2025年“好房子”概念首次寫入政府工作報告，宣告中國正式邁入高品質(zhì)住宅普及階段。

今年，也被稱之為“好房子”建設(shè)元年。無論是政策落地，還是房企產(chǎn)品升級，都在全面提速。

在這個奔跑才能停留在原地的階段，進(jìn)化慢了不僅會掉隊，還可能被甩下牌桌。

明源地產(chǎn)研究院始終緊跟行業(yè)趨勢變化，面對這一輪的“好房子”浪潮，特別推出《好房進(jìn)化論》欄目，聚焦市場最新走向、標(biāo)桿房企的產(chǎn)品迭代、市場爆款的打造邏輯等，為地產(chǎn)人繪制一幅“好房子”進(jìn)化圖譜，以促進(jìn)行業(yè)交流學(xué)習(xí)，助推住宅產(chǎn)品挺進(jìn)高品質(zhì)時代。

市場走勢

五月份是住宅新規(guī)正式實施的首月，與此同時，也是四代住宅和新規(guī)項目集中入市期。

目前來看，新規(guī)產(chǎn)品主要集中為改善及高端產(chǎn)品。這也符合當(dāng)前市場改善需求占主流的趨勢。

這類產(chǎn)品的成交呈增長趨勢。

明源數(shù)字營銷院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份改善及高端產(chǎn)品成交同比上漲1-2%；而90㎡以下成交下滑2.2%，改善產(chǎn)品占比進(jìn)一步提升。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

CRIC的數(shù)據(jù)也顯示，多地新規(guī)產(chǎn)品的市場表現(xiàn)整體好于傳統(tǒng)產(chǎn)品。

比如，廣州5月份共有8個新規(guī)項目入市，推貨量占全市五成，認(rèn)購量占全市7成，新規(guī)產(chǎn)品更受購房者青睞。

成都5月份共有7個項目8次開盤，這幾個項目都是新規(guī)產(chǎn)品。其中，有兩個項目吸引了千人搖號，開盤即售罄。在新規(guī)產(chǎn)品的托舉下，成都近兩個月的新盤去化率維持在9成以上。

明源數(shù)字營銷院監(jiān)測的數(shù)據(jù)還顯示，新規(guī)產(chǎn)品不僅在去化上領(lǐng)先，在售價上也有優(yōu)勢。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，五月份各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降。其中一、二線城市銷售均價環(huán)比均下降0.2%。

明源數(shù)字營銷院的監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，大部分的高量級城市新房銷售均價都在下降。但也有例外，華東及川渝省會城市由于新規(guī)產(chǎn)品加大供應(yīng)，銷售均價不降反升，且漲幅明顯。

從去年計容規(guī)則調(diào)整，到高品質(zhì)地塊放量供應(yīng)，今年二季度“好房子”開始跑步入市。

以深圳為例，據(jù)不完全統(tǒng)計，四月份以來共有12個執(zhí)行建筑新規(guī)的項目入市，另有7個新規(guī)項目待入市。

已入市的新規(guī)項目得房率均在90%以上，最高達(dá)到約108%。較之傳統(tǒng)項目70%-80%的得房率明顯高出不少，對存量項目來說可以說是“降維打擊”。

這迫使存量項目不得不以價換量，以抵抗來自新規(guī)項目的碾壓。

好房樣本

隨著各地計容規(guī)則調(diào)整，高拓展面積已發(fā)展為市場一種常態(tài)。

這兩年，各地不時有超高得房率的項目冒出，持續(xù)刷新板塊內(nèi)得房率的最高紀(jì)錄。

比如西安，得房率的天花板，最近就被突破了。

最新記錄的創(chuàng)造者，是由國企華發(fā)打造的華發(fā)·錦宸賦。

約270㎡戶型，室內(nèi)贈送面積高達(dá)60-62㎡，得房率更是達(dá)到約123%。戳此了解，VR沉浸式看房

逆天的得房率，源自戶型的大膽創(chuàng)新。

270㎡戶型在空間布局上，突破性的實現(xiàn)了南北2-3個露臺的設(shè)計，露臺的建面合計達(dá)到約55㎡，室內(nèi)外贈送面積加起來足足有100㎡。

露臺面積超越了許多同面積段疊墅中上疊的露臺贈送面積，這放在過去是完全無法想象的。

得益于別出心裁的戶型設(shè)計，以及超高的拓展面積，戶型帶來的尺度感十足。

其中，客廳的使用面積達(dá)到了100㎡以上。LDKG一體化設(shè)計，形成一個超大家庭聚廳，可以兼容豐富的生活場景：家庭party、親友聚會、露天燒烤、夜幕觀星、花園讀書會……

華發(fā)·錦宸賦的設(shè)計，融合了大平層和別墅的雙重優(yōu)勢，營造了空中平墅的居住體驗。成為住宅新規(guī)下，住宅產(chǎn)品又一次突破。

好產(chǎn)品，在任何時候都有號召力。在新規(guī)產(chǎn)品扎堆的西安市場，項目從開盤到首批售罄僅用了14天，在市場上形成熱烈反響。

標(biāo)桿動態(tài)

產(chǎn)品高度內(nèi)卷的時代，房企在產(chǎn)品革新上絲毫不敢有所松懈。近兩年，房企的產(chǎn)品體系更新迭代更快了，有的甚至幾個月就好迭代一次。

近期，頭部房企又有新動作。

4月29日，中海地產(chǎn)發(fā)布了中建營造體系下的首個好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)—— Living OS系統(tǒng)，戳此了解，1V1遠(yuǎn)程同屏帶看

該體系響應(yīng)中央建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”的政策目標(biāo)，通過16大產(chǎn)品系統(tǒng)，滿足24項客戶期待和172項全維客戶需求。

安全：集成智能安防，如燃?xì)庑孤┳詣雨P(guān)閥開窗、獨居女性防騷擾變聲應(yīng)答、兒童活動實時監(jiān)控等；

舒適：通過三重油煙阻控、靜音門窗系統(tǒng)、深水封地漏等技術(shù)優(yōu)化居住體驗等；

綠色：配備能源監(jiān)管面板，實時推送節(jié)能建議，降低能耗等；

智慧：搭載全屋體檢系統(tǒng)，支持設(shè)備故障一鍵診斷、維修呼叫及語音控制，實現(xiàn)家居主動服務(wù)等。

另一家地產(chǎn)巨頭華潤置地，也在前不久發(fā)布了自己的“好房子體系”。

華潤置地將其稱之為“三好十二優(yōu)”產(chǎn)品體系。

“三好”，即好社區(qū)+好產(chǎn)品+好服務(wù)。

好社區(qū)：社區(qū)將涵蓋活力街區(qū)、療愈景觀、尊享會所等，強化鄰里社交與生態(tài)融合。

好產(chǎn)品：聚焦靈動戶型、技術(shù)中樞（如智慧系統(tǒng)）、精工標(biāo)準(zhǔn)，強調(diào)滿足全生命周期需求。

好服務(wù)：通過“潤心友鄰”等場景提供全觸點服務(wù)，社區(qū)配套（商業(yè)、黨群中心等）前置運營等。

“十二優(yōu)”，是指圍繞“三好”細(xì)化12項關(guān)鍵場景，即通行系統(tǒng)、活力街區(qū)、尊享會所、療愈景觀、標(biāo)簽立面、靈動戶型、質(zhì)美精裝、技術(shù)中樞、共享公區(qū)、精護(hù)恒新、自在恰居、潤心友鄰。

這一體系的發(fā)布，是華潤置地對“好房子”政策交出的一份新答卷。北京海淀臻澐項目，將成為該體系首個落地樣板。

政策風(fēng)向標(biāo)

全國及地方新規(guī)與政策的出臺，為“好房子”推廣保駕護(hù)航。

全國性新規(guī)方面，《住宅項目規(guī)范》已于5月1日起正式實施，作為一個強制性文件，《住宅項目規(guī)范》的出臺將從整體層面提升住宅標(biāo)準(zhǔn)。

新規(guī)包含多項重要變化，例如，住宅層高從不低于2.8米提高至不低于3米；要求廚房、臥室必須直接采光；4層以上住宅強制安裝電梯（（舊規(guī)7層），并明確電梯轎廂尺寸需確保擔(dān)架通行等等。

以下列舉新舊設(shè)計規(guī)范關(guān)鍵指標(biāo)對比（部分）：

類別

新規(guī)內(nèi)容

舊標(biāo)準(zhǔn)

變化幅度

層高

≥3.00米

普遍2.80米

+20厘米

電梯安裝

4層及以上強制安裝

7層及以上

門檻降低3層

隔音性能

樓板撞擊聲≤65分貝

≤75分貝

提升13.3%

適老化設(shè)計

衛(wèi)生間預(yù)留扶手+無障礙出入口

無強制要求

新增標(biāo)準(zhǔn)

除此以外，各地也陸續(xù)出臺各項與住宅設(shè)計及施工相關(guān)的規(guī)范或政策，對中央政策進(jìn)一步細(xì)化和落地，引導(dǎo)住宅產(chǎn)品品質(zhì)提升。

浙江省6月1日起正式施行《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)程》（簡稱計容新規(guī)）。

新規(guī)最大的變化，便是取消了單套住宅的飄窗面積限制，并提高陽臺計半面積。

按照新規(guī)，結(jié)構(gòu)層高＜2.2m的飄窗全面不計容，并取消單套面積限制。

陽臺半計容面積由≤7%提升至≤9%，并鼓勵設(shè)置開放式空間。

與戶內(nèi)相通的設(shè)備平臺不計容，140㎡以上戶型設(shè)備平臺由5㎡放寬至7㎡。

江蘇省近期發(fā)布了《住宅品質(zhì)提升九項行動》，內(nèi)容涵蓋住宅設(shè)計、質(zhì)量維保等多個領(lǐng)域。

其中，不少規(guī)定具有建設(shè)性。

例如，

明確要求房企開展“業(yè)主開放日”“業(yè)主預(yù)看房”，先驗房后收房；推動業(yè)主參與分戶驗收；

要求改善型住宅地下工程、屋面工程、外墻等公共部位的防水保修期限不應(yīng)低于10年；

設(shè)計方面，鼓勵商品房開展定制化、個性化設(shè)計服務(wù)，創(chuàng)新戶型設(shè)計，優(yōu)化空間環(huán)境，提高全屋智能水平，提倡采用一體化、數(shù)字化等手段，細(xì)化住宅工程質(zhì)量易發(fā)問題方面的設(shè)計。

要求新開工的商品住宅，及時公示涉及隔聲、防串味、防水的主要設(shè)計措施、建筑材料等進(jìn)場驗收結(jié)論及檢測結(jié)果。

江蘇省還給自己定了個目標(biāo)：從這次行動開始，至2027年底，將工程質(zhì)量缺陷投訴數(shù)量降低30%以上。

趨勢研判

中央定調(diào)2025年房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，而“好房子”便是其中的破局之道。

各大房企都在努力抓住這一“風(fēng)口”。

可以看出，包括華潤、中海、華發(fā)等在內(nèi)頭部企業(yè)，正通過綠色建筑、智能系統(tǒng)等差異化設(shè)計，來提升產(chǎn)品的競爭力，力求與同行拉開差距。

對此，各大研究機(jī)構(gòu)也已達(dá)成共識。

中信證券在 5 月研報中指出，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“產(chǎn)品力競爭” 階段，具備 “好運營、好開發(fā)、好資產(chǎn)” 的房企將占據(jù)優(yōu)勢。并表示，頭部房企已爭相發(fā)力，無法滿足新標(biāo)準(zhǔn)的中小房企，將面臨市場淘汰。

在近期的報告中，該機(jī)構(gòu)再度強調(diào)，政策框架已將房地產(chǎn)納入擴(kuò)內(nèi)需體系，預(yù)計 2025 年下半年 “好房子” 供給將加速，助推房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。

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