文源 | 源Sight

作者 | 安然

高端商業(yè)地產(chǎn)難得的喜訊。

根據(jù)解百集團披露的數(shù)據(jù)，杭州大廈今年年中慶（6月13日-18日）期間，總銷售額達到約4.2億元，同比增長37.45%。

據(jù)統(tǒng)計，其B座珠寶品類銷售同比增長57%。其中，550萬元的Van Cleef & Arpels（梵克雅寶）高珠項鏈、230萬元的Tiffany（蒂芙尼）多件聯(lián)單成交；600多萬元的Graff（格拉夫）戒指、百萬元級別的Harry Winston（海瑞·溫斯頓）項鏈等奢侈首飾接連被預(yù)訂。

在國內(nèi)奢侈品消費逐漸降溫，部分高端商業(yè)地產(chǎn)進退維谷的情況下，杭州大廈展現(xiàn)出不俗的經(jīng)營韌性。

2024年12月，杭州大廈內(nèi)購節(jié)銷售額同比增長6.6%至5.5億元；同年9月，杭州大廈舉行31周年店慶，3天銷售額破7億元，創(chuàng)下歷史新高。

作為浙江省內(nèi)唯一集齊LV、Chanel等六大頂奢與Harry Winston、Graff等高珠品牌，同時占據(jù)起步優(yōu)勢與政策優(yōu)待的重奢商場，杭州大廈無疑是省內(nèi)的排頭兵，甚至在全國高端商業(yè)地產(chǎn)中名列前茅。

不過，力爭成為杭州“老佛爺”的杭州大廈，地位或有動搖可能。

一方面是更年輕化的杭州萬象城近年崛起勢猛；另一方面，實力雄厚的恒隆地產(chǎn)也即將入杭。杭州大廈將承受流量沖擊帶來的新考驗，杭州的商業(yè)格局或?qū)㈦S之發(fā)生新變化。

01

軟硬兼施

杭州大廈能夠?qū)崿F(xiàn)一個又一個銷售神話，基礎(chǔ)在于豐富齊全的頂級奢侈品牌供應(yīng)。

杭州大廈商場

除了鎮(zhèn)場的Hermes、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada六大奢侈品牌，杭州大廈單一商業(yè)體還集齊了Harry Winston、Graff、Tiffany&Co.、Van Cleef & Arpels、Cartier（卡地亞）、Bvlgari（寶格麗）、Chaumet（尚美巴黎）、Buccellati（布契拉提）、Piaget（伯爵）、Boucheron（寶詩龍）等高級珠寶或腕表品牌。

據(jù)了解，目前國內(nèi)只有南京德基與杭州大廈具備這種品牌齊全度，其他即便如北京SKP、上海恒隆或上海IFC等，都或多或少缺席如Harry Winston等品牌。

當(dāng)然，這并非表示以上知名商業(yè)體的銷售表現(xiàn)遜于杭州大廈或南京德基，而是部分品牌可能根據(jù)自身與區(qū)域市場開發(fā)情況自立門樓，但從購物便利角度來說，品牌集中度更高的杭州大廈無疑具有更多優(yōu)勢。

在浙江省內(nèi)，這一點體現(xiàn)得更為明顯，因為杭州大廈也是省內(nèi)唯一一個擁有Chanel精品店的商場。據(jù)杭州大廈總經(jīng)理公開透露，2022年，Chanel杭州大廈店銷售額高達18億元人民幣，日均銷售額就達500萬元。

除了重奢“硬貨”齊全，杭州大廈提供的軟服務(wù)也頗為豐富。其B座匯聚了眾多奢侈品牌的VIC空間，大廈還高頻舉辦線下品牌活動，不斷吸引消費者入場。

據(jù)解百集團透露，杭州大廈在今年年中慶期間，攜手品牌方開展累計40+場活動。如Dior的拓印竹扇手作、Bottega Veneta（葆蝶家）的編織掛件工坊、Tom Ford（湯姆·福特）的量身定制服務(wù)等，加強顧客消費黏性。

杭州大廈在去年經(jīng)歷了半年左右的調(diào)整改造，目前2024全年銷售額尚未公布。

根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)消息，有業(yè)內(nèi)知情人士透露，杭州大廈2024年銷售額與2023年相比整體持平或略微下滑。新商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年，杭州大廈銷售額達140億元，為杭州商場最高；其次是杭州萬象城與杭州湖濱銀泰in77，銷售額分別為112億元 、102億元。

該知情人士表示，雖然杭州大廈2024上半年銷售同比有所下降，不過下半年店慶期間增幅明顯。根據(jù)官方披露，杭州大廈31周年店慶期間，3天銷售額即破7億元，創(chuàng)下歷史新高。估計商場2024年銷售額仍維持在100億元以上水平。

杭州大廈曾連續(xù)8年蟬聯(lián)全國大型百貨商場單店銷售第一名。憑借多年市場積累與品牌號召力，目前杭州大廈依然是杭州最具影響的商場之一。

02

新一線的托舉

除了商業(yè)體自身籌謀，杭州大廈的銷售神話能夠達成，關(guān)鍵在于區(qū)域市場的托舉，尤其與此伴生的龐大的高凈值消費群體。

要客研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，上海以535億元成為中國奢侈品消費額最高城市。但在奢侈品消費客單價城市排行榜中，杭州超過了上海，位居全國第一。

2023年，杭州奢侈品消費客單價達到3.09萬元，領(lǐng)先第二名上海超3000元，排在后面的，依次是北京、寧波和長沙。要客研究院認為，“杭州是中國大宗送禮購物和高價頂奢購物客人最多的城市。”

這與杭州近年城市經(jīng)濟高速發(fā)展密不可分。杭州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年杭州GDP總量達21860億元，同比增長4.7%。按常住人口計算，全市人均GDP達17.39萬元。

其中，城市新經(jīng)濟、民營資本等發(fā)展活躍。

根據(jù)杭州市統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，2024年，杭州以新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式為主要特征的“三新”經(jīng)濟增加值預(yù)計占GDP的比重為40%左右。數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)增加值6305億元，比上年增長7.1%；占GDP的比重為28.8%，比上年提高0.5個百分點。

2024年，杭州民營經(jīng)濟增加值預(yù)計占GDP的比重為61.5%。年末，私營企業(yè)達92.1萬家，占企業(yè)總量的90.1%；規(guī)模以上工業(yè)民營企業(yè)6391家，實現(xiàn)增加值2604億元；民間投資占固定資產(chǎn)投資總額的49.4%；民營企業(yè)貨物出口4475億元，增長10.6%，占全市貨物出口的75.2%。

人才的匯聚是另一個觀察側(cè)面?！逗鷿橴30中國創(chuàng)業(yè)先鋒》作為聚焦30歲以下創(chuàng)業(yè)者的榜單，有“未來獨角獸的風(fēng)向標(biāo)”之稱，其2020年便發(fā)現(xiàn)宇樹科技王興興等一眾科技新銳。

該報告顯示，2024年內(nèi)杭州有20家總部企業(yè)數(shù)上榜，超越上海、廣州、深圳，更一舉反超連續(xù)7年奪得第一的北京，成為新的“青年創(chuàng)業(yè)先鋒之都”。人才流向的變化，反映出國內(nèi)城市吸引力重心在發(fā)生偏移。

得益于區(qū)域經(jīng)濟的高速發(fā)展，杭州高凈值群體數(shù)量緊追北上廣深傳統(tǒng)一線城市水平，當(dāng)?shù)鼐用袢司婵钣囝~高于全國人均水平。

《2024胡潤財富報告》顯示，杭州600萬人民幣資產(chǎn)“富裕家庭”達到134600戶，擁有億元人民幣資產(chǎn)的“超高凈值家庭”達到3450戶。

截圖來源于杭州市統(tǒng)計局、杭州市社會經(jīng)濟調(diào)查隊網(wǎng)站

另據(jù)央行發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年我國住戶人民幣存款余額約為151萬億元。對應(yīng)約14億的人口總數(shù)，2024年我國人均存款余額為10.7萬元左右。源Sihgt據(jù)官方公布數(shù)據(jù)計算，杭州2024年人均存款約為20.5萬元，差不多是全國人均存款的2倍。

手中有票的情況下，當(dāng)?shù)叵M者出手也更加闊綽，消費支出更加頻繁。

杭州市統(tǒng)計局調(diào)查顯示，杭州2024全年居民人均消費支出52996元，比上年增長5.7%，高于全國的名義增長5.3%，實際增長5.1%。其中，杭州城鎮(zhèn)居民人均消費支出56878元，增長5.1%，農(nóng)村居民人均消費支出37673元，增長7.2%，均高于全國人均增長水平。

03

新商業(yè)沖擊與高奢流出危險

受益于起步較早、品牌齊全等優(yōu)勢，杭州大廈在很長一段時間里都穩(wěn)居省內(nèi)高端商場TOP 1寶座。

但如今，新入場的對手越來越多了，并且一個個實力不菲。

起步較晚的杭州萬象城，雖然缺少Hermes、Chanel等頂奢品牌，但品類布局、商業(yè)體設(shè)計、營運風(fēng)格等較杭州大廈更為多元、科學(xué)與潮流，吸引到不少年輕人，主要消費群體呈現(xiàn)更加年輕化的特征。

截圖來源于大眾點評

隨著杭州的互聯(lián)網(wǎng)、網(wǎng)紅等新貴群體逐漸壯大，杭州萬象城的人流與銷售額也逐年攀升。據(jù)界面新聞消息，有華潤內(nèi)部人士透露，2024年杭州萬象城銷售額130億元左右，首次超過杭州大廈。杭州大廈第一商業(yè)體或首次易主。

除了杭萬逆襲，被普遍認為是杭廈又一勁敵的杭州恒隆廣場，即將在今年下半年分批開業(yè)。

根據(jù)恒隆地產(chǎn)規(guī)劃，杭州恒隆廣場總體量約39萬㎡，其中包括10萬㎡高端購物中心，五座甲級辦公樓，以及浙江首家文華東方酒店。根據(jù)年報，杭州文華東方酒店預(yù)計于2026年下半年開業(yè)，商場和寫字樓則于2025年分批竣工，分批開業(yè)。

從地理位置上看，杭州大廈和恒隆廣場都屬于武林商圈，直線距離僅約兩三百米。兩家高端商場或?qū)⒄归_貼身肉搏，競爭將從頂級品牌的爭奪開始。此前有市場消息傳出，Hermes、LV等奢侈品牌將入駐恒隆，但最終進駐名單仍待官方公布。

以上勁敵之外，還有杭州光環(huán)夢中心、嘉里城、杭州世紀(jì)中心商場、杭州亞奧萬象天地、EIC LIVE歐美廣場、金帝T-ONE MO、城北招商花園城、龍湖杭州上城天街等十幾個商業(yè)體將在2025年內(nèi)開業(yè)。2025年的杭州商業(yè)地產(chǎn)將迎來激烈廝殺。

而在對手井噴的同時，需要注意的是，杭州大廈賴以支撐的高奢行業(yè)整體行情仍在下探。

法國巴黎銀行BNP Paribas研報顯示，2025年第二季度，全球奢侈品行業(yè)整體表現(xiàn)疲軟，預(yù)計加權(quán)有機銷售額同比下跌3%，較第一季度的下跌1%進一步惡化，市場下行壓力增大。

另據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年至2025年2月20日，Hermès、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada六大頂奢品牌在中國內(nèi)地市場關(guān)閉了14家門店（包含撤除圍擋），全新開業(yè)的門店僅11家。新開門店數(shù)量低于閉店數(shù)量，透露出奢侈品消費在內(nèi)地市場的收縮態(tài)勢加劇。

相比于更多元、更年輕化的高端商業(yè)體，杭州大廈或許可以在風(fēng)險分攤和順應(yīng)時代趨勢上作出新調(diào)整。無論如何，新舊力量在此交匯，人們?nèi)匀黄诖贾萆虡I(yè)可以講出新的故事。

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