偏，依然是飽受詬病的一點(diǎn)。

第一個特點(diǎn)就是遠(yuǎn)，從知識城到珠江新城足足55公里，無論是地鐵還是開車，最快都要1.5小時，這個距離超出了大部分打工人的通勤半徑。

距離這個硬指標(biāo)，對于很多人而言就是一個不可逾越的鴻溝。

第二個特點(diǎn)就是偏，周邊全是綠油油的山地，沒有一個邊角跟廣州主城區(qū)接壤，甚至毫不客氣地說，這是硬生生從山溝里創(chuàng)造出來的一座新城。

雖然你會說，但凡去過知識城的，都會覺得規(guī)劃還不錯啊，城市界面也很漂亮，靠自給自足也能過得很好。

這個想法其實(shí)便大錯特錯了！

知識城，顧名思義是為知識經(jīng)濟(jì)而生，縱覽國內(nèi)外，無論是北深杭，還是硅谷、東京灣，大都市的知識經(jīng)濟(jì)集群選址都符合這兩個特質(zhì)之一：

毗鄰科研高校、靠近灣岸邊。

而知識城，這倆點(diǎn)都不符合，原希望是引入知識密集型產(chǎn)業(yè)打造高科技園區(qū)，現(xiàn)在卻變得有點(diǎn)過于依靠地產(chǎn)和商業(yè)項(xiàng)目。

看看目前知識城進(jìn)駐的知名企業(yè)，有百濟(jì)神州、中國電信、粵芯半導(dǎo)體等，屬于醫(yī)藥、電路類，與高薪知識密集型產(chǎn)業(yè)仍有一定距離。

而區(qū)域內(nèi)寫字樓空置率過高，地產(chǎn)又因?yàn)槭袌龅兔芏萑霚N。

畢竟知識城是靠規(guī)劃起身，但不毗鄰科研高地，也沒有主城輸血，注定了它是沒有可持續(xù)性的。

雖然知識城房價(jià)曾經(jīng)從均價(jià)6000漲到高峰2.7萬/㎡，但現(xiàn)在腰斬賣房的一大堆。

比如這位幸福譽(yù)業(yè)主，21年買的一套71㎡兩房成交了270萬，而現(xiàn)在掛牌109萬，血虧160萬也沒人問津。

因?yàn)辄S埔上一輪的大拆大建，產(chǎn)生了一大批手持拆遷款的村民，其中很大一部分就是選在買入山清水秀的知識城，而真正有剛性居住需求的很少，因此前期知識城房價(jià)是被抬高的，后期回跌是必然。

實(shí)際上，廣州過去振臂高輝，頭腦一熱就出現(xiàn)的新城規(guī)劃藍(lán)圖很多，但不代表它們只是畫餅充饑，沒有意義。

無論是金融城還是知識城，代表的均是廣州對新經(jīng)濟(jì)的勇于嘗試，過去皆成歷史，未來才是重要。

歸根結(jié)底，當(dāng)逢廣州經(jīng)濟(jì)動能需要進(jìn)一步轉(zhuǎn)型的階段，這些全新力量依然是需要去書寫的。