出品 | 風財訊fengcaixun

作者 | 王婷婷W=T=T

長期以來被視為“老錢、有錢”的一些原生港資房地產企業(yè)，也開始撕掉包裝和光環(huán)。

繼年初太古地產(01972.HK)披露其出現(xiàn)自上市以來首次虧損（2024年股東應占虧損7.66億港元），行業(yè)似乎便嗅到了港資房企圈“不同往日”的風險氣息。

1、英皇國際

近日，謝霆鋒、容祖兒的老板楊受成旗下主要的房地產上市平臺英皇國際(0163.HK)披露了2024/2025年度未經審核財報，數據顯示，財報期內英皇國際的股東應占虧損總共達到67.89億港元。

更引人關注的是，英皇國際截至今年3月底，賬面已有約166億港元的已逾期（已違反貸款協(xié)議若干條款）的銀行借貸。以至于核數師德勤都聲明“不就集團綜合財務報表發(fā)表意見”。

隨后，英皇國際以及楊受成旗下英皇鐘表珠寶、英皇娛樂酒店、英皇文化產業(yè)等上市公司的股價均出現(xiàn)連續(xù)下跌。坊間甚至傳出，楊受成及其子楊政龍因英皇國際財務一事曾到訪銀行，期間有人情緒失控大鬧銀行。不過英皇后續(xù)回復稱，報道純粹揑造，絕非事實，會作進一步法律追究。

（英皇創(chuàng)始人楊受成之子楊政龍）

2、領展

傳聞紛飛的又何止英皇，近日有港媒報道，總部位于香港的“領展房地產信托基金”傳出近期裁員50-60人，裁員規(guī)模約占其在港員工總數5%。此前領展在年度業(yè)績報告中提出要“全面提升運營效率”，精簡少量職位是應對運營挑戰(zhàn)的重要途徑。

實際上，近年領展因“收購”頻繁被報道，尤其是收購上海萬科七寶廣場、深圳新怡景商業(yè)中心、天河領展廣場、北京通州購物中心等。截至2025年3月31日，領展持有的物業(yè)資產已達到154個，130個位于香港、12個位于內地（多為近年收購）。

目前香港的零售物業(yè)組合出租率維持在97.8%，租金輕微下跌，內地零售物業(yè)組合的出租率約95.9%，續(xù)租租金提價率為-3.2%，租金增長乏力。投資物業(yè)總估值為2204.13億港元，同比減少6.6%。

3、新世界發(fā)展

這些往日低調近期卻"消息多起來了"的港資房企，都有一個共同點——日子不太好過了。

例如香港四大家族之一、作為老錢代表的鄭裕彤家族，自新世界發(fā)展罕見地“永續(xù)債延期支付利息、延期贖回”，到家族旗下企業(yè)頻繁出售全球資產、加速項目去化再到鄭志剛徹底退出，持續(xù)釋放負面消息。

最新消息更稱，新世界發(fā)展正尋求剝離內地的房地產項目，分批出售其在杭州、深圳和上海的K11大樓等地標是第一步，青睞能夠快速提供現(xiàn)金流的投資基金或私人公司等買家。與此同時，新世界發(fā)展的內地地產公司和業(yè)務也有整體出售的可能性。

4、僑福集團

再如90年代便進入內地深耕的僑福集團，低調且有錢，不僅持有北京商業(yè)地標僑福芳草地，還在上海擁有一個僑福芳草地（2016年拿地、2023年才開工）以及住宅盤“陽明花園”。

僑福陽明花園1996年便建好了第一期，至今仍在賣，?2025年5月13日最新推出了46套公寓，每新推一次價格都有大幅上漲。但房價漲了，質量卻降了。例如有陽明花園三期業(yè)主反映，剛收房就發(fā)現(xiàn)入戶門廳沒了，之后才發(fā)現(xiàn)奇葩原因——竟然是僑?！吧嫦舆`建”。

(僑福集團上海陽明花園業(yè)主維權爆料)

僑福集團曾因長期囤地和高溢價賣樓，以極高的利潤率賺到真金白銀。但如今它也出現(xiàn)流動性風險了。據外媒消息，僑福集團在今年3月差點出現(xiàn)技術性違約，為緩解資金壓力，僑福計劃“出售北京僑福芳草地”，并以北京購物中心項目進行9.4億美元貸款的融資談判。

今年僑福還曾與國際拍賣行蘇富比討論藝術品抵押貸款（抵押品包括齊白石、趙無極、畢卡索、達利等名人真跡，藝術品總量超過200件），不過該融資尚未達成。據公開披露，僑福集團已獲得的融資包括從太盟集團獲得的3800萬美元貸款、以及從私人信貸機構獲得的28億港元貸款。

可以看出，其實“日子難過”已經不是局部現(xiàn)象，即使是在曾經財大氣粗的港圈。只不過和內地房企不同，面對房地產市場調整和銀行業(yè)收緊帶來的持續(xù)資金壓力，這些港資房企還能融資，并試圖找到新的替代資本。

老牌港資房企為何“集體”出現(xiàn)危機？

最大影響因素莫過于市場——房地產大調整，信用融資艱難，房企爭取融資需要物業(yè)抵押，若物業(yè)價值持續(xù)下跌，相關估值便會縮水，結果是金融機構或抽貸、或下調估值、或要求增加抵押品......每一項都可能導致流動性的愈加緊張。

以英皇國際為例，其財報顯示，公司2023年和2024年分別錄得投資物業(yè)公允價值虧損約4.6億港元和7.3億港元，這是公司凈利潤虧損的最主要原因，其次則是財務費用增加、物業(yè)出租收入下降、銀行借貸逾期。

而英皇國際的投資物業(yè)（主要包括住宅、商業(yè)以及酒店）面積超過600萬平方呎，主要分布在大中華區(qū)及海外。

香港雖然受到“撤辣”影響樓市有所改善，但商業(yè)租賃及寫字樓需求持續(xù)放緩，導致商業(yè)樓宇空置率高企；據仲量聯(lián)行預測，香港中小型住宅價格今年將下跌5%，豪宅價格或下跌5%-10%，整體房地產市場回穩(wěn)都還需時間。內地樓市同樣處于調整周期，從住宅到商業(yè)物業(yè)都需時間修復和復蘇。

值得注意的是，行情對港資房企的影響呈現(xiàn)“持續(xù)蔓延”的趨勢。從數據端可見，據Wind萬得統(tǒng)計，截至7月9日，已有近60家A股上市公司和超25家港股上市公司發(fā)布了2025年上半年業(yè)績或業(yè)績預告。

其中房地產板塊企業(yè)只有少數，德祥地產、佳明集團、信保環(huán)球等港股房企均預告凈利潤虧損。A股方面有13家企業(yè)上半年凈利同比預增上限超100%，多為科技、通訊和生物醫(yī)藥類公司；超47家上市房企一季度凈利潤虧損，各板塊公司的業(yè)績分化頗為明顯。

大規(guī)模的行業(yè)調整之下，似乎誰也無法獨善其身。從內地企業(yè)蔓延到香港企業(yè)，也似乎只是時間問題。但見過全球金融危機、見過全球房地產的起起伏伏，這群老牌港資懂得現(xiàn)金為王，更懂伺機蟄伏。如果能熬過這一波，未來的房地產史記上，港資或許又能寫下濃妝淡抹的一筆。