寶中最有潛力的南街坊地塊卷土重來！

A002-0060位于寶中歡樂港灣旁，在上次拍賣流拍后，時(shí)隔3個(gè)月再次掛盤土拍，計(jì)劃于8月15日出讓，起拍價(jià)64.09億元。

宗地總面積42521.94平方米，其中，規(guī)定建筑面積145000平方米，掛牌起始價(jià)64.09億，競買保證金約12.8億，土地使用年限為70年。

本公告出讓宗地按照“價(jià)高者得”的原則確定競得人。

其中宗地住宅建面125000㎡，商業(yè)建面18350㎡。

01

南街坊地塊是最初將11-21、11-23、11-25、11-26、11-27、11-28、11-29七個(gè)地塊及地塊間支路整合為規(guī)劃控制單元DY-01，單元用地面積為47548平方米，單元主導(dǎo)功能為“商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住”。

合并之后，在3月4日舉行了推介會(huì)。

從濱海寶安發(fā)布的文中顯示，地塊規(guī)劃三大復(fù)合業(yè)態(tài)：文旅商業(yè)地標(biāo)+高端酒店+海景天際住宅。

一個(gè)半月后，于4月28日首次出讓，但是截止到保證金繳納時(shí)間，依然沒有開發(fā)商參與報(bào)名，最終無奈終止了出讓。

而后5月24日公示調(diào)整方案，將原商業(yè)主導(dǎo)用地大幅調(diào)整為住宅用地，容積率由5.7降至3.7，商業(yè)占比銳減，住宅占比近90%！

而且這次調(diào)整后的重新出讓，起拍價(jià)也從此前的86.27億元，降低為64.09億元；容積率也從5.7調(diào)整為了3.4！

02

作為近5年來寶中首次釋放的最大體量的集中連片凈地（含住宅），南北街坊地塊距離歡樂港灣海岸線約300米，一橋之隔就是即將于6月正式運(yùn)行的騰訊企鵝島。

而【南街坊】地塊，建成后將是寶中最臨近海岸線的住宅，在沒有70/90限制的情況下，未來大概率是寶中最“王炸”的豪宅項(xiàng)目。

附近的二手房住宅主要有壹方中心·玖譽(yù)、熙龍灣等；兩個(gè)項(xiàng)目目前二手房的成交單價(jià)在12-13.7萬/平左右。

在此宗地之前，這一片區(qū)之前已出讓過多宗地塊，如中鐵閱臻府、和保利拿下的A001-0219項(xiàng)目，均在附近。

去年9月，同板塊的A001-0219宗地，就引得9家頭部房企競逐，歷經(jīng)73輪現(xiàn)場競價(jià)，最終由保利旗下公司以總價(jià)28.2億元競得，溢價(jià)率超35%。

03

今年上半年深圳只有3個(gè)土拍項(xiàng)目，而從下半年開始，土拍掛盤逐漸增加，7月剛過半，龍華梅林關(guān)與南山前海就已經(jīng)各成交了一塊宅地。

值得一提的是，7月14日前海的地塊由招商拿下前海雙料地王！

自2024年宅地市場取消15%限價(jià)后，宅地市場溢價(jià)率隨之上升。

前海地塊從區(qū)位上與寶中僅有一河之鄰，最終拍得的成交價(jià)21.55億元，溢價(jià)率達(dá)到了86.1%！創(chuàng)下深圳2024年取消15%溢價(jià)上限后的新高。

樓面價(jià)84180元/㎡，更是超過了中海于2023年競得的南山紅樹灣T207-0060地塊所保持的84017元/㎡的單價(jià)紀(jì)錄，刷新了深圳住宅用地樓面價(jià)的歷史最高紀(jì)錄。

深圳中原研究中心表示：地塊供應(yīng)的趨勢是向核心區(qū)傾斜，控制增量的同時(shí)優(yōu)化供應(yīng)。

因此，可以看到近兩年優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)越來越多。而這些核心區(qū)域開發(fā)相對成熟，存量可開發(fā)地塊多為小面積，未來這種趨勢會(huì)越來越明顯。
核心區(qū)域土地稀缺，且限制大幅減少，熱度非常高，溢價(jià)率也居高不下。位置相對不好的地塊則熱度一般，這些區(qū)域新盤銷售不佳，開發(fā)商拿地也相對謹(jǐn)慎。

下半年土地市場供應(yīng)會(huì)加大，優(yōu)質(zhì)地塊不少，依然會(huì)吸引開發(fā)商爭搶。