7月7日，最高人民法院宣布新一批入庫(kù)參考案例生效實(shí)施，全國(guó)各級(jí)法院將以此為參考。其中，一項(xiàng)針對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的案例被認(rèn)為對(duì)行業(yè)指導(dǎo)具有里程碑意義，從而引發(fā)廣泛關(guān)注。

本次案例明確提出，在涉及開(kāi)發(fā)商逾期交付商品房的訴訟中，法院在五項(xiàng)核心訴訟請(qǐng)求方面“全面支持”買(mǎi)方訴求，并且嚴(yán)格禁止購(gòu)房者在上述情況下承擔(dān)任何法律責(zé)任。所有法律與經(jīng)濟(jì)損失須由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)。

具體而言，如遇開(kāi)發(fā)商不僅逾期交房，且其項(xiàng)目已實(shí)際停工、短期內(nèi)恢復(fù)建設(shè)及交付無(wú)望的情況，購(gòu)房者將有權(quán)基于“商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的無(wú)法達(dá)成”主張解除購(gòu)房合同和關(guān)聯(lián)貸款合同，而法院對(duì)此予以支持。

該案例針對(duì)這一情形，明確支持購(gòu)房者提出五項(xiàng)關(guān)鍵訴訟請(qǐng)求：

1. 在同一案件中一并請(qǐng)求解除與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（包括《房屋認(rèn)購(gòu)合同》《商品房預(yù)售合同》等），以及與銀行簽訂的《商品房借款/擔(dān)保貸款合同》。

2. 要求開(kāi)發(fā)商返還銀行剩余貸款本金及利息。

3. 要求開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)房人返還房款（包括首付款）并支付利息。

4. 要求開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)房人支付已還銀行的貸款本金及利息。

5. 要求開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)房人支付違約金。

【人民法院案例庫(kù)】

最高人民法院2025年7月7日發(fā)布陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案——開(kāi)發(fā)商不能交房致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同及擔(dān)保貸款合同被解除時(shí)的責(zé)任承擔(dān)

入庫(kù)編號(hào)：2025-07-2-091-001

關(guān)鍵詞：民事 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 商品房銷售合同 擔(dān)保貸款合同 逾期交付 合同解除 法律后果

裁判要旨

1.商品房出賣(mài)人逾期交付房屋，且案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能性，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房以及為購(gòu)買(mǎi)房屋而貸款的合同目的均無(wú)法實(shí)現(xiàn)。為一攬子解決爭(zhēng)議，保證裁判的統(tǒng)一性，買(mǎi)受人主張?jiān)谕话讣幸徊⒔獬唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

2. 合同解除后應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購(gòu)買(mǎi)商品房商業(yè)模式下商品房買(mǎi)賣(mài)合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素，由商品房出賣(mài)人承擔(dān)已收受的購(gòu)房貸款、購(gòu)房款本金及利息的返還責(zé)任。

基本案情

原告陸某、張某千訴稱：2021年12月22日，陸某與被告鹽城融某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱融某置業(yè)公司）簽訂房屋認(rèn)購(gòu)合同。12月31日,雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(預(yù)售版)，合同約定商品房總購(gòu)房款為人民幣1183680元（幣種下同），首付款433680元，剩余房款75萬(wàn)元，由融某置業(yè)公司指定陸某、張某千向某銀行股份有限公司鹽城分行（以下簡(jiǎn)稱某銀行鹽城分行）貸款，以按揭方式支付房款。合同簽訂后，陸某、張某千向融某置業(yè)公司支付首付款433680元。2022年2月21日，陸某、張某千、融某置業(yè)公司與某銀行鹽城分行簽署《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同 》，約定陸某、張某千作為借款人向某銀行鹽城分行借款75萬(wàn)元用于支付房款，融某置業(yè)公司作為保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。3月23日，該筆借款由某銀行鹽城分行轉(zhuǎn)入融某置業(yè)公司賬戶。陸某、張某千按月償還按揭貸款，截至2024年3月26日已支付貸款本金及利息190430.39元，但融某置業(yè)公司仍未按合同約定履行交房義務(wù)，逾期交房已超過(guò)4個(gè)月，融某置業(yè)公司稱已無(wú)法向陸某、張某千交付房屋。

故原告陸某、張某千訴至法院,請(qǐng)求判令：1.解除原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(預(yù)售版)以及原告陸某、張某千與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》；2.被告融某置業(yè)公司返還某銀行鹽城分行剩余銀行貸款本金及利息，原告陸某、張某千不承擔(dān)返還剩余貸款本息的責(zé)任；3.被告融某置業(yè)公司返還原告陸某、張某千首付款433680元及利息；4.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；5.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付已還銀行貸款及利息190430.39元。

被告融某置業(yè)公司辯稱：案涉住宅項(xiàng)目停工，在短期內(nèi)無(wú)法向陸某、張某千交付。2023年融某置業(yè)公司已主動(dòng)向陸某、張某千提出解除合同，并退還購(gòu)房款，但陸某、張某千拒絕，故由此產(chǎn)生的貸款利息應(yīng)當(dāng)由陸某、張某千自行承擔(dān)，同時(shí)融某置業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的逾期交付違約金。

被告某銀行鹽城分行辯稱：銀行是無(wú)過(guò)錯(cuò)方，不應(yīng)承擔(dān)超過(guò)合同約定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，有權(quán)要求借款人和合同擔(dān)保人償還剩余貸款本息。

法院經(jīng)審理查明：2021年12月22日，陸某與融某置業(yè)公司簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)合同》，約定由陸某預(yù)定融某置業(yè)公司開(kāi)發(fā)銷售的某小區(qū)8幢***號(hào)房商品房一套，優(yōu)惠后實(shí)際總房款1183680元。陸某向融某置業(yè)公司支付定金2萬(wàn)元作為立約擔(dān)保，雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款。

12月31日，融某置業(yè)公司與陸某、張某千簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售版），合同約定：“某小區(qū)8幢***室，總價(jià)款為人民幣1183680元，按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為12000元/㎡……第十一條：交付時(shí)間和手續(xù)。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2023年12月30日前向買(mǎi)受人交付該商品房。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前10日（不少于10日）將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書(shū)面送達(dá)買(mǎi)受人。第十二條：逾期交付責(zé)任。1.逾期在30日之內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.5的違約金。2.逾期超過(guò)30日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知出賣(mài)人。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)返還買(mǎi)受人已付全部房款（含已付貸款部分)。出賣(mài)人按照全部房?jī)r(jià)款1%向買(mǎi)受人支付違約金 …… ”

2022年2月8日，融某置業(yè)公司向陸某、張某千開(kāi)具433680元增值稅普通發(fā)票，發(fā)票載明系某小區(qū)預(yù)收購(gòu)房款。2月21日，陸某（借款人）與某銀行鹽城分行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，合同載明：“貸款人根據(jù)借款人的申請(qǐng)，同意向其發(fā)放個(gè)人一手住房購(gòu)置貸款，金額為75萬(wàn)元。合同項(xiàng)下貸款用于購(gòu)買(mǎi)某小區(qū)8幢***室，貸款期限為120個(gè)月，實(shí)際放款日與到期日以借款憑證為準(zhǔn)……”張某千作為共同借款人簽字，融某置業(yè)公司作為保證人簽字蓋章。

2022年4月20日至2024年3月26日，陸某已向某銀行鹽城分行支付個(gè)人一手住房購(gòu)置貸款本金及利息合計(jì)190430.39元。陸某、張某千起訴時(shí)，案涉商品房建設(shè)工程已停工數(shù)月，短期內(nèi)無(wú)復(fù)工可能性。

江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院于2024年6月24日作出（2024）蘇0902民初3226號(hào)民事判決：一、原告陸某與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》于2024年5月30日解除；原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售版）于2024年5月30日解除；二 、原告陸某與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》于 2024年5月30日解除；三、被告融某置業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還某銀行鹽城分行剩余貸款本金及利息；四、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付購(gòu)房首付款433680元及利息（以433680元為基數(shù)，自2022年2月8日起至實(shí)際給付之日止，按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；五、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付已還2022年4月20日至2024年3月26日某銀行鹽城分行貸款本金及利息190427.08元；六、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；七、駁回原告陸某、張某千的其他訴訟請(qǐng)求。

宣判后，某銀行鹽城分行不服，提起上訴。

江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院于2024年10月30日作出（2024）蘇09民終4784號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：一是案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)否解除；二是案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除；三是案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定。

一、關(guān)于案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)否解除。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”在商品房建設(shè)工程長(zhǎng)時(shí)間停工，商品房出賣(mài)人逾期交付房屋且短期內(nèi)無(wú)交付房屋可能性的情況下,商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人有權(quán)主張解除合同。本案中,根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的合同約定，融某置業(yè)公司應(yīng)于2023年12月30日前向陸某、張某千交付房屋，但該房屋于2024年4月15日訴訟發(fā)生時(shí)尚未建成交付，且案涉商品房建設(shè)工程已經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間停工，在短期內(nèi)無(wú)交付可能性，陸某、張某千作為守約方有權(quán)解除《房屋認(rèn)購(gòu)合同》及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

二、關(guān)于案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第二十條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！睋?jù)此，商品房買(mǎi)賣(mài)合同與擔(dān)保貸款合同系相互獨(dú)立但又緊密聯(lián)系，兩份合同構(gòu)成一個(gè)完整的商品房買(mǎi)賣(mài)交易整體。商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，購(gòu)房人訂立商品房擔(dān)保貸款合同的合同目的不復(fù)存在，此時(shí)繼續(xù)要求購(gòu)房人履行商品房擔(dān)保貸款合同，對(duì)購(gòu)房人不公平。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除后，商品房擔(dān)保貸款合同糾紛往往相伴而生，為一攬子解決爭(zhēng)議，保證裁判的統(tǒng)一性，根據(jù)當(dāng)事人訴請(qǐng)，人民法院應(yīng)將商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛與擔(dān)保貸款合同糾紛納入同一案件中予以解決本案中，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的情況下，商品房擔(dān)保貸款合同的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)一并解除，故對(duì)陸某、張某千主張解除與某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》的訴訟請(qǐng)求依法予以支持。

三、關(guān)于案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定。

《解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人?！睋?jù)此，合同解除后，商品房出賣(mài)人應(yīng)按約將購(gòu)房首付款和已支付的貸款本息返還給買(mǎi)受人并賠償買(mǎi)受人支付首付款所產(chǎn)生的利息損失，同時(shí)承擔(dān)剩余貸款本金及利息的返還責(zé)任。本案中，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》解除系因融某置業(yè)公司不能按期交付房屋所致，故融某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人返還已收受的購(gòu)房款、已支付的貸款本息,并承擔(dān)賠償購(gòu)房人支付購(gòu)房款的利息損失及逾期交房的違約責(zé)任。關(guān)于剩余貸款的返還責(zé)任，在購(gòu)房人對(duì)合同解除并無(wú)過(guò)錯(cuò)且未能實(shí)際取得房屋，而出賣(mài)人既未交付房屋，又長(zhǎng)期占有貸款本金的情況下，仍要求購(gòu)房人對(duì)剩余貸款承擔(dān)返還責(zé)任，權(quán)利義務(wù)明顯失衡，故應(yīng)當(dāng)由商品房出賣(mài)人融某置業(yè)公司向某銀行鹽城分行承擔(dān)剩余貸款的返還責(zé)任。

綜上，法院依法判決解除案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同和擔(dān)保貸款合同，并判令融某置業(yè)公司承擔(dān)已收受購(gòu)房款本金、貸款及相關(guān)利息的返還責(zé)任。（來(lái)源：人民法院案例庫(kù)，最高判例）

責(zé)編：李霞

編審：莫 非

監(jiān)制：張立果

出品：城樓網(wǎng)/城樓財(cái)經(jīng)