買房的時機到底有多重要？

五年前買房的人，如今基本上都在講鬼故事，只是虧多虧少的問題。

二十年前買房的人，如今大部分都成了人生贏家，以至于，早年的房地產(chǎn)圈里流傳一句話：

“除了買房，其他一夜暴富的方法，幾乎都寫在刑法里?！?/p>

給大家看一個深圳樓市案例

01

最近在小紅書上刷到一個賣房帖子，這位業(yè)主披露了幾點信息：

1、香蜜湖香域中央一套房子，20年前以168萬左右一手價買入（包含稅費），現(xiàn)在3000多萬賣掉，至少怒賺十八倍。

2、賣房的理由是置換，接下來準備搬到寶中，主要是想換個環(huán)境，原來的片區(qū)感覺太舊了。

3、這套房子掛出來賣了一年多。一方面，他們也沒那么著急，遇到合適買家就出手，沒人買就留下。趕巧最近有個買家有學區(qū)需求，急著落戶，兩邊一談就成交了。另一方面，這輪樓市大洗牌，深圳幾個豪宅區(qū)中，香蜜湖片區(qū)相對較穩(wěn)，在上一輪行情中也漲得不算多。于業(yè)主而言，降價壓力相對較??；于買家而言，3000萬以上預(yù)算，能挑到的優(yōu)質(zhì)豪宅標的變多了。

從學區(qū)資源和居住資源的角度，香蜜湖老牌豪宅的地位，短期內(nèi)依舊很難撼動。但從資產(chǎn)成長效率的角度，香蜜湖片區(qū)已經(jīng)過了快速成長期，未來大概率也是平穩(wěn)行情。

現(xiàn)在的深圳樓市，未必人人都需要買房，單純賣房套現(xiàn)也沒必要，但正確的換房卻尤為重要。

為什么？每個板塊、每個小區(qū)都有它對應(yīng)的生命周期，會經(jīng)歷拓荒期、成長期、成熟期和衰退期這四個階段。

聰明的做法是：在成長期買入，在成熟性末端賣出置換。一旦發(fā)現(xiàn)房子進入衰退期，趕緊賣掉換掉，因為衰退期往往很漫長。

02

對普通個體而言，和買房時機一樣重要的，還有買對城市、板塊和產(chǎn)品。

同樣是20年前買房的人，把資金放在深圳和老家，如今拿到的漲幅可能相差十幾倍——有的實現(xiàn)了財富自由，有的仍在為改善居住奔波，有的則成為“有資產(chǎn)的窮人”。

同樣是在深圳買房，有優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)支撐的強板塊，過去這些年的房價漲幅就是好于各方面資源匱乏的弱板塊。

在買房踩坑這條路上，幾乎每個人都是平等的。有錢人買房也會踩坑。

舉例來說——

中國人普遍有個別墅夢，但市場上的絕大多數(shù)別墅都只是富人的消費品。一旦他們體驗過了別墅生活的各種坑，通常就不太可能再回頭購買別墅了。

深圳的尖崗山別墅、觀瀾湖別墅群、龍崗別墅群等等，可以說沒有一個能打的。

最差的那一個，想必大家心里都有數(shù)，那就是東部華僑城的天麓別墅。那里的業(yè)主持有十幾年，平均每套虧損高達1000多萬。

沒有地段支撐的品質(zhì)房，總價越高，流通性往往越差。

03

站在2025年的當下，我們必須要承認——

以前那種靠買房快速暴富的例子，以后基本沒戲了，很難再簡單復(fù)制。

因為每個城市、每個片區(qū)的發(fā)展階段完全不同。那種在大城市趕上大拆大建、房價短時間翻倍、“咸魚翻身”的好機會，是過去快速發(fā)展時期才有的特殊產(chǎn)物。

現(xiàn)在情況變了。

中國城市快速擴張的“黃金期”已經(jīng)結(jié)束了。

對于絕大多數(shù)中小城市來說，未來幾十年不僅很難高速發(fā)展，很可能還會慢慢衰落。

過去幾十年，城市化快速發(fā)展，但農(nóng)村和小城鎮(zhèn)人口一直在流失，上百萬個村莊都消失了。接下來，中小城市人氣減弱、發(fā)展變慢，是個大概率事件。

因此，現(xiàn)在買房還算不算優(yōu)質(zhì)的投資品？

對超過90%的人來說，未來買房不僅賺不到大錢，很可能還會虧錢。特別是中小城市的房子，翻身的機會很小了。
未來大部分房子，就像過去農(nóng)村老房子一樣，主要就是用來住的。小城市那些高樓，時間久了很可能變成危樓。

以前買房能暴富，以后亂買房會返貧。

這將是很多中小城市的現(xiàn)實。國家提倡的“房子回歸住”的目標，可能在這些地方最先實現(xiàn)。
與此同時，極少數(shù)大城市的好地段的好房子，依然是中高收入家庭守住財富的核心資產(chǎn)。

以末致財，用本守之，這道理放哪個時代都一樣。
所以現(xiàn)在買房的策略是：
寧可觀望，也別隨便買。

走上坡路都得使勁兒。買房太“輕松”了，往往風險反而越大。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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