現(xiàn)在賣(mài)房會(huì)虧慘還是賺翻？算清這筆賬，答案一清二楚！
小區(qū)業(yè)主群里每天都在吵：有人說(shuō)自家杭州勾莊的89平房子掛了3個(gè)月，從160萬(wàn)降到128萬(wàn)才脫手，算上中介費(fèi)虧了小30萬(wàn)；有人卻曬出蘇州獨(dú)墅湖的改善房成交記錄，掛牌當(dāng)天就被搶訂，成交價(jià)還比掛牌價(jià)高了2個(gè)點(diǎn)。剛陪鄰居去中介掛牌的我更懵——2019年花203萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在中介說(shuō)頂多賣(mài)100萬(wàn)，還完120萬(wàn)房貸尾款倒貼20萬(wàn)，這房到底該賣(mài)還是留？其實(shí)2025年的樓市早不是“閉眼賣(mài)或留”的時(shí)代了，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市里二手房全部下跌，但一線城市核心區(qū)和強(qiáng)二線改善房卻有韌性。虧不虧、賺不賺，根本不是看行情喊口號(hào)，得先算清“房子類(lèi)型賬”“持有成本賬”和“政策時(shí)機(jī)賬”這三本明細(xì)賬。

一、先看大背景：不是“全跌”是“分化”，城市地段定生死
千萬(wàn)別被“房?jī)r(jià)大跌”的籠統(tǒng)說(shuō)法嚇住，現(xiàn)在的樓市分化得厲害，賣(mài)不賣(mài)得好，先看你的房子在哪、是什么樣。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2025年9月數(shù)據(jù)很直白：70個(gè)大中城市里，新房?jī)H5城上漲，二手房全部下跌，但跌幅天差地別——部分三四線城市同比跌幅能到18.6%，而北京、上海的中心城區(qū)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)住，甚至有小幅回升。
城市之間差得遠(yuǎn)，同一城市的板塊更是“冰火兩重天”。成都錦江區(qū)新房均價(jià)3.5萬(wàn)/平，半小時(shí)車(chē)程外的青白江區(qū)，成交價(jià)不足5000元/平還沒(méi)人要；廣州黃埔有網(wǎng)紅盤(pán)從高峰期6萬(wàn)/平跌到2.96萬(wàn)/平，跌幅超50%，但深圳核心區(qū)65%以上的小區(qū)2024年底房?jī)r(jià)還在漲。更關(guān)鍵的是房子本身：遠(yuǎn)郊“睡城”房成交周期平均267天，是市中心房子的三倍多；而房齡10年以?xún)?nèi)、帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的次新房，就算行情調(diào)整，跌幅也能控制在5%以?xún)?nèi)，根本不愁賣(mài)。
二、必算成本賬：別漏了“隱性支出”，賣(mài)價(jià)高未必賺得多
很多人只算“買(mǎi)價(jià)減賣(mài)價(jià)”，卻忽略了持有和交易中的隱性成本，最后看似賣(mài)賺了，實(shí)則虧了利息。2025年的交易成本有幾個(gè)新變化，必須拎清楚：
首先是中介費(fèi)，現(xiàn)在不少中介喊“買(mǎi)家0傭金”，實(shí)則把3%的費(fèi)用全轉(zhuǎn)嫁給賣(mài)家，一套300萬(wàn)的房子光中介費(fèi)就得9萬(wàn)。其次是稅費(fèi)，2024年12月新政后，140平以?xún)?nèi)的房子契稅統(tǒng)一按1%收，增值稅也取消了普通與非普通住宅的區(qū)別，但如果房子持有不滿2年，增值稅還是一筆不小的支出。
更要算的是持有成本。以貸款140萬(wàn)、30年等額本息為例，按LPR4.65%計(jì)算，7年光利息就得43萬(wàn)左右；再加上每月物業(yè)費(fèi)（100平房子每年約2400元）、維修基金等，持有越久成本越高。北京的楊清就吃了這個(gè)虧，房子還了近100萬(wàn)房貸，本金只剩230萬(wàn)，現(xiàn)在成交價(jià)才220萬(wàn)，算上成本直接倒貼十幾萬(wàn)元。
三、分情況討論：這三類(lèi)房“趕緊賣(mài)”，兩類(lèi)房“捂緊點(diǎn)”
不同房子的命運(yùn)早已注定，與其糾結(jié)行情，不如對(duì)照自身情況對(duì)號(hào)入座：
趕緊賣(mài)的“問(wèn)題房”
1. 遠(yuǎn)郊無(wú)配套房：距離市中心30公里以上、沒(méi)產(chǎn)業(yè)沒(méi)學(xué)校的“睡城”房，以及郊區(qū)33層以上的超高層，公攤大、居住體驗(yàn)差，現(xiàn)在能保本賣(mài)就不錯(cuò)，越拖越難出手。
2. 硬傷老房子：房齡超15年、無(wú)拆遷預(yù)期也沒(méi)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的老房，水電老化、戶(hù)型落后，房齡超20年銀行還不給買(mǎi)家貸款，只能全款交易，接盤(pán)人少之又少。
3. 商業(yè)類(lèi)房產(chǎn)：公寓、商鋪要盡早處理，公寓產(chǎn)權(quán)短、稅費(fèi)高，商鋪受電商沖擊空置率高，持有只會(huì)持續(xù)虧物業(yè)費(fèi)和房貸。
捂緊點(diǎn)的“優(yōu)質(zhì)房”
1. 核心區(qū)硬通貨：北京、上海中心城區(qū)，以及杭州錢(qián)江新城、成都天府新區(qū)這類(lèi)強(qiáng)二線核心板塊的房子，占著“地鐵+學(xué)區(qū)+商業(yè)”資源，人口流入穩(wěn)定，長(zhǎng)期抗跌性強(qiáng)。
2. 無(wú)貸自住唯一房：如果房子是唯一住房，又沒(méi)有房貸壓力，千萬(wàn)別跟風(fēng)賣(mài)。賣(mài)房容易買(mǎi)房難，折騰下來(lái)的成本和精力，遠(yuǎn)不如安穩(wěn)住著劃算。
四、最后一步：算清“決策賬”，賣(mài)或留的3個(gè)實(shí)操建議
想好了賣(mài)不賣(mài)，還要做對(duì)操作才不虧：
1. 先查“成交數(shù)據(jù)”再定價(jià)：別光聽(tīng)中介忽悠，去當(dāng)?shù)刈〗ň止倬W(wǎng)查小區(qū)近3個(gè)月的真實(shí)成交價(jià)，急售就比成交價(jià)降5%掛牌，不急售就參考均價(jià)，避免“漫天要價(jià)賣(mài)不掉”或“低價(jià)甩賣(mài)虧太多”。
2. 盯緊政策窗口期：2024年底契稅新政、房貸利率最低3.05%等利好還在持續(xù)，置換型賣(mài)家可以抓住機(jī)會(huì)——先看好改善房，和買(mǎi)家協(xié)商好交房時(shí)間，實(shí)現(xiàn)“賣(mài)舊買(mǎi)新”無(wú)縫銜接，用政策紅利降低成本。
3. 算清“止損線”再出手：如果月供已經(jīng)壓得你喘不過(guò)氣，比如工資1萬(wàn)出頭、房貸占了三分之二，與其斷供被法拍，不如及時(shí)止損賣(mài)房。但要提前算好差價(jià)，不夠還房貸的部分盡早籌備，別因差幾萬(wàn)導(dǎo)致交易失敗。
說(shuō)到底，2025年賣(mài)房沒(méi)有“絕對(duì)賺”或“絕對(duì)虧”的答案：有人賣(mài)遠(yuǎn)郊房是及時(shí)止損，有人賣(mài)核心房是踏空后悔，有人捂老房是越捂越虧，有人捂次新房是穩(wěn)賺不賠。關(guān)鍵不是看別人怎么說(shuō)，而是先摸透自己房子的“底子”，算清成本和政策紅利，再結(jié)合自身需求做決定。畢竟房子最終是用來(lái)解決居住或資產(chǎn)配置需求的，適合自己的選擇，才是最不虧的選擇。