這當(dāng)然不是危言聳聽

不久前這樣感受還是來自上海一個城市，就是伴隨著城市更新的加快推進，上海市中心逐漸加大供應(yīng)核心地塊

無疑都是對新房市場最大程度的利好

但反觀什么是上海二手格局

也因為很長一段時間維持在上海二手的生態(tài)體系，大部分成交來自老破小產(chǎn)品，這類二手房流通性其實非常單一

更多依賴市中心稀缺地段沒有太多競爭對手

但是我們看到面對如今上海新房“低密核心地塊+大戶型+產(chǎn)品升級”的三重攻勢之下

這恰好擊中了二手市場的軟肋

于是一手市場開始悄無聲息搶奪二手客戶

最初我也以為只是點狀案例

而在今年更多城市，廣州如此，武漢如此，最近的鄭州也是如此

我們說當(dāng)過去20年行業(yè)產(chǎn)出大量的二手房，如今更多只存在于購房用戶之間也就是買方市場中流通

這種一二手割裂感正在全國化蔓延...

01

最初給到我這個感受，大家好像對二手成交量不太感冒了

數(shù)據(jù)整理自：兔博士

按理說今年整個上海二手成交其實非?？捎^

雖然最近幾月稍有下滑，但6月刨去商住部分有1.85萬套，而今年以來上海每月二手成交也保持在平均1.95萬套，數(shù)據(jù)算是很高了

但很奇怪的是

表面成交量還不錯但體感卻感受不到熱度

于是最近我和朋友聊了聊上海的二手市場，一個點就是當(dāng)下二手房表現(xiàn)出明顯的量價失靈

什么意思

要知道對于以往二手成交量的上漲勢必會帶來價格的漲幅

這個時間期限大概3個月

但近半年整個二手即使做到每月接近2萬套成交，但是價格卻回彈乏力

比如成交量已經(jīng)連漲3個月的情況下價格輕微反彈，但總是又很快回歸低位徘徊

這樣情況不止在上海

可以看到一線城市總價300萬以下的二手房

占去市場近一半的主流份額

近一年時間里，北京套數(shù)占比提升的最多，從35%一下子增加到了46%，上海和深圳各增加了2%和7%

與此同時套均成交總價也在隨之降低

上海從210萬降到了196萬，平均每套縮水了14萬，北京和深圳也各降了11萬和3萬

一些強能級城市會更夸張

總價200萬以下的二手房，諸如成都和西安比例能占到僅90%

這也意味著，作為二手購買主力的極致剛需客群，如今也在經(jīng)歷一場強烈的消費降級

為什么會這樣

二手背后本質(zhì)是庫存量的問題

如今我們所說上海每月二手2萬套的榮枯線，更多是站在2019年的上海市場，那時庫存還處于10萬套的前提下

但是當(dāng)一個蓄水池的總量被無限放大

如今面對卻是17萬庫存的歷史高位

反饋到市場背后或許站著就是4-5萬套的誠意房源

所以需求量還在，但是流入市場的低價房源卻在增多，甚至一套比一套低

哪怕成交在3萬套你也很難感受到價格觸底

這也是為什么我們看到今年上半年30個重點城市二手房成交累計同比增12%，但用戶也不似以往那么激動

本質(zhì)上是伴隨庫存量不斷激增

作為房產(chǎn)以及商品市場基本的量價邏輯失靈了

02

但如果此時反觀一手市場

雖然整體成交量比不上二手，但如今新房市場的購買力卻在悄然提升

今年我們看到武漢、廣州、佛山、深圳、南寧和鄭州這些城市二手房成交占比較去年同期均有所下降

反之新房市場正在快速搶占市場份額

以廣州為例

今年上半年廣州二手房成交了5.6萬套，新房成交了3.3萬套，二手房市場份額較去年上半年減少0.52個百分點

而如果我們再把時間線拉細

可以看到2025年自1月至今，整個二手房的占比是所有下降的，尤其是截至6月二手占比已經(jīng)低于60%，來到56%

換句話說，選擇新房的購房者比重正在悄然上漲

另外更加值得注意的是，反饋到市場新房價格也得到了正向反饋

賣得好的同時還能賣得更貴

除了今年上海壹號院成為全國首個銷售破100億的樓盤，之前我們?nèi)ミ^蘇州園區(qū)的金雞湖畔瑞園最高單價也來到了8w/平+

更多10億、100億單盤在全國各個城市落地生花

最有感知的應(yīng)該是上海

據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上海上半年（截至6月22日）的一手5000萬元以上豪宅網(wǎng)簽數(shù)量已經(jīng)達到518套

是2024年同期255套的兩倍

而根據(jù)網(wǎng)上信息顯示，總價7000萬級甚至上億的買家，不少是一代企業(yè)家，總價4000萬左右則偏向城市新貴

但是這里我更想跟各位說一個城市，成都

最近看到一個很有意思的說法，是說上海潮鳴東方總價5000萬+的房子，120套房源開盤當(dāng)天即清盤，而整個2024年成都總價5000萬以上的新房成交只有9套

上海一個樓盤開次盤，成都要賣十三年

那是不是說明成都購買力不夠呢

恰恰相反

根據(jù)房聯(lián)數(shù)據(jù)，2014年成都1000w以上的豪宅成交了1139套

對比2021年的231套，4年翻了近5倍

此外在供應(yīng)量上，截止今年1-4月份成都共實現(xiàn)新房備案約36000套，其中千萬級及以上豪宅備案達到594套

較去年同期的189套同樣增長了3倍以上

這說明無論經(jīng)濟環(huán)境怎么樣

當(dāng)下塔尖購買力正在源源不斷用腳投票一座城市的豪宅新房市場

甚至一些強二線城市會更加明顯

所以

一邊二手市場已經(jīng)喪失了原本量價邏輯，另一邊新房又在不斷搶走高端客戶

于是目前市場上混沌的場景是

二手房占據(jù)著絕對的成交量主導(dǎo)這沒有錯

但是體現(xiàn)在成交價變化，一二手已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分水嶺

03

那么到底是什么造就了這樣差距

要知道之所以過去一二手能夠維持平衡，就是這兩個賽道的池子各自訴求明顯，二手房獲得性價比，一手房獲得品質(zhì)

但什么是如今的客戶趨勢

當(dāng)下的樓市毫不夸張的說，當(dāng)剛需越來越匱乏的現(xiàn)在，最大的購買力一定是改善，最堅定的購買力一定是塔尖有錢人

如果這兩類客群的需求沒辦法激活，試圖在現(xiàn)在撬動剛需的購買意愿，其實是很難的

而對于改善和塔尖

置業(yè)放緩的根本問題不是來自購買力

而是購買力和市場供應(yīng)的不匹配

樓市最大的問題不是需求的問題，而是如何激活需求的問題

而如何激活需求不是價格的問題

而是產(chǎn)品的問題

所以本質(zhì)上很多人低估了其中供給側(cè)改革的力量

今年最大的變化毫無疑問是土地端的變化

而且是大量點狀城市都在集中性的發(fā)生土地端的變化，主要有幾個方面

1、越來越多的城市開始推進四代宅技術(shù)

我們?nèi)ミ^的城市，福州、成都、南京、蘇州都有四代宅理念的項目開始入市，這件事的意義在于，提升了單套戶型的室內(nèi)舒適度和觀感

以及嚴格意義上這些空間都有50%或者100%的附贈

這會是推動客戶成交的直接要素

2、城市核心也有了更多低容積率地塊

以前怎么判斷好地塊，市區(qū)核心就算好，但是各位知道今年全國一共出了多少個低密地王么

今年北京拍出了自己首個10w+地塊，深圳首個8w+地塊，上海更是直接貢獻了全球地王

其中不乏容積率低于2以下的項目

就好比2月以16.1w/平刷新上海的靜安寺社區(qū)地塊，作為上海絕對的燙金地段

容積率僅1.44

而對于核心地區(qū)的低密地塊能夠如何激活市場，這兩年上海市區(qū)的洋房、疊墅無一例外都引起了市場的熱捧

3、除此之外，地塊出讓的捆綁條件也在減少

以上海為例，不僅把曾經(jīng)一刀切的90平小戶型調(diào)整到多層100平米，小高層110平米，高層120平米，以及70%的配比也針對不同環(huán)線重新定義

都有理論上做更大戶型的可能

另外裝修標(biāo)準(zhǔn)也來到有史以來最高的4000元/平-7000元/平

于是當(dāng)這幾件事結(jié)合到一起

本質(zhì)上給到市場一個清晰的態(tài)度：就是最大程度把產(chǎn)品定位權(quán)讓渡給開發(fā)商

所以我們說一手搶二手的客戶

背后討論的不是肯定不只是成交量、庫存之類的，甚至都不在價格

本質(zhì)還是在產(chǎn)品

是在現(xiàn)在土地段打破供應(yīng)和需求的不匹配之后，來自當(dāng)下一手產(chǎn)品力的全面提升給到用戶更多的選擇

從而讓有錢人買到合適的房子，讓改善用戶得到真正的實惠

04

其實文章寫到這里差不多也該結(jié)束了，但是我又突然刷到一條消息

就在7月16日

北京宣布首個全現(xiàn)房銷售項目即將入市

這不是個例，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1至2月現(xiàn)房銷售面積同比增長10%

已經(jīng)占新房銷售面積的35.4%

我們說過去很長一段時間用戶之所以選擇購買二手，除了性價比之外，還有一個最核心的點

叫做，所見即所得

但未來伴隨供給側(cè)改革帶來地產(chǎn)一手房產(chǎn)品力全面提升的同時，這樣提升還能被快速且真實的兌現(xiàn)在購房者面前

很難不去揣測

未來一二手房的割裂感會被拉的更大

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6172篇原創(chuàng)文章