5月27日，深入產(chǎn)業(yè)園第17期“激活沉睡資產(chǎn)：國(guó)有存量物業(yè)更新升級(jí)的增值密碼”活動(dòng)，在東華實(shí)業(yè)旗下南京東華資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司改造運(yùn)營(yíng)的南汽大廈成功舉辦，并首次圍繞城市更新資產(chǎn)活化主題展開交流探討。

商會(huì)副秘書長(zhǎng)李博聞介紹活動(dòng)及亮點(diǎn)

德融集團(tuán)、江北建投集團(tuán)、納科移動(dòng)、徐礦置業(yè)、小視科技、康祺資產(chǎn)、戴德梁行、新創(chuàng)城市更新、聯(lián)創(chuàng)集團(tuán)、筑新集團(tuán)等商會(huì)成員單位代表，以及南工大科技園、南京招商局中心、萬科南京公司、雨花東地中心、金鷹國(guó)際物業(yè)集團(tuán)、仲量科技、IWG集團(tuán)、天美建設(shè)工程、潤(rùn)泰基金等及江寧高新區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)招商部率樓宇企業(yè)代表共50余人參加會(huì)議。

深入產(chǎn)業(yè)園第17期活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)

南京東華資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司總經(jīng)理劉海艦以“時(shí)光與山河同輝”為題致開場(chǎng)辭，并向參會(huì)嘉賓的到來表達(dá)了熱烈的歡迎和誠(chéng)摯的感謝。

南京東華資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司總經(jīng)理劉海艦

主題分享

南京德融集團(tuán)城市更新設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)胡偉國(guó)深度解析《設(shè)計(jì)如何點(diǎn)亮空間價(jià)值》，他以上服徐家匯WE、上海書城WE、徐莊U7中意時(shí)尚藝術(shù)中心、江南劇院、1913藝術(shù)街區(qū)等項(xiàng)目實(shí)踐為例，介紹如何實(shí)現(xiàn)空間產(chǎn)品的差異化。

胡偉國(guó)指出，當(dāng)下存量時(shí)代背景下，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)邏輯已發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，實(shí)用價(jià)值主導(dǎo)的單一維度競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代漸成過往，情緒價(jià)值驅(qū)動(dòng)的多元體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)正成為行業(yè)發(fā)展主旋律。通過 "設(shè)計(jì)賦能 + 運(yùn)營(yíng)激活" 的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，構(gòu)建沉浸式場(chǎng)景化空間產(chǎn)品體系，正成為破局存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的全新解題路徑。

胡偉國(guó)進(jìn)行主題分享

植地雅栽創(chuàng)始人、主理人劉萬是一位空間設(shè)計(jì)師，他為參會(huì)嘉賓帶來《南汽大廈大廳改造設(shè)計(jì)分享》，南汽大廈是一座已有多年歷史的辦公樓宇，它的大堂空間結(jié)構(gòu)規(guī)整、尺度開闊，但在使用體驗(yàn)上一直存在一些問題：空間割裂、材質(zhì)老舊、氛圍呆板、缺乏自然介入與視覺焦點(diǎn)。改造重點(diǎn)在于光影導(dǎo)引、植物圍合、場(chǎng)景更新，模糊室內(nèi)外的邊界，讓建筑與自然共同呼吸。

劉萬強(qiáng)調(diào)，空間不只是容器，它應(yīng)該是能喚起感受的場(chǎng)所。希望通過這一項(xiàng)目，向城市表達(dá)一種更自然、更可持續(xù)的設(shè)計(jì)語言。

劉萬進(jìn)行主題分享

合作清單發(fā)布

南京東華資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司總經(jīng)理助理成穎上臺(tái)進(jìn)行東華公司資源合作清單發(fā)布，東華公司目前有8個(gè)地塊，5個(gè)園區(qū)，占地面積1800畝，約120萬方，分布在玄武、棲霞、浦口、江寧等區(qū)域。

成穎進(jìn)行東華公司資源合作清單發(fā)布

成穎重點(diǎn)推介南汽大廈、納科?Z66 產(chǎn)業(yè)園、納科紅山工業(yè)創(chuàng)新中心等園區(qū)，以及江寧區(qū)勝太路 62 號(hào)、棲霞區(qū)恒通大道 59 號(hào)、浦口區(qū)百合路 8 號(hào)等地塊，誠(chéng)邀各界以開放、創(chuàng)新模式共謀合作。

東華對(duì)外合作資源分布示意圖

互動(dòng)交流

南京德融集團(tuán)董事長(zhǎng)丁翔從運(yùn)營(yíng)視角分享了資產(chǎn)盤活經(jīng)驗(yàn)。他指出，資產(chǎn)盤活的核心在于產(chǎn)品力與運(yùn)營(yíng)力的雙向驅(qū)動(dòng)。德融集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造運(yùn)營(yíng)中，聚焦空間設(shè)計(jì)、生態(tài)構(gòu)建、客戶服務(wù)，將物理空間更新與內(nèi)容運(yùn)營(yíng)深度融合，創(chuàng)新形成園區(qū) “微更新” 模式。

在產(chǎn)品力打造方面，德融專門成立城市更新設(shè)計(jì)院，致力于將前沿設(shè)計(jì)理念落地南京，通過打造區(qū)域 “高顏值地標(biāo)” 實(shí)現(xiàn)租金溢價(jià)。以碑亭巷南京時(shí)尚設(shè)計(jì)中心為例，其租金單價(jià)較周邊區(qū)域高出 75%?！霸O(shè)計(jì)點(diǎn)亮建筑” 的邏輯本質(zhì)是通過空間美學(xué)提升租戶的品牌展示價(jià)值與員工辦公體驗(yàn)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

在內(nèi)容運(yùn)營(yíng)層面，德融集團(tuán)創(chuàng)新推出 “小劇場(chǎng) + 產(chǎn)業(yè)園區(qū)” 復(fù)合運(yùn)營(yíng)模式，通過引入脫口秀、話劇、長(zhǎng)江路文化藝術(shù)節(jié)等內(nèi)容，既為園區(qū)注入流量，又為企業(yè)提供情緒價(jià)值。

談及客戶服務(wù)，丁翔特別強(qiáng)調(diào) “以客戶為中心” 的理念，該理念貫穿于設(shè)計(jì)前期的需求挖掘與運(yùn)營(yíng)階段的精準(zhǔn)服務(wù)。他指出，德融并非單純出租空間，而是為客戶創(chuàng)造高顏值空間與高價(jià)值服務(wù)體驗(yàn)。丁翔強(qiáng)調(diào)，情緒價(jià)值已成為招商過程中踐行 “以客戶為中心” 理念的核心能力之一。

戴德梁行企業(yè)服務(wù)部環(huán)滬區(qū)域主管陽江石分享了他對(duì)城市更新的看法，他指出，城市更新是當(dāng)下火熱話題，從國(guó)家到省、市層面均高度關(guān)注。在經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)的背景下，如何在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)突圍，成為各家企業(yè)核心關(guān)切的重要命題。戴德梁行希望打通產(chǎn)業(yè)策劃定位到后期招商、落地的全流程，讓各環(huán)節(jié)回報(bào)有相對(duì)清晰過程，實(shí)現(xiàn)明確落位和投資回報(bào)。

南京新創(chuàng)城市更新有限公司工程負(fù)責(zé)人陳陽分享了城市更新項(xiàng)目——瑞金里改造經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目前身為南京友誼服裝廠，面積約 1.6 萬方，主要業(yè)態(tài)為辦公、社區(qū)底商及小型街區(qū)，預(yù)計(jì)6月正式開園。陳陽分享了在更新過程中面臨諸多難點(diǎn)，包括存量物業(yè)情況復(fù)雜，建筑格局受限，難以大拆大建；停車難，必須犧牲一層空間做室內(nèi)停車場(chǎng)；平衡工業(yè)廠房與商業(yè)辦公的樓面荷載以及產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的經(jīng)濟(jì)賬等。陳陽表示，每個(gè)城市更新項(xiàng)目存在獨(dú)特屬性，其經(jīng)驗(yàn)難以簡(jiǎn)單復(fù)制，因此，項(xiàng)目前期需秉持精雕細(xì)琢的態(tài)度推進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，以運(yùn)營(yíng)反推設(shè)計(jì)，讓設(shè)計(jì)為運(yùn)營(yíng)服務(wù)，才能將項(xiàng)目做得更為完善。

萬科南京辦公業(yè)務(wù)合伙人陳世軍就悅動(dòng)新門西的改造運(yùn)營(yíng)分享三點(diǎn)感受。

感受一是悅動(dòng)新門西的成功在于創(chuàng)造多重價(jià)值：對(duì)政府實(shí)現(xiàn)周邊土地資產(chǎn)增值、人居環(huán)境改善及產(chǎn)業(yè)引入；對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)投資收益；對(duì)周邊居民實(shí)現(xiàn)城市界面優(yōu)化，提升生活品質(zhì)。

感受二是隨著商辦市場(chǎng)內(nèi)卷激烈，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)更需聚焦商戶需求。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)近百家品牌進(jìn)行需求訪談，從設(shè)計(jì)源頭優(yōu)化水電氣、建筑結(jié)構(gòu)等條件，為商戶入駐節(jié)省裝修成本。

感受三是城市更新需平衡情緒價(jià)值與實(shí)用價(jià)值。他以園區(qū)背景墻“南京” 為例，通過藝術(shù)化設(shè)計(jì)打造網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，在無營(yíng)銷費(fèi)用情況下實(shí)現(xiàn)自然引流。

招商局中心項(xiàng)目總經(jīng)理陸柳從城市更新和資產(chǎn)盤活兩方面進(jìn)行分享。

陸柳指出，城市更新需從頂層設(shè)計(jì)破解經(jīng)濟(jì)平衡難題，一方面目標(biāo)結(jié)果前置，以未來幾年 REITs 及擴(kuò)募 REITs 為目標(biāo)倒推項(xiàng)目投入；另一方面應(yīng)借鑒深圳、上海模式，聚焦前期利益主體分配，為項(xiàng)目規(guī)模化效益奠定基礎(chǔ)。

陸柳表示，存量載體若將物業(yè)服務(wù)精細(xì)化、人性化，以標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)合個(gè)性化服務(wù)提升客戶體驗(yàn)，便能賦能存量資產(chǎn)，帶給其更好的發(fā)展前景。

南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)馮憲法回憶起 20 年前與南汽大廈的淵源，如今重返故地，期待這棟大廈未來能成為存量資產(chǎn)盤活的產(chǎn)業(yè)新地標(biāo)。

在他看來，城市更新已成為城市發(fā)展繞不開的重要議題，其理念正從概念層面逐步融入城市建設(shè)的方方面面。他提出兩點(diǎn)行業(yè)共識(shí)：其一，更多的政府部門參與并支持城市更新，為城市更新行動(dòng)提供指引；其二，城市更新模式正從傳統(tǒng)的大拆大建轉(zhuǎn)向不斷創(chuàng)新的有機(jī)更新，更多領(lǐng)域開始探索精細(xì)化改造路徑。針對(duì)未來工作方向。馮憲法表示，更新是城市永恒的話題，存量資產(chǎn)的盤活是每一位同仁的使命。南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)將整合各方資源，探索可持續(xù)推進(jìn)的更新機(jī)制，希望行業(yè)同仁共同參與。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法

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