江寧，又上架一幅好地。

就在剛剛，南京發(fā)布2025年寧出第13號土地出讓公告，涉及江寧竹山路和六合龍袍新城，起拍總價19.94億元，總用地面積約11.28公頃，將于7月16日上午9:30開始限時競價出讓。

其中，NO.2025G39地塊位于江寧竹山路，此前為景楓G96地塊，后由商業(yè)用地更改為涉宅地塊，綜合容積率僅1.78。

位置上優(yōu)勢明顯。G39地塊為地鐵1號線、5號線竹山路換乘站雙地鐵上蓋，交通便捷、商業(yè)分布集中，整體來看各居住條件較為成熟。

加上上周（6月9日）寧出第12號公告中的G38地塊，江寧接連掛出2幅核心板塊的優(yōu)質(zhì)宅地。

G38地塊位于朗詩玲瓏嶼北側(cè)，靠近地鐵1號線小龍灣站。此前為科研用地，后調(diào)整為住宅地塊，體量不大但容積率僅1.7，將于7月9日9:30開始競價。

我們具體來看下江寧這兩幅地塊情況：

竹山路G39地塊

地塊名稱：江寧區(qū)天元中路以北、竹山路以西地塊

地塊四至：東至竹山路，南至天元中路，西至興寧路，北至現(xiàn)狀

規(guī)劃用地性質(zhì)：Rb商住混合用地 Rc基層社區(qū)中心用地

出讓面積：79416.74㎡（含僅出讓地下6877.39㎡）

綜合容積率：1.01＜Far≤1.78

建筑高度：≤80米

起拍總價：154900萬元

起拍樓面價：11997元/㎡

今年4月，官方出手將原來的景楓G96商業(yè)地塊，更改為商住混合用地、Rc基層社區(qū)中心用地，于是江寧核心區(qū)域“擠”出了一幅少見的涉宅地塊。

位置上來看，竹山路G39地塊緊鄰城市主干道天元東路，為1號線竹山路地鐵上蓋，被東山、百家湖、小龍灣三個核心板塊包圍，周邊商業(yè)分布密集、交通便捷、生活氛圍濃厚。

地塊綜合容積率為1.01＜Far≤1.78，是江寧核心板塊少有的低密宅地，加上黃金地段、完善配套，未來將給周邊帶來新的置業(yè)選項。

需要注意的是，G39為商住混合又是地鐵上蓋，因此出讓條件較為苛刻：

（1）B分區(qū)為基層社區(qū)中心用地（可建設(shè)地上總建筑面積約9003.65平方米），其設(shè)置應(yīng)符合《南京市公共設(shè)施配套標準》（寧政發(fā)﹝2023﹞44號），具體要求如下：

①社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，建筑面積不小于300平方米；②基層社區(qū)文化服務(wù)中心，建筑面積不小于600平方米；③社區(qū)書屋，建筑面積不小于100平方米；④體育活動站/場，建筑面積不小于200平方米；⑤基層社區(qū)黨群服務(wù)中心，建筑面積不小于900平方米；⑥居家養(yǎng)老服務(wù)站，建筑面積不小于300平方米；⑦托管中心（含兒童之家），建筑面積不小于200平方米；⑧公廁，建筑面積不小于100平方米；⑨社區(qū)警務(wù)室，建筑面積不小于60平方米；⑩垃圾收集站，建筑面積不小于80平方米；?環(huán)衛(wèi)作息場，建筑面積不小于150方米；?環(huán)衛(wèi)車輛停放場，用地規(guī)模不小于250平方米；以上公共設(shè)施建筑面積共計不小于B分區(qū)地上總建筑面積的50%（即4501.83平方米），由江寧高新區(qū)管委會出資并委托競得人建設(shè)，建成后移交給江寧高新區(qū)管委會，建設(shè)費用經(jīng)第三方審計機構(gòu)確認后，由江寧高新區(qū)管委會支付給競得人。

（2）A分區(qū)中，商業(yè)辦公建筑占地上總建筑面積比例不少于17%，其中商業(yè)不小于1000平方米。項目建成后由江寧高新區(qū)管委會（或其指定單位）以均價25600元/平方米定購商業(yè)，定購商業(yè)用房建筑面積1000平方米，其中一層面積500平方米，二層面積500平方米；項目建成后由江寧高新區(qū)管委會（或其指定單位）以均價7000元/平方米定購辦公，定購辦公用房建筑面積23400平方米，優(yōu)先安排在A分區(qū)；競得人在規(guī)劃方案報批前須取得江寧高新區(qū)管委會書面同意。

（3）A分區(qū)內(nèi)須建設(shè)總建筑面積不少于5400平方米的軌道交通竹山路站換乘站房，相關(guān)建設(shè)方案須征得地鐵部門書面同意，建設(shè)費用為3596.26萬元，相關(guān)建筑由競得人出資建設(shè)，建成后產(chǎn)權(quán)須無償移交南京地鐵集團有限公司，該部分建設(shè)費用須經(jīng)競得人和江寧高新區(qū)管委會共同選定的第三方審計機構(gòu)確認，超過部分由競得人自行承擔，不足部分競得人須將差額作為補齊出讓金上交江寧區(qū)財政局。

小龍灣G38地塊

地塊名稱：江寧區(qū)天元中路以南、望河路以東地塊

地塊四至：東至二號路、南至三號路、西至望河路、北至天元中路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：25216.16㎡

容積率：1.01＜Far≤1.7

建筑高度：≤60米

起拍總價：66500萬元

起拍樓面價：15513元/㎡

小龍灣G38地塊，在朗詩玲瓏嶼北側(cè)，與中海龍灣財富中心隔一條天元中路對望。

地塊出讓面積25216.16㎡，容積率≤1.7，方正且易開發(fā)，是江寧核心區(qū)稀缺的低密純宅地之一。起拍地價僅15513元/㎡，利潤空間非常具有想象力。

地塊周邊，配套齊全：

交通上，有天元中路、雙龍大道等主干道，地鐵1號線小龍灣站覆蓋，自駕或公共交通出行便捷；

消費購物，景楓中心、百家湖1912、21世紀太陽城，甚至稍遠些的龍灣天街等，實現(xiàn)不重樣的買買買；

日常休閑，濱河體育公園、百家湖、楊家圩等，自然景觀充沛。

值得一提的是，小龍灣G38地塊的前身，是景楓正和大廈地塊。地塊原先為科研用地，容積率≤4.0，建筑密度≤50%，建筑高度≤100米，綠地率≥20%，可兼容20%的商業(yè)設(shè)施。

今年4月底，官方發(fā)布地塊用地性質(zhì)變更公告，規(guī)劃調(diào)整后，地塊變更為二類居住用地，容積率≤1.8，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米、綠地率≥30%。

5月底，江寧規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)又光速公示了該地塊的土地收回公告，為正式掛牌出讓做準備。

核心地段+低密度，小龍灣G38和竹山路G39兩幅地塊會溢價成交嗎？未來將打造怎樣的改善產(chǎn)品？不妨一起拭目以待。