全球盤(pán)點(diǎn):2025年上半年，全球長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在高利率和經(jīng)濟(jì)不確定性的背景下，呈現(xiàn)出資本謹(jǐn)慎但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受青睞的特點(diǎn)，大宗交易保持活躍且不同地區(qū)表現(xiàn)各異。整體來(lái)看，投資者更聚焦具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、高入住率及可提升潛力的資產(chǎn)組合，尤其偏好核心城市與抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的成熟地段，增值型與核心增強(qiáng)型投資策略日益盛行，“運(yùn)營(yíng)-改造-退出”閉環(huán)日趨成熟，政策平臺(tái)和REITs基金也持續(xù)加碼租賃住房市場(chǎng)。

分區(qū)域看，美國(guó)市場(chǎng)活躍度較高，REIT等機(jī)構(gòu)積極布局，如Chicago上市REIT—Equity Residential（EQR）6月斥資5.35億美元收購(gòu)亞特蘭大8座長(zhǎng)租公寓，Kennedy Wilson與外國(guó)機(jī)構(gòu)投資者合作斥資約10億美元收購(gòu)西雅圖3個(gè)租賃住房項(xiàng)目，Blackfin Real Estate Investors亦以約1730萬(wàn)美元收購(gòu)佐治亞州奧古斯塔的Sage Creek公寓；

亞洲市場(chǎng)呈現(xiàn)多元化態(tài)勢(shì)，中國(guó)多城市出現(xiàn)收購(gòu)存量房轉(zhuǎn)保障性住房的情況，如福州國(guó)企安住發(fā)展5.6億收購(gòu)建發(fā)、金茂旗下232套存量住宅用作保租房；自如攜手景順成立資管平臺(tái)“星耀如景”，首發(fā)投資12億保租房項(xiàng)目將落地北京；日本市場(chǎng)中凱德投資旗下基金6月11日以超過(guò)300億日元收購(gòu)東京新宿綜合體并將其改為179個(gè)單元的服務(wù)式公寓，新加坡豪華公寓租賃市場(chǎng)也在升溫。

本期快訊背景：2025年7月4日，公開(kāi)信息正式披露:上海前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)投資有限公司擬掛牌轉(zhuǎn)讓其全資子公司上海鴻霈置業(yè)有限公司100%股權(quán)及對(duì)其近4.89億元債權(quán)，掛牌底價(jià)合計(jì)約9.45億元。轉(zhuǎn)讓方為陸家嘴集團(tuán)旗下平臺(tái)，標(biāo)的公司核心資產(chǎn)為“前灘雍萃46”項(xiàng)目，屬前灘核心區(qū)域的首個(gè)國(guó)企自持租賃公寓，建成并穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)已有多年。

URI城市租住調(diào)研分析，此次交易并非簡(jiǎn)單 “賣(mài)樓”，是穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)的資本化，也是國(guó)資平臺(tái)主動(dòng)調(diào)配資源、提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率的體現(xiàn)，預(yù)示著未來(lái)城市核心區(qū)存量房運(yùn)營(yíng)將從 “重資產(chǎn)輕運(yùn)營(yíng)” 轉(zhuǎn)向 “輕資產(chǎn)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)” 的新趨勢(shì)。該項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)仁堑囟?、資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)能力的綜合輸出，也為行業(yè)釋放了值得關(guān)注的信號(hào)。

大宗交易詳情

項(xiàng)目名稱(chēng)：前灘雍萃46（惠臨雍萃公寓)

出讓價(jià)：9.45億元（含債權(quán)）（較原始土地成本溢價(jià)68%）

項(xiàng)目地址：上海前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)46-01地塊，芋秋路163弄

面積：總建筑面積57,943平方米（公寓部分1.76萬(wàn)方）

土地歷史成交：2014年12月以5.61億元底價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)約15,929元/平方米

房量：184套兩居室（85-96-240平方米）

租客群體:企業(yè)高管及外籍人員

公寓開(kāi)業(yè)時(shí)間：2019年入市

租金水平：10,920-39,000元/月

年化收益率：約5%

項(xiàng)目特色：前灘46-01地塊是前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)內(nèi)首個(gè)裝配式建筑試點(diǎn)項(xiàng)目，也是上海首個(gè)要求建成后全部自持的土地掛牌項(xiàng)目。前灘46-01項(xiàng)目分別在辦公、住宅以及裙樓進(jìn)行了裝配式建筑部分試點(diǎn)，預(yù)制率達(dá)25%。作為前灘首個(gè)租賃公寓項(xiàng)目，開(kāi)創(chuàng)上?！白猿中屯恋亍蹦Ｊ较群?。

戶(hù)型圖：

URI城市租住公寓交易點(diǎn)評(píng)

URI城市租住從多維度分析：地上單價(jià)超4萬(wàn)元/㎡在前灘核心區(qū)屬正常水平，尤其作為自持運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)；從土地與資產(chǎn)打包處置維度，總建面更能體現(xiàn)整體騰挪成本，對(duì)購(gòu)買(mǎi)方現(xiàn)金流影響更直接；而該成熟運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的單價(jià)結(jié)構(gòu)以及所在的核心區(qū)位等因素，對(duì)REITs投資或基金型收購(gòu)群體更具吸引力。

在資本化趨勢(shì)下，持有型資產(chǎn)流通機(jī)制正逐步形成，這一市場(chǎng)意義可從多方面體現(xiàn)：政策層面，上海正大力推進(jìn)保障性租賃住房、長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化，并積極推動(dòng)持有型物業(yè)進(jìn)入REITs流通路徑，提供了有力支撐；資本邏輯上，掛牌轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的“資產(chǎn)退出 + 現(xiàn)金回收”，對(duì)國(guó)資平臺(tái)而言是資金周轉(zhuǎn)與資金效率的優(yōu)化，對(duì)收購(gòu)方則意味著獲取 “有租客、有現(xiàn)金流、有未來(lái)增值空間” 的優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定資產(chǎn)；而“前灘雍萃 46”這類(lèi)城市核心區(qū)持有型優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的典型樣本，不僅適配公募REITs底層資產(chǎn)要求，還具備后期升級(jí)改造及二級(jí)市場(chǎng)流通的可能性，也為REITs市場(chǎng)帶來(lái)了啟示。

解讀一：積極信號(hào)

（一）對(duì)出讓方而言

戰(zhàn)略聚焦：轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)可集中資源發(fā)展"大朋友圈"戰(zhàn)略下的寫(xiě)字樓主業(yè)，強(qiáng)化商務(wù)生態(tài)圈協(xié)同效應(yīng)。2024年集團(tuán)已確立以甲級(jí)寫(xiě)字樓（管理面積379萬(wàn)平方米）為核心的業(yè)務(wù)架構(gòu)，長(zhǎng)租公寓逐步融入服務(wù)配套體系。

資產(chǎn)證券化鋪墊：政策放寬市場(chǎng)化租賃住房REITs準(zhǔn)入（2024年7月發(fā)改委新規(guī)），此次轉(zhuǎn)讓或?yàn)楹罄m(xù)發(fā)行類(lèi)REITs/私募REITs鋪路，盤(pán)活存量資產(chǎn)。

資金效率提升：回籠資金可投入更高收益項(xiàng)目，如張江科學(xué)城、前灘商務(wù)區(qū)等核心地塊開(kāi)發(fā)。

（二）對(duì)購(gòu)買(mǎi)方而言

稀缺資產(chǎn)獲?。?/strong>標(biāo)的為前灘區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，毗鄰濱江公園、商業(yè)綜合體及三甲醫(yī)院，配套成熟度在上海租賃市場(chǎng)中屬頂級(jí)。

政策紅利窗口：若收購(gòu)后取得保租房認(rèn)定，可享受稅收優(yōu)惠及REITs發(fā)行便利，年化收益有望從當(dāng)前5%提升至6-7%。

品牌溢價(jià)機(jī)會(huì)：承接陸家嘴"雍萃系"高端產(chǎn)品線(xiàn)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，可快速建立市場(chǎng)口碑。

解讀二：消極信號(hào)

（一）對(duì)出讓方而言

戰(zhàn)略連貫性風(fēng)險(xiǎn)：作為前灘租賃市場(chǎng)開(kāi)拓者，突然轉(zhuǎn)讓首作可能影響"陸家嘴樂(lè)居"品牌公信力，尤其當(dāng)前正拓展保障房業(yè)務(wù)（如2025年開(kāi)業(yè)的"數(shù)智天地"系列）。

錯(cuò)失增值空間：前灘區(qū)域土地稀缺性持續(xù)增強(qiáng)，46-01地塊樓面價(jià)較當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)低約40%，長(zhǎng)期持有或獲更高溢價(jià)。

（二）對(duì)購(gòu)買(mǎi)方而言

運(yùn)營(yíng)壓力：項(xiàng)目定位高端公寓（月租最高3.9萬(wàn)元）對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)有很高的門(mén)檻，同事也需持續(xù)投入維護(hù)品質(zhì)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下出租率穩(wěn)定性存疑。

政策不確定性：雖REITs門(mén)檻降低，但市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓發(fā)行細(xì)則尚未明確，資本退出路徑仍不清晰，且周期較長(zhǎng)。

最后，前灘46-01地塊的轉(zhuǎn)讓標(biāo)志著上海高端租賃市場(chǎng)進(jìn)入資產(chǎn)盤(pán)活新階段。陸家嘴集團(tuán)此舉既是對(duì)政策紅利的響應(yīng)，也是其“輕重資產(chǎn)分離”戰(zhàn)略的落地。若成功證券化，將為同類(lèi)市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓提供范本。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)信息 URI城市租住復(fù)核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營(yíng)編輯:樹(shù)懶