六月份過去了，上半年也結(jié)束了。

我們上一期節(jié)目分析了主要城市成交量的變化，這一期分析一下房價變化。

成交量和房價是硬幣的兩面，二者關(guān)系非常密切。

全國房價跌幅擴(kuò)大

我們先看一下總體的價格波動情況，關(guān)注全國 50 個重點(diǎn)城市房價的環(huán)比漲跌幅走勢。

重點(diǎn)關(guān)注一下過去的三個季度的走勢。

去年的八、九月份，價格跌幅達(dá)到最低點(diǎn)，跌幅超過 1%。

之后在新政的推動下，跌幅連續(xù)四個月收窄，到今年一月份，跌幅收窄到 0.28%。

今年二月受春節(jié)因素影響，價格跌幅略有擴(kuò)大。

三月份因 “小陽春”，價格跌幅略有收窄。

但四月份以來，房價連續(xù)三個月跌幅擴(kuò)大。

最新的六月份，跌幅是 - 0.74%。

0.74% 的跌幅，基本上回到了過去兩年的平均水平，目前還高于去年九月底出新政之前幾個月的水平。

按照目前情況，如果沒有新的政策出臺，且經(jīng)濟(jì)面沒有出現(xiàn)改善，那接下來幾個月房價跌幅會進(jìn)一步擴(kuò)大。

但估計(jì)很難重現(xiàn)去年八、九月份超過 1% 那樣大的跌幅，當(dāng)時的樓市處于極端低迷狀態(tài)。

既然去年 12 月份經(jīng)濟(jì)工作會議提出要穩(wěn)住樓市、股市，現(xiàn)在來看，穩(wěn)住股市取得了一定成效，穩(wěn)住樓市的效果則不太明顯。

我個人估計(jì)，不會坐等著房價跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大到超過 1% 的水平。

所有城市綠油油

再來觀察一下六月份，全國一二線城市的房價漲跌幅情況。

今年六月環(huán)比五月，全國的主要城市房價全部下跌。

不過，統(tǒng)計(jì)局公布的全國 70 個大中城市數(shù)據(jù)中，每個月都有部分城市是上漲的。

少數(shù)新房上漲，主要是結(jié)構(gòu)性因素。比如上海過去幾年新房價格指數(shù)，月月上漲，漲瘋了，贏麻了，夠變態(tài)。

如果統(tǒng)計(jì)局的房價數(shù)據(jù)，連二手房都漲了，我估計(jì)存在水分；當(dāng)前任何一個城市的微觀層面，都難以找到房價上漲的證據(jù)。

老楊這里的房價，在構(gòu)建指數(shù)的過程中，以二手房為主，兼顧新房價格。

如圖所示，反映出整體市場的價格表現(xiàn)都偏弱，所有城市全是下跌的。

跌幅比較大、接近 1% 和超過 1% 的城市，主要有武漢、南京、南昌、廣州、合肥、鄭州等。

房價跌幅相對小一點(diǎn)、低于 0.3% 的，主要有三個城市：成都、太原、南寧。

總體來看，圖的左半段跌幅要大于右半段，左半段主要是一線城市、東部的二線城市、中部的一些大城市。

如果看過去兩三年，一線城市、東部的核心二線城市的房價跌幅要小于其他地區(qū)的二線城市。

但就短期而言，由于六月份比五月份很多高等級城市回落的幅度比較大，大于中部、西部和東北地區(qū)一些弱線城市的回落幅度，就帶動了整體價格跌幅偏大。

杭州居然弱于沈陽

我們可以通過兩個城市的交易量，再做一些比對分析，挑杭州和沈陽這兩個城市。

因?yàn)樵谏鲜龅牧路莘績r漲跌幅圖中，杭州的房價跌幅明顯超過沈陽，背后的原因可以用交易量來解釋。

看一下兩個城市的二手房合同簽約量：

杭州二手房量能回到去年9月新政之前

去年九月底新政之后，十、十一月份杭州的二手房交易量反彈比較明顯，但 十二月份就開始回落了。

今年 “小陽春” 從二月份開始反彈，三月份交易量比較高，隨后四月份大幅回落，五、六月份繼續(xù)回落。

就六月份的簽約量來看，已經(jīng)低于去年八月份。

目前杭州的二手房簽約量已經(jīng)回到去年九月底新政之前的水平，新政的效應(yīng)釋放完畢。

同時，疊加上今年四月的貿(mào)易戰(zhàn)，作為貿(mào)易大省的浙江的省會，杭州經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)受到的沖擊比較明顯，這制約了杭州樓市的購房能力與信心。

沈陽二手房量能強(qiáng)于去年四季度

我們再來看一下沈陽的表現(xiàn)，沈陽的二手房簽約量走勢圖跟杭州大不相同。

去年九月底新政之后，沈陽的二手房簽約量有小幅反彈，但幅度遠(yuǎn)小于杭州，11 月份就開始回落了。

這說明去年九月底的新政對東北的大城市沈陽這個弱勢板塊的樓市刺激效應(yīng)比較小，遠(yuǎn)不及杭州。

今年二、三月份，沈陽的 “小陽春” 還可以，尤其是三月份，交易量沖到過去一年的最高值。

雖然四月份比三月份降溫了，但回落的幅度遠(yuǎn)小于杭州，而且五月份比四月份還要高，六月份跟四月份基本上持平。

關(guān)鍵是最近三個月的交易量要高過去年八月份之后的交易量。

這其實(shí)透出一個信號：東部的核心城市的交易量受政策影響比較明顯，同時對貿(mào)易戰(zhàn)這種外部沖擊反應(yīng)比較靈敏；而像東北的沈陽這類地區(qū)，經(jīng)濟(jì)波動比較小，對全國樓市政策放松的反應(yīng)也比較遲鈍，其樓市是小波動、穩(wěn)步推進(jìn)的。

杭州與沈陽房價運(yùn)行軌跡

這是過去十年兩個城市的房價指數(shù)運(yùn)行路線圖。

首先，看長期走勢，杭州房價指數(shù)高于沈陽，也即漲幅大于沈陽，杭州房子的資產(chǎn)價值明顯高于沈陽。

其次，杭州房價走勢領(lǐng)先于沈陽，2016年上漲周期先漲。去年9月底新政后，杭州房價曾連續(xù)幾個月出現(xiàn)止跌微漲，但4月以來的降溫導(dǎo)致房價重新下跌。而去年9月底新政后，沈陽房價繼續(xù)下跌。

這也就意味著，未來一兩年，只有杭州房價真正止跌了，見底了；然后滯后一段時間，沈陽房價才會見底！

通過本期節(jié)目，希望各位老鐵們能夠了解不同地區(qū)的樓市走勢差異及背后的邏輯，注意把握不同城市的抄底時機(jī)。

大家不要急，不要慌，細(xì)心觀察，耐心等待……