自2022年起，中國房地產(chǎn)市場正式步入深度調(diào)整周期。這一輪調(diào)整呈現(xiàn)出明顯的梯次傳導(dǎo)特征：初期以鄭州、天津、石家莊、涿州等二三線城市為調(diào)整主力，房價下行壓力集中顯現(xiàn)；隨著時間推移至2023年，市場調(diào)整范圍逐步擴大至北京、上海、廣州、深圳等傳統(tǒng)一線城市。根據(jù)最新市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國平均房價已較峰值時期回落超過30%，即便是具有較強抗跌性的核心一線城市，其房價也普遍出現(xiàn)了15%-20%的實質(zhì)性回調(diào)。這種全國性、持續(xù)性的價格調(diào)整，標志著中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新的發(fā)展階段。

從市場供需格局來看，當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成較為明確的調(diào)整趨勢。這種趨勢性變化對不同購房群體產(chǎn)生差異化影響：對于首次置業(yè)的剛需家庭而言，房價的理性回歸反而降低了購房門檻，長期來看有利于改善居住條件；但對于持有兩套及以上房產(chǎn)的家庭（根據(jù)最新統(tǒng)計占比已達41.5%，且預(yù)計未來可能突破45%），則面臨著更為復(fù)雜的市場環(huán)境。這部分家庭在未來可能遭遇的挑戰(zhàn)主要體現(xiàn)在以下五個方面：

01 二手房變現(xiàn)越來越難

二手房市場的流動性正在顯著降低，房產(chǎn)變現(xiàn)難度持續(xù)加大。進入2025年后，全國范圍內(nèi)二手房掛牌量呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長態(tài)勢，房產(chǎn)交易周期明顯延長。權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月期間，全國50個重點監(jiān)測城市的二手房掛牌量同比激增37.6%。

具體來看，一線城市的增幅最為顯著，達到42.3%；二線城市緊隨其后，增幅為38.5%；即便是三四線城市，也錄得32.7%的顯著增長。這一現(xiàn)象背后反映出多重市場信號：一方面表明大量房產(chǎn)投資者對后市持謹慎態(tài)度，正在加速拋售手中資產(chǎn)；另一方面也預(yù)示著未來房價下行壓力將持續(xù)加大。

隨著二手房市場供給量的快速攀升，持有大量房產(chǎn)的家庭想要在合理價位及時變現(xiàn)將面臨前所未有的困難。這種流動性困境不僅會影響家庭資產(chǎn)配置，還可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，進一步加劇市場觀望情緒。

02 學(xué)區(qū)房“神話”破滅

過去十年間，學(xué)區(qū)房市場經(jīng)歷了非理性的繁榮期。以北京、上海為代表的一線城市，頂級學(xué)區(qū)房單價曾一度飆升至15-20萬元/平方米的天價，部分稀缺房源甚至出現(xiàn)30萬元/平方米的極端案例。這種價格泡沫的形成主要源于教育資源分配不均衡與資本投機行為的雙重作用。

然而，近年來教育政策的重大調(diào)整正在徹底改變這一局面。各地教育部門相繼推出"搖號入學(xué)"、"多校劃片"等改革措施，從根本上打破了學(xué)區(qū)房與優(yōu)質(zhì)教育資源的剛性掛鉤。以北京市西城區(qū)為例，實施多校劃片政策后，傳統(tǒng)名校對口小區(qū)的入學(xué)確定性從原先的接近100%下降至60%左右。

這種制度性變革導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的投資邏輯發(fā)生本質(zhì)變化，其價格支撐正在快速弱化。市場數(shù)據(jù)顯示，重點城市學(xué)區(qū)房價格平均已回調(diào)20-30%，且這一趨勢仍在持續(xù)。對于將學(xué)區(qū)房作為主要投資標的的多套房產(chǎn)持有者而言，這意味著顯著的資產(chǎn)縮水風(fēng)險。據(jù)估算，若政策調(diào)整持續(xù)深化，部分過熱區(qū)域的學(xué)區(qū)房價格可能回落至高峰期的50-60%水平。

03 房貸壓力或?qū)⒃絹碓酱?/p>

房貸償還壓力正成為多套房持有家庭的沉重負擔。在未來幾年內(nèi)，這一壓力還將持續(xù)加大。造成這種狀況的主要原因在于：在每月還款金額基本保持穩(wěn)定的情況下，多數(shù)貸款家庭的收入水平卻呈現(xiàn)下降趨勢。以朋友老王為例，2019年他在武漢投資購置了一套總價160萬元的商品房，目前每月需償還貸款7500元。當時老王從事服裝批發(fā)生意，行業(yè)景氣度較高，因此并未感受到明顯的還款壓力。然而近年來，隨著電商沖擊加劇和消費習(xí)慣改變，傳統(tǒng)服裝零售業(yè)經(jīng)營環(huán)境持續(xù)惡化，導(dǎo)致老王的收入大幅縮水。

在這種情況下，持有多套房產(chǎn)的老王開始感受到沉重的還貸壓力。這一典型案例反映出當前多套房持有家庭面臨的普遍困境：在經(jīng)濟增速放緩、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，許多傳統(tǒng)行業(yè)的盈利能力下降，導(dǎo)致家庭收入增長乏力甚至減少，而固定不變的房貸支出卻在持續(xù)擠壓家庭現(xiàn)金流。

04 未來持房成本越來越高

對于擁有多套房產(chǎn)的家庭而言，經(jīng)濟壓力不僅體現(xiàn)在高額的房貸月供上，更體現(xiàn)在逐年增長的綜合性持有成本。具體來看，這些成本主要包括三個方面：其一是基礎(chǔ)性費用，如物業(yè)管理費、供暖費等，這些費用近年來以年均5-8%的幅度持續(xù)上漲；其二是維護性支出，包括房屋維修基金、設(shè)備更新等必要開支；其三是潛在的稅收成本。

值得特別關(guān)注的是，2023年國家相關(guān)部門明確表示將在"十四五"期間擴大房產(chǎn)稅試點范圍，這意味著更多城市將加入征收行列。根據(jù)相關(guān)研究測算，若全面推行房產(chǎn)稅，多套房產(chǎn)持有者的年均稅負可能增加房產(chǎn)評估值的0.5-1.2%。以一套市值300萬元的房產(chǎn)為例，年納稅額將增加1.5-3.6萬元。這種累進式的成本增長將對家庭財務(wù)規(guī)劃產(chǎn)生深遠影響。

05 “以租養(yǎng)貸”越來越難

"以租養(yǎng)貸"模式的可持續(xù)性正面臨嚴峻挑戰(zhàn)。當前我國約65%的多套房產(chǎn)持有者采用出租方式來緩解還貸壓力，但這種模式的有效性正在快速衰減。從區(qū)域差異來看，不同能級城市呈現(xiàn)出不同特點：在三四線城市，由于人口持續(xù)外流，房屋空置率已攀升至28%的歷史高位，出租難度顯著增加。

以東北某地級市為例，當?shù)貎删邮易饨鹨褟?018年的1500元/月降至目前的800元/月，降幅達47%。而在北上廣深等一線城市，雖然租賃需求相對旺盛，但受經(jīng)濟下行壓力影響，租金水平也出現(xiàn)明顯回調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，2023年一線城市平均租金同比下降12%，其中深圳部分區(qū)域降幅更高達20%。

這種租金下行趨勢與持續(xù)上升的房貸利率形成鮮明對比，導(dǎo)致租金收益率持續(xù)走低。根據(jù)測算，目前多數(shù)城市的租金收益率已降至1.5-2.8%區(qū)間，顯著低于房貸利率，這意味著"以租養(yǎng)貸"策略已難以覆蓋資金成本。

總的來說，我國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型，多套房產(chǎn)持有者面臨的環(huán)境已發(fā)生根本性變化。以上5大壓力，將促使市場參與者重新審視房地產(chǎn)投資的價值和風(fēng)險。未來3-5年，隨著相關(guān)政策逐步落地和市場持續(xù)調(diào)整，多套房產(chǎn)持有家庭將面臨更大的資產(chǎn)管理和財務(wù)規(guī)劃挑戰(zhàn)。

面對這些挑戰(zhàn)，多套房產(chǎn)持有家庭需要重新評估資產(chǎn)配置策略�？赡艿恼{(diào)整方向包括：優(yōu)化持有結(jié)構(gòu)，處置低效資產(chǎn)；轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，從簡單出租轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化運營；或者進行資產(chǎn)置換，將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為其他金融資產(chǎn)。這些調(diào)整都需要建立在對市場趨勢的準確判斷和家庭財務(wù)狀況的全面評估基礎(chǔ)上。