作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

信號強烈，全國刺激樓市進(jìn)入第三階段。

一線樓市再無懸念

又一波樓市政策來了。

一線樓市何去何從再無懸念。

先是北京的公積金打通買賣房的贖樓鏈條，降低市場交易摩擦的成本，激活市場，取消抵押物評估對房屋抵押狀態(tài)的限制，緊接著是深圳擬允許公積金一次性提取支付購房首付款。

如今到了廣州。

6月12日廣州發(fā)布《廣州市提振消費專項行動實施方案(征求意見稿)》，擬優(yōu)化房地產(chǎn)政策全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率，同時支持繳存人在提取住房公積金支付購房首付款。

這也意味著在廣州樓市購房接下來再無門檻，同時首付和利率還有望進(jìn)一降低。

深圳、成都的提振消費專項行動實施方案都已經(jīng)落地，廣州還在征求意見稿的階段，雖然動作慢了一點，但也說明了不少問題——

1、廣州將購房視作了純消費的行為，而過去本應(yīng)該由住建相關(guān)部門實施的政策，如今放到了消費相關(guān)部門，甚至需要跨部門的發(fā)力才能完成托底動作，說明廣州樓市政策已經(jīng)到了底部，并且也從邊緣試探已經(jīng)轉(zhuǎn)向核心突破。

全面放開限購、限售、限價已經(jīng)是最大支持力度了。

2、說明如今的樓市行情并沒有想象中的樂觀，只能不停地給樓市松綁，不斷地給予刺激和托底。

尤其是廣州層面，甚至已經(jīng)跌出了性價比。

現(xiàn)在廣州郊區(qū)的項目已經(jīng)不怕折價賣，就怕賣不動。

在新房市場可以看到，位于廣州增城新塘片區(qū)的碧桂園云頂。

作為新塘區(qū)域的“價格天花板”，2017年以2.4萬元/平方米樓面價高位拿地，2018年開盤價高達(dá)3.5萬/㎡，巔峰期甚至摸到4萬+/平。

今年1月限時限量推出24套房源都還維持在13500-14500元/㎡，如今清貨特價，毛坯價只要1.1萬元/平方米。

這是什么概念？這個價格幾乎是很多縣城的價格了。

每次廣州幾乎都是一線城市中，放松尺度最大，最快的城市。

廣州去年10月新房成交量得到修復(fù)，但進(jìn)入今年1月后新房成交明顯回落。

5月包含了“五一”和“端午”兩個假期節(jié)點，由于天河、海珠等中心區(qū)高端項目集中簽約導(dǎo)致新房成交爆發(fā)小高峰，反彈至6500套以上。

新房成交的上漲并不能說明樓市熱度高，畢竟今年新房單月成交基數(shù)很低。

所以還是要看二手房的變化。

廣州5月二手房市場在各大新盤加大力度打折、降價跑量的侵蝕下，結(jié)束連續(xù)三個月成交上升勢頭的狀況。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，5月二手住宅網(wǎng)簽8333套，同比增加8.7%，但環(huán)比下降18.26%。

具體到二手房市場。

位于天河珠江新城中的中海花城灣，最近成交一套124平，南向看花園的三房，成交價約1588萬，折合單價約12.79萬/平。

這個戶型可以說是小區(qū)中位置比較好的了，南向采光，看小區(qū)花園視野優(yōu)越，高峰期同戶型成交達(dá)到2700萬元，折合單價約21.73萬/平。

一線樓市的縮影

廣州樓市只是全國樓市的縮影。

實際上，就連香港樓市也在回撤。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，反映香港二手私人住宅樓價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)在2023年3月經(jīng)歷小幅度回升后，便震蕩式下探。截至2025年6月6日中原城市領(lǐng)先指數(shù)回落至135.59，環(huán)比月份下降0.55%，同比下降約5.7%。

根據(jù)萊坊國際機構(gòu)分析，由于有大量未售出的庫存，開發(fā)商將繼續(xù)提供折扣去庫存，為香港樓價帶來壓力。預(yù)計今年香港住宅樓價最多回撤3%。

所以，即使廣州針對限購的尺度已經(jīng)非常小，幾乎可以忽略不計，這一輪擬全面放開則標(biāo)志著全國一線城市調(diào)控邏輯的徹底顛覆，更是樓市從「短期刺激」向「長效治理」過渡的分水嶺。

畢竟若市場反應(yīng)平穩(wěn)且風(fēng)險可控，可能推動其他一線城市優(yōu)化調(diào)控。

而一線城市對周邊城市，甚至是全國縣城的虹吸效應(yīng)基本是碾壓式的。

最明顯的，過去佛山憑借全域不限購+首付20%+廣佛1小時通勤圈，成為廣州剛需和改善需求的第一外溢地。

但如今廣州番禺市橋、黃埔夏園這些半小時到40分鐘到天河區(qū)珠江新城的位置也能承接住剛需的需求了。

再對比一些三線城市的區(qū)域，如福建漳州、泉州，江西贛州等，價格也都和廣州這些區(qū)域不相上下。

所以從長遠(yuǎn)來看，廣州放開限購還會加速全國房地產(chǎn)市場格局的重構(gòu)，尤其是一些三、四線城市，會采取一些應(yīng)對措施減緩虹吸效應(yīng)。

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作者觀點，不代表格隆匯立場