文=城記智庫(kù) 永寧吹雪

近些年，“失業(yè)的中年地產(chǎn)人”一度曾被刷屏。這背后，實(shí)際上是房地產(chǎn)行業(yè)巨變的縮影。

“五普”數(shù)據(jù)顯示也是如此：西安房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)數(shù)量減少超15%，從業(yè)人員減少更是超40%。但與此同時(shí)相關(guān)行業(yè)卻“猛漲”，西安土拍、新房和二手房銷量在全國(guó)表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)。

“天下大勢(shì)，浩浩湯湯”。這種情況之下，西安“滿屏賣房”現(xiàn)狀下行業(yè)在發(fā)生什么變化？

大降 ： “失業(yè)的中年地產(chǎn)人”

為何我們看重“全國(guó)第五次經(jīng)濟(jì)普查”？

一來(lái)是國(guó)家層面的高度重視：花費(fèi)了巨大的精力、人力和財(cái)力，相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)上的“數(shù)人頭”；二是五年一次的周期呈現(xiàn)：尤其本次時(shí)間截止2023年末，是較大周期波動(dòng)的呈現(xiàn)。

今天的主角，是深度調(diào)整下的房地產(chǎn)行業(yè)。快速發(fā)展的“新一線城市”，房地產(chǎn)的支柱作用更為明顯。

五年來(lái)西安房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)變化◎制圖/城記智庫(kù)

行業(yè)劃分上，“房地產(chǎn)行業(yè)”屬于第三產(chǎn)業(yè)。單從數(shù)據(jù)來(lái)看，西安房地產(chǎn)行業(yè)整體穩(wěn)中有升：

?單位數(shù)量為1.19萬(wàn)家，增幅達(dá)42.7%；

?從業(yè)人員達(dá)25.3萬(wàn)，增幅為12.3%。

拆分來(lái)看，才能看到核心的關(guān)鍵：相比較2018年末“四普”統(tǒng)計(jì)，西安的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)數(shù)量減少了14.6%；更為夸張的數(shù)字是——從業(yè)人員減少了6.46萬(wàn)人，減少幅度高達(dá)40.6%。

互聯(lián)網(wǎng)上的相關(guān)內(nèi)容◎NEWS

樓市蒸蒸日上時(shí)期，房企從業(yè)人員往往與“高收入”掛鉤，物質(zhì)生活相對(duì)寬裕。但這代價(jià)是擁有極高的強(qiáng)度和壓力，“披星戴月”是常態(tài)；且很常見，TA們普遍還擁有較高的杠桿負(fù)債率。

所以，很多人在這場(chǎng)變化中急速下墜。從光鮮到落魄，就在恍然的一瞬間。社交媒體上很多地產(chǎn)人的“小作文”，讀來(lái)字字皆如切膚之痛。

房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)百余行業(yè)，“龍頭”如此，尚且其它？

不過(guò)這場(chǎng)變化中，卻出現(xiàn)兩個(gè)類型的逆勢(shì)上升，且增長(zhǎng)幅度卻不小——這個(gè)變動(dòng)，也能看出西安房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)。

猛增：“為何滿屏皆在賣房”

如同“蹺蹺板效應(yīng)”，有下墜必有增長(zhǎng)。

一是物業(yè)管理企業(yè)：?jiǎn)挝粩?shù)量達(dá)5973家，增幅達(dá)72.5%；從業(yè)人員為15.5萬(wàn)人，增幅為37.1%；二是中介服務(wù)企業(yè)：?jiǎn)挝粩?shù)量為5143家，增幅達(dá)65.3%；從業(yè)人員則為3.7萬(wàn)人，增幅為37.5%。

這還有房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)，從業(yè)人員為2.2萬(wàn)人，增長(zhǎng)為16%。仔細(xì)分析這兩個(gè)數(shù)據(jù)，說(shuō)明西安房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“新時(shí)期”。

五年來(lái)西安物業(yè)公司變化◎制圖/城記智庫(kù)

一是進(jìn)入到物業(yè)服務(wù)時(shí)期：數(shù)據(jù)顯示，2024年西安住宅銷量降至2014年水平，增長(zhǎng)已明顯“降溫”。且前些年爆發(fā)性增長(zhǎng)的項(xiàng)目，現(xiàn)在集中進(jìn)入到入住期——必然催生龐大的物業(yè)服務(wù)人員。

二是進(jìn)入到二手房時(shí)期：「城記」統(tǒng)計(jì)西安住建局公布數(shù)據(jù)，2023年和2024年西安二手房銷量達(dá)19.9萬(wàn)套，超過(guò)新房銷量——在兩者發(fā)生“蹺蹺板效應(yīng)”下，需求的變化帶來(lái)大量的中介。

所以，我們自然會(huì)看到兩個(gè)不同的結(jié)果：

五年來(lái)西安中介機(jī)構(gòu)變化◎制圖/城記智庫(kù)

一是大家普遍對(duì)物業(yè)不滿意：原因并不復(fù)雜，“蘿卜快了不洗泥”——這既源于大量需求導(dǎo)致服務(wù)無(wú)法跟上，也與對(duì)物業(yè)公司管理機(jī)制不足有關(guān)。所以，“房子后期保值看物業(yè)”很有道理。

二是大家發(fā)現(xiàn)“滿屏皆在賣房”：西安人口超1300多萬(wàn)并仍保持凈流入，故對(duì)新房、二手房和租賃都有強(qiáng)需求。3.7萬(wàn)中介以及從業(yè)者，全線從“門店”轉(zhuǎn)到“線上”，天量輸出造就“滿屏賣房”。

這些變化，既涉及更為深層次的“安居樂(lè)業(yè)”，也涉及到日常生活的民生。

對(duì)比 ：“在全國(guó)地位如何”

「城記」查詢顯示，在房地產(chǎn)行業(yè)以下三個(gè)核心類別中，西安與全國(guó)對(duì)比如下：

?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)：?jiǎn)挝粩?shù)量20.6萬(wàn)家，增幅0.2%；從業(yè)人員271.3萬(wàn)，降幅27%。增幅上西安分別為：-14.6%和-40.6%，跌幅皆超全國(guó)。

?物業(yè)管理企業(yè)：?jiǎn)挝粩?shù)量37.5萬(wàn)家，增幅達(dá)59.8%；從業(yè)人員854.3萬(wàn)人，增幅34.1%。增幅上西安分別為：72.5%和37.1%，“領(lǐng)漲全國(guó)”。

?房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)：?jiǎn)挝粩?shù)量30萬(wàn)家，增幅45.9%；從業(yè)人員186.7萬(wàn)人，增幅17.9%。增幅上西安分別為：65.3%和37.5%，同樣“領(lǐng)漲全國(guó)”。

西安房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員占比全國(guó)◎制圖/城記智庫(kù)

雖然是全國(guó)形勢(shì)下的縮影，但前面我們提及西安發(fā)展特點(diǎn)，故結(jié)果也有不同。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，“抽樣調(diào)查”下的西安擁有1316.76萬(wàn)人口，占全國(guó)為0.94%。以此為基準(zhǔn)參照：西安物業(yè)企業(yè)和中介從業(yè)人數(shù)，分別占全國(guó)從業(yè)人數(shù)的2.43%和1.99%——這個(gè)占比，不可謂不高。

不過(guò)，房地產(chǎn)畢竟是財(cái)富行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。在更成熟的城市，占比也更夸張。

就以北京為例，物業(yè)企業(yè)和中介人數(shù)占比全國(guó)分別高達(dá)6.8%和14.3%。這其中，房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)從業(yè)人員更是高達(dá)10.1%——這顯示，這座高度城市化（88%）的行業(yè)特征。

趨勢(shì)顯示，西安物業(yè)、中介和租賃預(yù)預(yù)仍將“爆發(fā)式增長(zhǎng)”。新形勢(shì)就有新變化，新變化催生新機(jī)制。這些，也考驗(yàn)著管理層的應(yīng)對(duì)。

《赤壁賦》中，吹洞簫的客人悵然道“寄蜉蝣于天地，渺滄海之一粟�！睍r(shí)代洪流，人與物皆是如此。

對(duì)此，面對(duì)“白露橫江”的蘇東坡表示：“盈虛者如彼，而卒莫消長(zhǎng)也”。行業(yè)的變遷，也是時(shí)代變遷的呈現(xiàn)。作為經(jīng)歷者，我們唯此通過(guò)數(shù)據(jù)和觀察，為諸位呈現(xiàn)當(dāng)下西安的變化。

那么，這五年西安還有哪些行業(yè)成為異軍突起，成為“新生代”？敬請(qǐng)期待下回分解。

文=城記智庫(kù) 永寧吹雪

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