2200億資產(chǎn)的粵系房企，闖過最后一關(guān)！

7月10日，龍光集團(tuán)發(fā)布公告宣布，公司全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司境內(nèi)債券重組已完成投票，涉及的21筆公司債券及資產(chǎn)支持證券重組議案均獲得投資人表決通過，涉及本金余額合計219.6億元。這意味著龍光境內(nèi)債券重組成功。

據(jù)悉，公布方案僅20天，龍光便完成境內(nèi)債二度重組。

優(yōu)化重組方案

五大選項供債權(quán)人選擇

今年6月，針對投資人希望提高現(xiàn)金購回額度獲配、梳理權(quán)屬清晰完整抵債資產(chǎn)、提升中小投資人參與資產(chǎn)抵債機(jī)會等訴求，龍光曾對當(dāng)時的重組方案各選項進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。新的方案有助于減輕龍光的債務(wù)負(fù)擔(dān)，且短期內(nèi)的現(xiàn)金支付壓力也較輕。

具體而言，此番通過的重組方案涵蓋了全額轉(zhuǎn)換特定資產(chǎn)、資產(chǎn)抵債、現(xiàn)金購回、債轉(zhuǎn)股及全額留債等五大選項供債權(quán)人選擇。在資產(chǎn)抵債的選項當(dāng)中，龍光設(shè)計了以物抵債、單一資產(chǎn)信托和集合資產(chǎn)信托三種模式。所有模式均有頭部現(xiàn)金安排，這不僅是其他同業(yè)方案所不具備的做法，也是投資人最為關(guān)注的一點；設(shè)立單一資產(chǎn)信托模式降低中小投資者參與門檻；“以物抵債”和“單一資產(chǎn)信托”模式均不設(shè)收益上限，未來相關(guān)資產(chǎn)升值產(chǎn)生的全部收益將完全歸屬于投資人。

一位投資人士認(rèn)為，在當(dāng)前房企流動性仍較為緊張的背景下，龍光此次重組的資源籌措力度超過市場預(yù)期。

下一步，龍光將根據(jù)債券持有人會議議案的約定，快速落地相關(guān)后續(xù)工作，安排債券持有人就其持有的債券在重組方案選項中進(jìn)行選擇及分配。債務(wù)重組的實現(xiàn)，有助于大幅度降低龍光債務(wù)額度以及延長支付年限。據(jù)測算，此番重組后，龍光短期支付現(xiàn)金總額上限僅為6億。

此外，在境內(nèi)債券重組順利推進(jìn)的同時，龍光整體境外債重組此前也已取得大多數(shù)投資人的支持。

2月最新公告披露，其境外債權(quán)人支持率已達(dá)80.8%，只待香港法院批準(zhǔn)。其境外債總額約80.38億美元，整體削債比例達(dá)到7成。

若境內(nèi)債的削減比例，也按照7成計，兩次重組，龍光削債的總規(guī)模，高達(dá)560億元左右。一旦落地，將改善公司的資本結(jié)構(gòu)、修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

截至2024年末，其總資產(chǎn)約2125億元，凈資產(chǎn)為248億元。

多家房企債務(wù)重組成功

近日，時代中國控股有限公司披露，其境外債務(wù)重組計劃會議已于7月8日上午舉行，共有561名持有投票計劃債權(quán)的時代中國計劃債權(quán)人出席計劃會議并投票。其中，547名債權(quán)人（占出席并投票債權(quán)人總數(shù)的97.5%），持有約29.1億美元投票計劃債權(quán)（占出席并投票債權(quán)總額的90.08%），投票贊成該計劃。因此，該計劃已獲得所需的大多數(shù)計劃債權(quán)人批準(zhǔn)。

據(jù)中指研究院的不完全統(tǒng)計，佳兆業(yè)、融創(chuàng)、金輪天地等海外債重組基本獲債權(quán)人通過。截至目前，融創(chuàng)、富力、中梁、金科等10多家房企債務(wù)重組或重整獲批，房企風(fēng)險出清提速。

而在今年6月，新城控股集團(tuán)股份有限公司母公司新城發(fā)展控股有限公司在港交所公告稱，與國泰君安、海通國際等機(jī)構(gòu)簽署協(xié)議，擬發(fā)行3億美元、2028年到期的優(yōu)先票據(jù)，所得資金將主要用于同步購買要約。業(yè)內(nèi)人士看來，新城發(fā)展此次成功發(fā)債被視為民營房企海外融資的破冰之舉。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，從融資意愿和融資能力來看，海外債融資或?qū)⒗^續(xù)向少量民營房企開放?！皬姆科箐N售來看，下半年房企銷售仍然面臨很大壓力，如果政策給予進(jìn)一步更大力度支持，房企銷售降幅或會改善。從房企融資環(huán)境看，下半年將基本保持穩(wěn)定，不會進(jìn)一步惡化，但是融資規(guī)模也很難有大幅度增長?！?/p>

中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，企業(yè)根據(jù)自身情況和投資人需求，靈活調(diào)整方案，力求找到一個既能保障投資人利益，又能實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營的平衡點，有助于在債務(wù)重組過程中取得更好的效果。龍光債券重組方案呈現(xiàn)出諸多亮點和創(chuàng)新，為行業(yè)提供了可借鑒的范例，有助于其他房企加快債務(wù)重組進(jìn)程。

房企債務(wù)重組全面提速，削債成主流

按各房企公布的情況及公開信息，近期房企債務(wù)重組呈現(xiàn)加速推進(jìn)態(tài)勢。

對于這一現(xiàn)象背后的原因，多位業(yè)內(nèi)人士向財聯(lián)社額記者表示，房企債務(wù)重組加速由多種因素疊加造成，包括債務(wù)集中到期壓力、債權(quán)人預(yù)期趨現(xiàn)實、政策與資金雙支持、企業(yè)自救迫切性等方面。

從整體債務(wù)壓力情況來看，柏文喜表示，2025年房企到期債務(wù)總額高達(dá)5257億元，其中第三季度為償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。由此可見，房企整體債務(wù)壓力仍然不小，由于當(dāng)前市場仍處于調(diào)整狀態(tài)，加之出險房企經(jīng)營及回款能力下降，其償債能力減弱，迫使這部分房企有必要加快債務(wù)重組進(jìn)程。

政策層面，“金融監(jiān)管部門明確支持房企合理融資，央行5000億元紓困專項再貸款落地，為市場注入流動性。此外，保交樓資金的介入與支持，在盤活房企存量資產(chǎn)的同時，也提升了企業(yè)與債權(quán)人協(xié)商的成功率?！卑匚南卜Q。

而債權(quán)人預(yù)期的轉(zhuǎn)變，同樣是一個關(guān)鍵因素。

“經(jīng)過市場長期調(diào)整，債權(quán)人對債權(quán)回收的預(yù)期，更趨實際。”中指院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，債權(quán)人意識到房企債務(wù)償還的難度較大，相較于破產(chǎn)清算和資產(chǎn)持續(xù)貶值，更傾向于接受重組方案，以提高債務(wù)清償率。另外，部分債權(quán)人在出險房企債務(wù)不斷換手后，持有成本較低，如果重組方案的現(xiàn)金回收價值更具吸引力，他們更愿意接受重組。

劉水強(qiáng)調(diào)，對于出險房企而言，盡快完成債務(wù)重組，讓公司恢復(fù)正常經(jīng)營，才能夠最大程度拯救企業(yè)資產(chǎn)價值，也有助于保持團(tuán)隊經(jīng)營能力，推動公司轉(zhuǎn)型。

再者，按本輪房企公布的債務(wù)重組方案，“實質(zhì)性削債”成為主流。

“本輪債務(wù)重組一個明顯共性特點是，削減債務(wù)規(guī)模。相比以往以展期為主的模式，當(dāng)前方案更注重實質(zhì)性削債，多家房企開始通過債轉(zhuǎn)股、可轉(zhuǎn)債等方式削減債務(wù)規(guī)模?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)分析人士表示。

柏文喜指出，按各房企所公布的債務(wù)重組方案，越來越多房企采用“債轉(zhuǎn)股”方式削債，如旭輝、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等，通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債或股權(quán)置換降低負(fù)債率。同時，削債比例提高：相比以往“展期為主”，本輪重組更注重實質(zhì)性削債，部分企業(yè)削債比例超過50%。

這其中，融創(chuàng)境外債二次重組采用債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)模式，預(yù)計化債約600億元；旭輝預(yù)計削減境外債務(wù)約52.7億美元（約合379億元人民幣），占境外債務(wù)總額的66%；碧桂園在境外債重組后預(yù)計將減少債務(wù)約110億美元。

多位行業(yè)分析師指出，在新房銷售尚未回穩(wěn)以及資產(chǎn)折價壓力下，償債壓力較大的房企將加速債務(wù)重組進(jìn)程，且提高削債比例可能是普遍趨勢。

來源：龍光公告、第一財經(jīng)、證券時報、財聯(lián)社、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道等

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