北京房產(chǎn)繼承律師揭秘：分家協(xié)議引發(fā)房屋糾紛的勝訴關(guān)鍵

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)

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在家庭財產(chǎn)分割糾紛中，分家協(xié)議的效力認(rèn)定與履行是常見爭議點。北京一起房屋權(quán)屬糾紛案件中，法院認(rèn)定家庭成員簽訂的分家協(xié)議合法有效，即使房屋涉及夫妻共同財產(chǎn)，基于長期履行事實，仍判令所有權(quán)歸屬并要求配合過戶。本文結(jié)合案情解析分家協(xié)議的裁判規(guī)則。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：周明（家庭成員）

被告：周強(qiáng)（家庭成員，原告之弟）

第三人：周琳、周婷（家庭成員）、趙敏（被告之妻）

（二）事件背景

周建國與李秀蘭系夫妻關(guān)系，育有四子：周強(qiáng)、周明、周偉、周洋。周偉先于父母去世，育有一女周婷。周建國 1994 年去世，李秀蘭 2021 年去世。

2010 年 5 月，周明、周強(qiáng)與李秀蘭、周琳、周婷簽訂《分家協(xié)議書》，約定：登記在李秀蘭名下的一號房屋歸周強(qiáng)所有；登記在周強(qiáng)名下的二號房屋歸周明所有；周明、周強(qiáng)每人支付周琳 5 萬元、周婷 3 萬元。協(xié)議簽訂后，周明、周強(qiáng)按約支付了款項，周明實際占有使用二號房屋并出租收益，周強(qiáng)居住于一號房屋。

因周強(qiáng)遲遲不配合辦理二號房屋過戶手續(xù)，周明訴至法院，請求判令二號房屋歸其所有并由周強(qiáng)協(xié)助過戶。周強(qiáng)辯稱二號房屋是夫妻共同財產(chǎn)，自己無權(quán)單獨處置；其妻趙敏主張對協(xié)議不知情，協(xié)議無效。

（三）房屋基本情況

二號房屋位于北京市某區(qū)，2004 年 9 月登記在周強(qiáng)名下，系周強(qiáng)與趙敏婚姻存續(xù)期間購買的夫妻共同財產(chǎn)。一號房屋登記在李秀蘭名下，為其與周建國的夫妻共同財產(chǎn)。

（四）爭議焦點

2010 年簽訂的《分家協(xié)議書》是否合法有效？

周強(qiáng)處置夫妻共有的二號房屋是否構(gòu)成無權(quán)處分？

趙敏以不知情為由主張協(xié)議無效能否成立？

二、案件分析

（一）分家協(xié)議的效力認(rèn)定

法院認(rèn)為，涉案《分家協(xié)議書》是家庭成員就遺產(chǎn)分割與財產(chǎn)歸屬達(dá)成的書面約定，具有以下效力要件：

意思表示真實：協(xié)議由周明、周強(qiáng)、李秀蘭、周琳、周婷共同簽字確認(rèn)，各方對簽字真實性無異議；

內(nèi)容合法：協(xié)議涉及的財產(chǎn)分割不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，未損害國家、集體或第三人利益；

已實際履行：周明、周強(qiáng)已按約支付款項，雙方互換房屋居住使用長達(dá)十余年，形成穩(wěn)定的財產(chǎn)占有狀態(tài)。

上述事實足以證明協(xié)議是各方真實意愿，符合分家析產(chǎn)的法律特征，應(yīng)認(rèn)定合法有效。

（二）夫妻共同財產(chǎn)處分的審查

關(guān)于二號房屋的處分效力，法院審查認(rèn)為：

雖然二號房屋屬于周強(qiáng)與趙敏的夫妻共同財產(chǎn)，且趙敏未在協(xié)議上簽字，但協(xié)議簽訂后：

周明實際占有使用房屋并出租收益，時間長達(dá)十余年；

趙敏作為家庭成員，對房屋由周明長期使用、收益的事實應(yīng)當(dāng)知情；

在此期間趙敏未提出任何異議，亦未通過訴訟主張權(quán)利。

根據(jù)日常經(jīng)驗法則，可推定趙敏對分家協(xié)議內(nèi)容知情且無異議。周強(qiáng)作為房屋登記權(quán)利人簽訂協(xié)議，構(gòu)成表見代表，協(xié)議對夫妻雙方均具有約束力。

（三）抗辯理由的合理性判斷

周強(qiáng)主張協(xié)議未履行一號房屋過戶義務(wù)故有權(quán)拒絕履行，法院認(rèn)為：協(xié)議中各項義務(wù)是獨立履行內(nèi)容，一號房屋過戶問題不構(gòu)成拒絕履行二號房屋過戶義務(wù)的抗辯事由，相關(guān)爭議可另行解決。

趙敏主張對協(xié)議不知情，但其未能提供證據(jù)證明對房屋長期由周明使用的事實提出過異議，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，其主張缺乏事實依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

登記在被告周強(qiáng)名下的位于北京市某區(qū)的二號房屋歸原告周明所有；

被告周強(qiáng)于判決生效后十五日內(nèi)配合原告周明辦理二號房屋的過戶登記手續(xù)；

駁回第三人趙敏的全部訴訟請求。

四、案件啟示

（一）分家協(xié)議的訂立要點

主體適格：應(yīng)包含所有成年家庭成員及繼承權(quán)人，確保權(quán)利主體全覆蓋；

內(nèi)容明確：需列明財產(chǎn)范圍、歸屬方案、付款金額及履行期限，避免模糊表述；

形式規(guī)范：建議采用書面形式，由各方簽字捺印，必要時可邀請見證人或村委會見證。

（二）夫妻共同財產(chǎn)處分的注意事項

配偶知情：涉及夫妻共同財產(chǎn)處分時，盡量讓配偶共同簽字，避免事后爭議；

履行留痕：協(xié)議簽訂后應(yīng)及時移交財產(chǎn)，保留占有使用憑證（如水電費繳納記錄、租賃合同等）；

時效意識：對財產(chǎn)處分有異議的，應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起三年內(nèi)主張權(quán)利。

（三）分家協(xié)議履行的風(fēng)險防范

及時過戶：不動產(chǎn)分割后應(yīng)盡快辦理過戶登記，避免因時間過長導(dǎo)致義務(wù)人反悔；

款項支付：按協(xié)議支付款項時需保留轉(zhuǎn)賬記錄或收條，證明已履行付款義務(wù)；

爭議解決：協(xié)議中可約定爭議解決方式，對履行順序、違約責(zé)任作出明確約定。

（四）家庭成員的舉證指引

協(xié)議效力證據(jù)：提供分家協(xié)議原件、簽字人的身份證明、親屬關(guān)系證明等；

履行事實證據(jù)：收集房屋交接記錄、付款憑證、居住證明、租金收取記錄等；

知情證據(jù)：保留通訊記錄、證人證言、社區(qū)證明等，證實其他家庭成員對協(xié)議的知情情況。

本案判決體現(xiàn)了 "尊重家庭自治、維護(hù)交易穩(wěn)定" 的裁判思路，對于家庭成員間達(dá)成的分家協(xié)議，法院既審查形式合法性，更注重實際履行情況。在家庭財產(chǎn)分割中，當(dāng)事人應(yīng)重視書面協(xié)議的訂立與履行，通過規(guī)范的法律行為避免親情與財產(chǎn)的雙重?fù)p耗。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）