????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????一地產(chǎn)央企正式開啟區(qū)域調(diào)整大動作！

6月25日，招商蛇口發(fā)布公告稱，招商蛇口董事會同意公司根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展和管理需要，在總部層面新成立資產(chǎn)管理部，將風(fēng)險管理部/法律合規(guī)部/審計稽核部分拆為風(fēng)險管理部/法律合規(guī)部、審計稽核部。

在開發(fā)業(yè)務(wù)層面，則減少管理層級，取消華東區(qū)域、華南區(qū)域、華西區(qū)域、華北區(qū)域和江南區(qū)域五個區(qū)域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。

業(yè)內(nèi)人士指出，招商蛇口二級管控體系的落地，不僅能強化總部對核心資源的統(tǒng)籌能力，推動投資、運營等決策高效執(zhí)行，還能通過削減中間層級，大幅降低人力、管理等運營成本，有效緩解行業(yè)下行周期中的利潤壓力。

頭部企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向

據(jù)了解，近七年來招商蛇口歷經(jīng)過多次組織架構(gòu)調(diào)整。

早在2018年，公司就迎來了一次重大變革，總部架構(gòu)從16個部門重構(gòu)精簡至8個部門，區(qū)域?qū)用鎰t從華北、華東、華中、華南、深圳五大區(qū)域，新增江南、東南、西南三大區(qū)域，裂變?yōu)榘舜髤^(qū)域。

這一年也被稱為招商蛇口的組織變革年。

后來，或許是考慮到區(qū)域規(guī)模太大容易導(dǎo)致管理不到位，招商蛇口于2020年撤銷了東南區(qū)域管理架構(gòu)，調(diào)整為七大區(qū)域。

2024年初，招商蛇口將深圳區(qū)域并入與華南區(qū)域，并撤銷了華中、西南區(qū)域，最終僅保留華南、華北、華東、江南與華西五大區(qū)域。六年時間，該公司組織架構(gòu)經(jīng)歷了一次小輪回。然而，招商蛇口的腳步仍未停下。

今年初，有消息傳出招商蛇口華東區(qū)域內(nèi)部也發(fā)生了一次整合與調(diào)整，其中杭州公司更名為浙江公司，隨后將寧波公司調(diào)整為事業(yè)部并入浙江公司。

6月4日，再次有媒體報道稱，招商蛇口將啟動組織架構(gòu)調(diào)整，全面取消區(qū)域?qū)蛹?，從三級管控轉(zhuǎn)向二級管控，完成從“區(qū)域-城市”到“總部-城市”的扁平化轉(zhuǎn)型。這一消息在近期得到了官方公告的證實。

實際上，并不只有招商蛇口一家房企將區(qū)域公司給“砍掉”。據(jù)北京商報統(tǒng)計，上半年已有超過10家規(guī)模房企進行了重大組織變革，調(diào)整方向高度一致——壓縮管理層級、撤銷區(qū)域公司、總部直管城市。

如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)也在今年開啟組織架構(gòu)調(diào)整，保利發(fā)展對部分區(qū)域公司進行合并，涉及江蘇、浙江、山東、遼寧四大區(qū)域；中海地產(chǎn)則是合并沈陽公司和大連公司，整合為遼寧公司。

“腰部”央企中，金茂今年也全面撤銷華北、華東、華南、華中、西南五個區(qū)域公司，從過去的“總部—區(qū)域—城市”到“總部—地區(qū)”兩級管理，進一步精簡提效，按地理區(qū)域采用就近原則整合重組，重組為14個地區(qū)公司。

華潤置地大區(qū)部門由13個精簡為9個，取消銷售物業(yè)成本管理職能，總部直接穿透城市公司進行成本審批和工程巡檢。增設(shè)科技創(chuàng)新部，推動科技賦能與數(shù)字化轉(zhuǎn)型；

碧桂園東北與華北合并為北方區(qū)域，川滇與渝貴合并為西南區(qū)域，區(qū)域總數(shù)從15個減至 13 個。后又拆分滬蘇、安徽等15個區(qū)域，新增26個區(qū)域，總數(shù)達(dá)73個，旨在深耕三四五線市場，通過精細(xì)化管理提升全周期競爭力……

不難看出，這些頭部央企所采取的路徑有類似之處，但招商蛇口無疑在組織架構(gòu)調(diào)整上更為徹底。經(jīng)過此次調(diào)整，招商蛇口將形成“集團—城市”二級管控體系。招商蛇口所有的城市公司都將由總部直接統(tǒng)籌。

扁平管理

值得一提，從招商蛇口的業(yè)績分布來看，招商蛇口2024年各個區(qū)域的業(yè)績分布主要集中于華東區(qū)域、江南區(qū)域、華南區(qū)域。根據(jù)招商蛇口2024年年報，華東區(qū)域、江南區(qū)域、華南區(qū)域分別貢獻(xiàn)營收為422.4億元、505.8億元、374億元，占總營收的比重分別為23.61%、28.27%、20.91%。

根據(jù)招商蛇口發(fā)布的公開信息，其華東區(qū)域負(fù)責(zé)上海、杭州、寧波、南通、溫州、廈門、福州、嘉興、紹興、金華、臺州和漳州等城市業(yè)務(wù)；江南區(qū)域主要布局南京、蘇州、合肥、長沙、徐州等城市；華南區(qū)域則在廣州、深圳、東莞和佛山等城市開展業(yè)務(wù)。

雖然招商蛇口布局的城市較多，但近年來，招商蛇口已經(jīng)有意收縮深耕城市。去年，招商蛇口提出投資聚焦于“核心10城”，全年招商蛇口在“核心10城”的投資金額占比達(dá)90%，其中在一線城市的投資占全部投資額的59%。

與此同時，招商蛇口的業(yè)績也進一步由深耕城市所貢獻(xiàn)。2024年，招商蛇口在上海、深圳、南京、蘇州、成都等14個城市進入當(dāng)?shù)劁N售金額排名前五，其中在西安、長沙、合肥、南通、徐州五城排名第一。

一位頭部央企的總部人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析稱，“房地產(chǎn)市場短期只有少數(shù)的幾座城市還能夠保持活躍，多數(shù)的城市都將是平淡的狀態(tài)。就算減少區(qū)域這個管理層級也不會有多大的影響，因為最終的布局都會變成一線城市以及少數(shù)強二線城市，其他的城市只有運營類的業(yè)務(wù)，扁平化管理都是最終的趨勢?！?/strong>

那么，在“量縮利減”成為行業(yè)常態(tài)的背景下，降低組織成本、提升管理效能成為生存剛需。招商蛇口的這場變革，不僅關(guān)乎自身命運，也是整個行業(yè)的一個鮮活樣本。

這變革背后的未來，究竟會是鳳凰涅槃，還是折戟沉沙？

來源：招商蛇口公告、觀點、21世紀(jì)經(jīng)濟報道、杠桿游戲等

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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