仲量聯(lián)行2025年上半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望

2025年6月26日，廣州——2025年上半年，租賃市場(chǎng)仍然疲弱，全市凈吸納量約8萬(wàn)平方米，企業(yè)品牌升級(jí)與出海服務(wù)需求帶動(dòng)廣州辦公樓租賃需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化。供應(yīng)集中入市，全市空置率小幅上升至23.8%。

仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“當(dāng)前，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正處于關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。在這一變革中，企業(yè)選址的核心考量已從單純的區(qū)位與成本優(yōu)化，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)與創(chuàng)新賦能的綜合追求。這一新趨勢(shì)特別強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)載體與政策服務(wù)的深度融合，打造全鏈條、系統(tǒng)化的創(chuàng)業(yè)生態(tài)，幫助企業(yè)推動(dòng)全球化戰(zhàn)略的實(shí)施。”

廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

市場(chǎng)需求

廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，外資企業(yè)對(duì)辦公面積及租賃成本的管控依然嚴(yán)苛，且中大型內(nèi)資企業(yè)加速向自持非甲級(jí)物業(yè)搬遷，導(dǎo)致全市凈吸納量同比下滑約30%。市場(chǎng)空置去化仍主要依靠琶洲和廣州國(guó)際金融城兩大新興商務(wù)區(qū)推動(dòng)，其商業(yè)氛圍逐步成熟、租金門檻較低，持續(xù)吸引TMT行業(yè)及面向成長(zhǎng)型企業(yè)的專業(yè)服務(wù)業(yè)集聚。

2025年上半年，租賃市場(chǎng)雖疲軟，TMT行業(yè)仍呈現(xiàn)新的亮點(diǎn)，并繼續(xù)領(lǐng)跑租賃市場(chǎng)，占全市新租賃面積約30%。全球化品牌運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)新賽道催生了第三方服務(wù)的市場(chǎng)，為廣州辦公樓租賃市場(chǎng)注入新的活力。企業(yè)管理系統(tǒng)軟件商的升級(jí)搬遷活動(dòng)頻繁，數(shù)據(jù)分析軟件、MCN機(jī)構(gòu)等電商服務(wù)商在租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)也較為活躍，貢獻(xiàn)了TMT行業(yè)超半數(shù)的新租賃面積。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人江婧麗指出，辦公樓市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)反映廣州已逐步建成涵蓋營(yíng)銷投流、跨境支付、法律稅務(wù)咨詢等環(huán)節(jié)的品牌出海產(chǎn)業(yè)鏈，琶洲作為融合高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)與辦公空間的復(fù)合功能型片區(qū)，成為這些企業(yè)搬遷和擴(kuò)張的首選地。

專業(yè)服務(wù)業(yè)中，律師事務(wù)所和留學(xué)教育機(jī)構(gòu)的需求較為穩(wěn)定。部分留學(xué)教育機(jī)構(gòu)看重高端辦公環(huán)境對(duì)品牌形象的提升價(jià)值，選擇升級(jí)入駐珠江新城核心商務(wù)區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目，市場(chǎng)中錄得數(shù)筆大面積租賃成交。

市場(chǎng)供應(yīng)

上半年廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)共迎來(lái)六個(gè)新項(xiàng)目入市，其中五個(gè)集中在第二季度，包括三一·樹根互聯(lián)全球總部大廈等重點(diǎn)項(xiàng)目。這些新增供應(yīng)主要集中在琶洲及廣州國(guó)際金融城子市場(chǎng)，由于大部分新項(xiàng)目仍處于租賃爬坡期，導(dǎo)致片區(qū)空置率承壓。截至二季度末，全市空置率攀升至23.8%，較2024年末上升2.9個(gè)百分點(diǎn)。面對(duì)新興子市場(chǎng)的高供應(yīng)壓力和成熟CBD租戶搬遷風(fēng)險(xiǎn)，今年前兩個(gè)季度全市租金分別環(huán)比下降3.1%、2.9%。在此市場(chǎng)環(huán)境下，部分由綜合性大型企業(yè)運(yùn)營(yíng)的辦公樓項(xiàng)目開始探索通過(guò)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)租戶粘性，例如提供出海業(yè)務(wù)支持、客戶接待等多元增值服務(wù)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

市場(chǎng)展望

在廣州制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的浪潮中，品牌集群效應(yīng)正催生新一輪辦公空間需求升級(jí)。"我們觀察到三類企業(yè)正帶動(dòng)廣州辦公樓市場(chǎng)的新興需求，仲量聯(lián)行研究部資深董事、中國(guó)區(qū)物流地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人曾麗分析指出，"一是完成品牌化布局的細(xì)分賽道頭部企業(yè)，像特色生鮮垂直平臺(tái)、專注在線銷售渠道的美妝集團(tuán)與頭部 MCN 機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)擴(kuò)張促使其辦公空間需求增長(zhǎng)；二是本地游戲企業(yè)，其全球競(jìng)爭(zhēng)力提升帶來(lái)辦公升級(jí)的持續(xù)需求；三是進(jìn)入資本化階段的跨境電商龍頭企業(yè)，其發(fā)展定位與市值管理需求使其追求標(biāo)志性辦公場(chǎng)所?！?/p>

盡管需求端呈現(xiàn)積極信號(hào)，但供應(yīng)壓力仍不容忽視。數(shù)據(jù)顯示，2025年下半年廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)超過(guò)40萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，短期內(nèi)全市空置率可能繼續(xù)攀升。面對(duì)去化壓力，市場(chǎng)租金短期內(nèi)料將維持下行趨勢(shì)。

注：廣州辦公樓市場(chǎng)指廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，文中所述租金及售價(jià)均基于建筑面積。