購房者遇到樓盤爛尾

7.11

一重暴擊：收不到樓

二重暴擊：卻還著貸款？

TIPS：這個(gè)問題最近有了新進(jìn)展。

01

無法交樓判決解除合同，最高法亮明態(tài)度

日前，江蘇鹽城中院審理的一則房屋買賣合同糾紛案被人民法院案例庫收錄，案涉已停工、短期內(nèi)無交付可能性的某商品房購買和貸款合同因合同目的均無法實(shí)現(xiàn)而被法院判決解除，并由商品房出賣人承擔(dān)已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責(zé)任。

對于爛尾樓，退房退款，而且房貸還不用還，已經(jīng)不是一地司法機(jī)關(guān)的明確態(tài)度。2025年6月，珠海市民張某因開發(fā)商原因無法如期收樓，珠海市香洲區(qū)法院同樣判決購房及貸款合同解除，開發(fā)商退還購房款并承擔(dān)其他相關(guān)款項(xiàng)。此番人民法院案例庫將同類司法判例列為入庫案例，更是表明最高人民法院的司法態(tài)度，因?yàn)檫@是最高法相應(yīng)審判業(yè)務(wù)部門在對案例的事實(shí)認(rèn)定、法律適用、裁判說理、價(jià)值導(dǎo)向等進(jìn)行全面審查后，經(jīng)過層層審定才有的入庫案例公示。

首先必須明確，類似爛尾樓這種房屋買賣合同的被解除，并沒有需要任何超出現(xiàn)行法律規(guī)范的司法逾矩，民法典對合同的法定解除，明示列舉就有“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的規(guī)定，當(dāng)商品房建設(shè)工程長時(shí)間停工，商品房出賣人逾期交付房屋且存在短期內(nèi)無交付房屋可能性，合同目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，其法定解除本應(yīng)成為必然。

相應(yīng)地，與購房合同具有緊密關(guān)聯(lián)關(guān)系的貸款合同，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，商品房擔(dān)保貸款合同的目的也同樣無法實(shí)現(xiàn)，貸款合同的解除也有司法解釋的明確指引。正如此番判例釋法所言，購房合同解除，貸款擔(dān)保合同的合同目的不復(fù)存在，“此時(shí)繼續(xù)要求購房人履行商品房擔(dān)保貸款合同，對購房人不公平”。

并不復(fù)雜的關(guān)聯(lián)合同司法糾紛，卻在處理爛尾樓的房屋買賣糾紛實(shí)務(wù)中引發(fā)強(qiáng)烈反響，顯而易見并非現(xiàn)行法律規(guī)范對相關(guān)糾紛的解決缺乏具體指引，而是在個(gè)案糾紛的裁判適用過程中，可能存在一些非法律因素的牽絆。一段時(shí)間以來，商品房爛尾情況頻發(fā)，各地保交樓政策與實(shí)踐不斷推出，但同時(shí)也要正視具體房屋買賣合同糾紛的現(xiàn)實(shí)存在，和購房者在“收不到樓，卻還著貸款”的情勢下，尋求法律途徑解決糾紛的權(quán)利正當(dāng)行使。司法機(jī)關(guān)依據(jù)法律明示原則、具體條款作出判決，而不是選擇性拖延、避而不審，讓本可以通過司法定分止?fàn)幍膯栴}，人為復(fù)雜化。同時(shí)，作為一種兜底式的司法態(tài)度，還需要執(zhí)行層面的有效貫徹，讓無辜的普通購房者從繁雜的爛尾樓泥潭中抽離。

人民法院案例庫的入庫案例有超出案例本身的示范意義，是一種最高司法機(jī)關(guān)的態(tài)度宣示。2024年5月實(shí)施的《人民法院案例庫建設(shè)運(yùn)行工作規(guī)程》明確，各級法院審理案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)參考入庫類似案例作出裁判，而當(dāng)事人及其辯護(hù)人、訴訟代理人提交入庫案例作為訴辯理由，審理法院應(yīng)當(dāng)在裁判文書說理中予以回應(yīng)。案例庫案例適用與否，不匹配、不參考的理由為何，都應(yīng)當(dāng)見諸白紙黑字的裁判文書，成為一種約束性存在。爛尾樓該如何處理，司法的態(tài)度已經(jīng)足夠明確，司法說理清澈且閃亮，相關(guān)意旨更應(yīng)當(dāng)通過反復(fù)不斷的司法實(shí)踐得以重申、傳播和深入人心。

「有用就擴(kuò)散吧」

來源：南方都市報(bào)（nddaily）、N視頻評論報(bào)道