據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計，2025年5月，南通市區(qū)（包含崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)和蘇錫通園區(qū)，下同）新發(fā)住宅銷售許可證6張，推售房源539套，環(huán)比增幅約65%，新增供應(yīng)有所放量。

目前主力在售新房項目約有54個（未售小于10套未統(tǒng)計在內(nèi)），當月共計成交備案約525套，環(huán)比上漲約22%，延續(xù)修復性行情。

截至5月末，市區(qū)新房狹義庫存約9869套，基于近一年月均備案約508套估算，最新去化周期約19個月。（注：狹義庫存指已獲銷許但尚未售出的房源套數(shù)，不包含未獲銷許的潛在庫存量）

粗略統(tǒng)計，54個在售項目未獲銷許潛在庫存約1.24萬套，已獲銷許未備案＋未獲銷許合計高達約2.22萬套，按當前流速估算去化周期約44個月，較去年同期縮短約11個月。

事實上，除了未獲銷許潛在庫存之外，行業(yè)內(nèi)所說的“廣義庫存”還包括了已獲取土地但尚未入市的項目。粗略統(tǒng)計，南通市區(qū)已成交未入市涉宅地塊還有52宗，合計土地面積約333萬㎡，建筑面積約588萬㎡。

5月TOP10項目之間差距較小，中海臻如府備案34套再次拔得頭籌，城鎮(zhèn)鉑域瀾灣緊隨其后，崇州云璽、和園、大華鉑璟灣躋身前五。

熱銷標桿——中海臻如府

5月連領(lǐng)2張銷許，新增供應(yīng)342套。該項目去年4月一期入市，今年3月二期入市，目前所有樓棟均已推出，共計1247套房源，截至發(fā)稿前已備案560套，整盤去化率約45%，月均流速約43套。得益于優(yōu)越教育配套以及央企品質(zhì)背書，中海臻如府實現(xiàn)持續(xù)領(lǐng)跑。

高端標桿——和園

該項目3月底首推93套別墅，現(xiàn)已備案81套；5月加推26套，現(xiàn)已備案13套。截至發(fā)稿前已推房源去化率近80%，整盤去化率約63%，月均流速約47套，表現(xiàn)十分搶眼。作為目前市區(qū)唯一千萬級純墅盤，和園在高凈值圈層獲得了超乎想象的認可，為高改人居樹立了新標桿。

就板塊表現(xiàn)而言，中創(chuàng)區(qū)和任港灣五龍匯5月備案均超120套，今年1-5月累計備案均破400套，顯著領(lǐng)先其他板塊。

究其原因，一方面，在售項目較多，中創(chuàng)區(qū)12個，任港灣五龍匯11個，選擇面更廣；另一方面，兩大板塊新推項目均以低密產(chǎn)品為主，契合當前改善需求。

但需注意的是，這兩個板塊目前庫存壓力同樣顯著，狹義去化周期均高于全市均值。若計入未獲銷許潛在庫存，中創(chuàng)區(qū)去化周期將攀升至約52個月，任港灣五龍匯更達約55個月。

此外，兩大板塊內(nèi)部各項目表現(xiàn)亦冰火兩重天——中創(chuàng)區(qū)1-5月累計備案465套，其中和園貢獻94套，而金鷹世界尚府僅2套；任港灣五龍匯1-5月累計備案436套，盛和九里云和占111套，澐璽祿則為0套。

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，無論是按照狹義庫存還是廣義庫存估算，目前去化周期最長的都是原港閘——狹義去化周期約34個月，廣義去化周期約60個月。

高庫存與低流速疊加使其去化形勢尤為嚴峻——板塊內(nèi)目前在售項目仍多達10個，已獲銷許未備案＋未獲銷許合計超3900套，是僅次于中創(chuàng)區(qū)和任港灣五龍匯的高庫存板塊，但其月均流速卻明顯低于這兩個板塊，且還在持續(xù)下滑中。

根據(jù)我們統(tǒng)計，原港閘板塊2023年全年月均流速約106套，2024年全年月均流速約80套，而今年1-5月月均流速僅約49套。去化速度明顯放緩的一大原因——板塊主力供應(yīng)產(chǎn)品（高層、小高層）已與當前改善需求主導的市場趨勢背離。

尤其板塊內(nèi)還存在三個嚴重滯銷項目——遠創(chuàng)湖悅云境未備案1387套，近一年僅備案1套；東升旭輝中心未備案1104套，近一年僅備案17套；北城壹號未備案878套，近一年僅備案5套。如果沒有特別措施，這些庫存很可能陷入長期滯銷，最終徹底喪失流動性。

總結(jié)而言，中創(chuàng)區(qū)與任港灣五龍匯雖依靠改善產(chǎn)品暫時領(lǐng)跑，但其巨量潛在庫存猶如懸頂之劍。而原港閘則深陷“供應(yīng)過剩+產(chǎn)品老化+需求轉(zhuǎn)移”三重困境，部分項目流動性幾近枯竭。市場復蘇的可持續(xù)性，將極大依賴于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整與存量難題的破局之道。

數(shù)據(jù)說明

*數(shù)據(jù)來源：通房e辦

*統(tǒng)計時間：2025年6月3日

*備案存在延遲，數(shù)據(jù)僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請注明來源「新知南通研究院」