南京天琴華樟?xí)鶎?shí)景南京天琴華樟?xí)鶎?shí)景廣州保利天奕會(huì)所實(shí)景昆明山海灣8號(hào)空中會(huì)所實(shí)景古北壹號(hào)會(huì)所實(shí)景古北壹號(hào)會(huì)所實(shí)景
一個(gè)小區(qū)什么檔次,最應(yīng)該看的是哪里
我們?cè)谝酝奈恼轮?,給大家提供了更多維的角度
其中包括了外立面、電梯廳、門頭、夜景、精裝、物業(yè)、園林等等...不勝枚舉
不過(guò)話說(shuō)回來(lái),一個(gè)樓盤的門面
還有一張非常直接但也最有爭(zhēng)議的明牌,會(huì)所
相信會(huì)有很多人對(duì)此表示質(zhì)疑
曾經(jīng)有沒(méi)有會(huì)所的確是一個(gè)小區(qū)檔次的最明顯標(biāo)簽,甚至可以是產(chǎn)品豪宅、改善、剛需的分水嶺
會(huì)所作為舶來(lái)品,起初從香港引進(jìn),香港房子面積普遍極小,如鴿子籠一般
港資開(kāi)發(fā)商都會(huì)在社區(qū)內(nèi)配置會(huì)所,來(lái)接待親朋好友,健身社交
也因此,在香港小區(qū)會(huì)所是必需品,是家庭生活空間的外延
內(nèi)地商品房市場(chǎng)早期主要學(xué)習(xí)香港,因此在九十年代的時(shí)候,內(nèi)地商品房慢慢開(kāi)始有會(huì)所出現(xiàn)
那個(gè)時(shí)候在上海,哪個(gè)小區(qū)擁有一個(gè)會(huì)所,基本就是最貴的樓盤無(wú)疑了
但是,現(xiàn)在還是如此嗎
這是上海某小區(qū)會(huì)所最后的結(jié)局
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)小區(qū)會(huì)所普遍處于虧損狀態(tài),杭州每百家會(huì)所只有5家維持運(yùn)營(yíng)、廣州近9成會(huì)所虧損
會(huì)所的運(yùn)營(yíng)之難,這個(gè)問(wèn)題好像無(wú)解
且如今的新房市場(chǎng),上至過(guò)億豪宅,下至百萬(wàn)總價(jià),上海在售新盤約八九成都配置了會(huì)所
會(huì)所已經(jīng)不是稀缺品,滲透率越來(lái)越高
因此,很多購(gòu)房者也正在對(duì)會(huì)所產(chǎn)生祛魅
“會(huì)所有什么用,沒(méi)開(kāi)幾個(gè)月就關(guān)門了?!?/p>
“無(wú)論賣房的時(shí)候怎么承諾,會(huì)所最后都會(huì)被開(kāi)發(fā)商賣掉?!?/p>
所以寫這個(gè)選題還是蠻糾結(jié)的
從會(huì)所這個(gè)角度,我們還可以評(píng)判出一個(gè)小區(qū)的品質(zhì)和水準(zhǔn)嗎
毫無(wú)疑問(wèn),會(huì)所當(dāng)然還是小區(qū)的“門面”,也像是項(xiàng)目的“客廳”
直接展示開(kāi)發(fā)商的實(shí)力,建造該小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)的能力,以及業(yè)主圈層的水準(zhǔn)和品味等等...
當(dāng)我們不能再?gòu)挠谢驔](méi)有會(huì)所的角度去看待這個(gè)空間,或許才能看清背后本質(zhì)
對(duì)一個(gè)會(huì)所來(lái)說(shuō),有或沒(méi)有,多大規(guī)模,采用了什么服務(wù)團(tuán)隊(duì),后期長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)維護(hù)的狀況是否良好
以上種種,本身就比開(kāi)發(fā)商在前期,做出漂亮的外立面、景觀來(lái)說(shuō),有更大的難度
所以,一個(gè)小區(qū)好不好,檔次如何,高端與否
我們依舊可以說(shuō),去看看他家會(huì)所,現(xiàn)在什么樣就知道了
01
顯而易見(jiàn),第一道門檻,依舊還是會(huì)所的位置和規(guī)模
大家知道早期商品房會(huì)所是怎樣的嗎,很多時(shí)候都用地下室空間來(lái)打造
就是將幾種功能空間,如健身房和泳池都放在負(fù)一樓
雖然配置有健身房、瑜伽室、恒溫泳池等
從體驗(yàn)感受來(lái)看并不是很好,因?yàn)榈叵率彝L(fēng)采光的問(wèn)題,沒(méi)有那么舒適,自然也不會(huì)讓人感到高端
雖然當(dāng)時(shí)這可能已經(jīng)是整個(gè)板塊最頂級(jí)的小區(qū)
而會(huì)所進(jìn)階的第二個(gè)形態(tài)
也是如今新建商品房普遍采取的地上+地下結(jié)合的形式,打造下沉式會(huì)所
我大致瀏覽了下今年上海的新房
8萬(wàn)級(jí)別以上單價(jià)的小區(qū),基本都做了下沉式會(huì)所
這就解決了早期會(huì)所空間的壓抑問(wèn)題,會(huì)所逐漸從從室內(nèi),變成室內(nèi)外結(jié)合的交互空間
前兩年,在南京的國(guó)貿(mào)天琴華樟,我們被它的會(huì)所驚艷了一把
當(dāng)時(shí)行業(yè)較少有下沉式會(huì)所設(shè)計(jì),而走進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目的健身空間,看到明媚的陽(yáng)光,和園林中的綠意盎然
我就知道,會(huì)所這個(gè)空間,正在發(fā)生著快速的迭代
而如今采用下沉式會(huì)所設(shè)計(jì)的新盤,在市面上越來(lái)越多了
尤其是在地塊出讓面積趨小的前提下
房企們普遍結(jié)合圍合式布局+垂直景觀體系,讓會(huì)所的采光和通風(fēng)得到極大提升
會(huì)所開(kāi)始從地下,慢慢變成了一個(gè)結(jié)合著車庫(kù)+會(huì)所+景觀的一體化空間
今年在廣州保利天奕,還結(jié)合水景將約2500㎡的會(huì)所空間造成一座四季漂浮的“水院”
每個(gè)功能空間都好似一個(gè)漂浮在水面上的“盒子”
當(dāng)會(huì)所從地下的封閉式變成了地上地下結(jié)合的下沉式
我們看到小區(qū)就擁有了星級(jí)酒店才有的度假感和松弛感,也意味著小區(qū)會(huì)所開(kāi)始突破物理限制,從功能空間至情緒空間的晉升
只要開(kāi)發(fā)商愿意做會(huì)所,它必定就能找到方法突破物理限制
如今高端小區(qū)有的嘗試“雙會(huì)所”模式,在單體樓棟的頂層或者其他地方,打造第二會(huì)所
比如縵合北京的空中四合院會(huì)所,昆明山海灣8號(hào)項(xiàng)目不僅做約4000㎡的下沉式會(huì)所
昆明山海灣8號(hào)會(huì)所實(shí)景
于此同時(shí),在項(xiàng)目最高層還做了云端天際會(huì)所,也是當(dāng)時(shí)昆明唯一一個(gè)擁有雙會(huì)所的小區(qū),因此自然成了城市封面
但于會(huì)所而言,它的最好形態(tài)應(yīng)該是獨(dú)立的,這意味著會(huì)所的規(guī)模和私密性都達(dá)到了設(shè)計(jì)的極致
因此那些最頂級(jí)的豪宅普遍都擁有獨(dú)立的建筑空間承載會(huì)所功能
且位于整個(gè)小區(qū)核心且景觀優(yōu)越的位置,臨湖、公園、水系等等
在縵合北京,我們就看到其單獨(dú)打造了一個(gè)當(dāng)時(shí)全北京最大頂級(jí)私人會(huì)所,華府會(huì)
縵合北京會(huì)所實(shí)景
這個(gè)縵合王府級(jí)別的會(huì)所,占地約14500㎡
而其實(shí)不需要告訴你這個(gè)小區(qū)多有名,房?jī)r(jià)多高,當(dāng)這樣的會(huì)所屹立于此,你就能夠感受到縵合北京的氣勢(shì),以及會(huì)所內(nèi)部服務(wù)體系的豪華
上海玫瑰園會(huì)所實(shí)景
還有,上海綠城玫瑰園的1萬(wàn)平歐式城堡會(huì)所,都是屬于那種你一眼就能感受到小區(qū)頂級(jí)圈層和品質(zhì)的
所以,這里能夠得出的第一個(gè)結(jié)論,在小區(qū)會(huì)所這個(gè)空間,確實(shí)存在著一條和品質(zhì)相關(guān)的硬件基礎(chǔ)線,那就是:
地下室<下沉式<獨(dú)立會(huì)所<獨(dú)立+空中雙會(huì)所
會(huì)所大不大,還有其位置在哪里,決定了未來(lái)小區(qū)內(nèi)部能提供給業(yè)主怎樣的硬件功能和服務(wù)
因此在這個(gè)基礎(chǔ)之上,我們就看到了那些會(huì)所服務(wù)的功能精細(xì)化
在一個(gè)普通的商品房,所謂的“會(huì)所”可能只是“健身房+泳池+棋牌室”的排列組合
而在一個(gè)非常高端的小區(qū)里,你會(huì)看到有類似日料店、西餐廳、雪茄吧、普洱茶吧、室內(nèi)高爾夫球場(chǎng)等,這樣極致細(xì)分的功能
這些功能空間其實(shí)就是提供給到客戶的生活方式,以及完全匹配客群的圈層和社交
所以我們?cè)賮?lái)看一個(gè)頂級(jí)小區(qū)會(huì)所的自我修養(yǎng),應(yīng)該是怎樣的
作為當(dāng)之無(wú)愧的滬上第一豪宅古北壹號(hào)
擁有面積達(dá)到18000㎡,全上海最大,至今仍未有哪個(gè)項(xiàng)目能夠超越的頂級(jí)私家會(huì)所
而按照目前上海地塊出讓面積愈發(fā)趨小的現(xiàn)狀來(lái)看
古北壹號(hào)的會(huì)所,應(yīng)該是前無(wú)古人后來(lái)無(wú)來(lái)者級(jí)別的
放在全球,也是頂尖水平
會(huì)所是獨(dú)棟建筑,分地上地下空間,僅地上就做了11層
整體平面圖是這樣的,負(fù)二層為地下停車庫(kù),負(fù)一層為休閑娛樂(lè)區(qū),一層大堂入口空間;二三層為餐飲區(qū),四層是屋頂多功能活動(dòng)場(chǎng)所;五至十一層打造了21間精品酒店式公寓套房
而古北壹號(hào)除了有傳統(tǒng)豪宅會(huì)所都有的游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等基礎(chǔ)配置,還做了一個(gè)地下森林圖書館
不僅考慮到了業(yè)主們的社交需求,也同步考慮到孩子們成長(zhǎng)的環(huán)境
開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)會(huì)所有多重視就體現(xiàn)在了這里
這也是古北壹號(hào)為什么不位于上海典型核心市區(qū)卻能夠與如今所有上海濱江豪宅分庭抗禮
02
看會(huì)所,還不能只看會(huì)所本身
在更高級(jí)別的比拼上,還要看其軟性價(jià)值的兌現(xiàn)
一個(gè)偌大的會(huì)所里,設(shè)計(jì)了很多空間,不論是健身房也好,雪茄室還是各種餐廳
是否有充足的服務(wù)人員,如前臺(tái)、健身教練、保潔、甚至救生員、園藝師...
服務(wù)的密度與頻次,都決定了小區(qū)的檔次
在會(huì)所服務(wù)人員的規(guī)模上,來(lái)自成都的蔚藍(lán)卡地亞,就達(dá)到了行業(yè)內(nèi)前所未有的程度
一棟樓直接配置了近100名服務(wù)人員是什么概念,在蔚藍(lán)卡地亞服務(wù)人員和業(yè)主的比例達(dá)到1:2.3
在交付這個(gè)環(huán)節(jié)上,就有多達(dá)12名成員的專業(yè)管家團(tuán)隊(duì)一同做交付服務(wù)
就連一頓簡(jiǎn)單的早餐,也可以讓你有諸多選擇
不限于食物種類、就餐地點(diǎn)和時(shí)間
如果你有家宴的需求
還能夠邀請(qǐng)頂級(jí)餐廚團(tuán)隊(duì)現(xiàn)場(chǎng)烹飪定制私宴
很多服務(wù)的體貼,甚至是超越你本人的細(xì)致入微
這樣的項(xiàng)目,從會(huì)所的服務(wù)人員規(guī)模之龐大,就可以看出其標(biāo)準(zhǔn)之高
而除了服務(wù)人員的多
服務(wù)本身也是頂級(jí)小區(qū)會(huì)所區(qū)別于普通商品房的維度
一個(gè)高品質(zhì)的小區(qū),會(huì)所是能夠提供大量非標(biāo)和高附加值服務(wù)的
最后服務(wù)的無(wú)邊際,也是高端小區(qū)會(huì)所的“真本事”“真圈層“,是附加在會(huì)所身上的一種無(wú)形的硬實(shí)力
終極的會(huì)所,還能夠?yàn)闃I(yè)主鏈接更多資源,比如合生的縵系
在縵合北京,為業(yè)主打造的26項(xiàng)黑金卡權(quán)益服務(wù),涵蓋83小項(xiàng)服務(wù)細(xì)則
不限于哈蘭紅酒、全球游艇會(huì)、香港馬球會(huì)、領(lǐng)創(chuàng)全球醫(yī)療、TT國(guó)際童軍、私人飛機(jī)服務(wù)、全球冒險(xiǎn)旅計(jì)劃等
有TTCLUB國(guó)際童軍入駐項(xiàng)目
縵合北京無(wú)邊際服務(wù)
提供早教、日托、游樂(lè)、派對(duì)活動(dòng)及家庭咨詢等綜合型服務(wù)
有中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)旗下大健康產(chǎn)業(yè)的醫(yī)療服務(wù)整合平臺(tái)領(lǐng)創(chuàng)醫(yī)療
縵合北京無(wú)邊際服務(wù)
為縵合業(yè)主提供長(zhǎng)期六大專屬醫(yī)療服務(wù)
不僅如此,還有專屬的旅行顧問(wèn)、全球酒店資源、定期舉辦的圈層活動(dòng)
滲透到了業(yè)主的所有日常生活
這就是在小區(qū)硬件功能空間之上,好的會(huì)所還會(huì)因?yàn)槠放蒲苌龈嘣能浶詢r(jià)值
那些看不見(jiàn)的服務(wù),才是最難兌現(xiàn)的
因此,當(dāng)我們?nèi)ピu(píng)判一個(gè)小區(qū)是否高端,是否已經(jīng)達(dá)到了其他小區(qū)所不能企及的標(biāo)準(zhǔn)之上
會(huì)所的軟性服務(wù),一定是必要條件
而最頂級(jí)的會(huì)所,都會(huì)沿用國(guó)際一流水平的專業(yè)化管理,不僅面向自己的業(yè)主,還會(huì)以會(huì)員制的方式向外界符合條件的富豪們開(kāi)放
最極致的當(dāng)然要數(shù),位于深圳灣1號(hào)的全中國(guó)首家國(guó)際會(huì)員英式俱樂(lè)部:深灣會(huì)
匯集全中國(guó)最頂級(jí)的富豪圈層俱樂(lè)部,每年的會(huì)籍費(fèi)要48.8萬(wàn)+1200元/月費(fèi)
除了B1樓到5樓的各類設(shè)施布局,硬件那是沒(méi)話說(shuō),軟件也很夸張
深圳灣1號(hào)會(huì)所實(shí)景
有享譽(yù)全球行政總廚謝培森提供私宴
各種IAC互惠俱樂(lè)部,比如北京長(zhǎng)安俱樂(lè)部、重慶萊佛士俱樂(lè)部、廣州廣粵會(huì)、上海雍福會(huì)、廣州從都國(guó)際莊園等,哪都有最高規(guī)格的服務(wù)
不定時(shí)會(huì)有藝術(shù)展、IMAX影院體驗(yàn)日、粵港澳大灣區(qū)車展、郭培的高定show、Gucci DIY派對(duì)和音樂(lè)會(huì)歌劇等等
深圳灣1號(hào)會(huì)所實(shí)景
從私人會(huì)所的純粹性來(lái)說(shuō),頂豪的私人會(huì)所遠(yuǎn)比開(kāi)放性的私人會(huì)所審核更嚴(yán)格
因而更具有純粹性和純潔力,也代表著更高的生活品質(zhì)
03
而對(duì)于會(huì)所,長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)比初期的配置更加重要
因此小區(qū)的品質(zhì),就體現(xiàn)在對(duì)會(huì)所長(zhǎng)周期的觀察,是否持續(xù)有效運(yùn)營(yíng)
在我們看過(guò)的二手小區(qū)里,給我留下比較深刻印象的是這兩個(gè)品牌:綠城、仁恒
在上海一個(gè)房齡接近20年的綠城二手小區(qū),它的會(huì)所可以是這樣的
四根木質(zhì)圓柱,列仗迎接每一位業(yè)主,因?yàn)榻ㄔ煸谏鐓^(qū)最中央
上海綠城會(huì)所實(shí)景
內(nèi)部的配置放在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是頂配的
一個(gè)充滿著中式古樸韻味的私宴廳,每天提供著最新鮮的海鮮
上海綠城會(huì)所實(shí)景
空間寬敞的健身房,即便是在炎熱的三十五度夏天,依然有業(yè)主來(lái)打卡
上海綠城會(huì)所實(shí)景
水質(zhì)澄清的室內(nèi)泳池,更是受到很多業(yè)主的歡迎,每天下午來(lái)到會(huì)所享受清涼
上海綠城會(huì)所實(shí)景
室內(nèi)室外的泳池維護(hù)保養(yǎng)水平堪稱頂級(jí)
上海綠城會(huì)所實(shí)景
社區(qū)里最大的戶外球場(chǎng)留給了兩個(gè)網(wǎng)球場(chǎng),精致典雅的建筑掩映在一片綠色之中
上海綠城會(huì)所實(shí)景
會(huì)所代表著綠城對(duì)高端人群生活需求的先知先覺(jué)
二十年前的上海綠城會(huì)所,如今依然是小區(qū)業(yè)主們,最常使用的公共空間,就我當(dāng)天踩盤來(lái)看,來(lái)來(lái)往往的業(yè)主帶著孩子帶著朋友,絡(luò)繹不絕
用二十年的時(shí)間,綠城的會(huì)所,成了其品質(zhì)的最佳象征
而如今不再開(kāi)發(fā)商品房的仁恒也是其中優(yōu)秀代表
如果你去看仁恒在上海的二手小區(qū),在早期物業(yè)費(fèi)還沒(méi)有這么高的環(huán)境下,幾乎都保持了良好的維護(hù)狀態(tài)
這是位于長(zhǎng)寧天山板塊的仁恒河濱花園,整個(gè)小區(qū)自帶6000平水岸會(huì)所
仁恒河濱花園會(huì)所實(shí)景
你會(huì)發(fā)現(xiàn)在仁恒的會(huì)所空間里
重要的不是什么奢石的堆砌,花藝的展示,藝術(shù)展等等
仁恒將很多心思花在了真正對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō),更加貼近他們生活的實(shí)用場(chǎng)所
比如健身房、恒溫泳池、乒乓球場(chǎng)、兒童樂(lè)園、社區(qū)超市、社區(qū)餐廳、燒烤露臺(tái),甚至還有專門的洗衣房和做美容美發(fā)的場(chǎng)所
也正因?yàn)槿绱?,在很多年后的現(xiàn)在
我們都可以看到在仁恒河濱花園,每個(gè)空間都是有人在使用的
泳池里的水是否定期消毒更換,水質(zhì)是否干凈
甚至在更衣室里的毛巾是否處于蓬松狀態(tài),服務(wù)人員的精神面貌等等
都是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的好的小區(qū)會(huì)所該有的樣子
一個(gè)小區(qū)擁有長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)維護(hù)的會(huì)所,依然會(huì)帶來(lái)強(qiáng)大的二手房溢價(jià)能力
換句話來(lái)說(shuō),好會(huì)所意味著好物業(yè)
因?yàn)?,愿意把?huì)所運(yùn)營(yíng)好的品牌,口碑一定不差
04
但是,如今我們也要警惕“會(huì)所陷阱”
1、警惕會(huì)所的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不清
到底是真會(huì)所還是售樓處改造,會(huì)所的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),決定著它未來(lái)是否能夠正常運(yùn)行
有些開(kāi)發(fā)商會(huì)將豪華售樓處包裝成為會(huì)所的樣子,等到樓盤賣完,所有當(dāng)初宣傳的功能可能就不存在了
所以要多問(wèn)一句會(huì)所未來(lái)屬不屬于小區(qū)配套,還是會(huì)移交給政府,或者是臨時(shí)建筑
在新房地塊出讓的土地指標(biāo)上,都會(huì)明確寫有會(huì)所空間面積合架空層面積,這其實(shí)就是會(huì)所未來(lái)的總規(guī)劃面積
2、警惕剛需盤的會(huì)所溢價(jià)
會(huì)所和小區(qū)圈層的匹配度要適配
也就是說(shuō)在剛需小區(qū)里,會(huì)所空間的實(shí)用性比奢華感更加重要
例如健身空間、泳池、書吧、食堂、籃球館這樣的場(chǎng)所,業(yè)主才會(huì)高頻使用
一個(gè)郊區(qū)全是剛需小戶型的樓盤配置超豪華會(huì)所,要么是噱頭,要么是為了做出溢價(jià),后續(xù)的運(yùn)營(yíng)將會(huì)因?yàn)檩^低的物業(yè)費(fèi)而難以為繼
3、買房時(shí)務(wù)必考慮會(huì)所的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)計(jì)劃
雖然人們對(duì)于會(huì)所還存在著諸多爭(zhēng)議,但在如今的商品房市場(chǎng),新房?jī)r(jià)格不斷上漲
那些昂貴的豪宅中,如果少了會(huì)所,豪宅的豪字就失去了些味道
那些優(yōu)秀的社區(qū),交付給業(yè)主的一定是長(zhǎng)期的,能夠源源不斷地提供著優(yōu)質(zhì)生活方式的會(huì)所
所以也想問(wèn)問(wèn)大家,你會(huì)期待自家小區(qū)擁有一個(gè)會(huì)所嗎
你最希望會(huì)所里擁有怎樣的功能空間呢
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