李嘉誠97歲了，還在折騰。

這次的動(dòng)靜不?。?月21日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)突然拋售400套大灣區(qū)房子，最便宜的40萬一套。

主攻香港買家。

40萬在香港能買什么？一個(gè)車位都買不到，勉強(qiáng)夠付個(gè)首付。但現(xiàn)在，李嘉誠告訴你，40萬可以買一套完整的房子。

其中，最受關(guān)注的就是位于惠州大亞灣的「瀧珀花園」。次性放出300 套，一房總價(jià)低至40 萬元，“兩房”也只要 70 萬元左右，折算單價(jià)7 000–8 500 元/㎡。相比 2020 年高峰期 9 000–18 000 元/㎡ 的備案價(jià)，最多打了近四折。

這讓很多香港中產(chǎn)眼前一亮。畢竟在這個(gè)寸土寸金的地方住得憋屈慣了，突然有個(gè)機(jī)會(huì)花車位的錢買套房，誰不心動(dòng)？

但問題是，李嘉誠為什么要這樣干？

十年的大撤退

要理解李嘉誠現(xiàn)在的急迫，得先看看他這十年都干了什么。

2012年開始，李嘉誠旗下公司開始大規(guī)模拋售其內(nèi)地資產(chǎn)。剛開始沒人在意，畢竟李家家大業(yè)大，買進(jìn)賣出很正常。但時(shí)間一長(zhǎng)，大家發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁了——這老頭是在有計(jì)劃地撤退。

先是試探性的小動(dòng)作。2013年，李嘉誠26億賣掉廣州西城都薈廣場(chǎng)，71.6億出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心，買家是交通銀行。賣的都是好地段，價(jià)格也不錯(cuò)，看起來像正常的資產(chǎn)處置。

但接下來的動(dòng)作就露餡了。2014年，北京盈科中心58億賣掉；同年1月，南京國際金融中心大廈也出手了。

最狠的是2016年。李嘉誠把剛建成的上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)以200億的價(jià)格賣了，買家是中國人壽。這個(gè)項(xiàng)目在陸家嘴核心地段，剛落成就轉(zhuǎn)手，簡(jiǎn)直就是急著套現(xiàn)的節(jié)奏。

更有意思的是賣房的理由。長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的公告寫得很客氣："董事會(huì)認(rèn)為出售事項(xiàng)能使公司變現(xiàn)在目標(biāo)集團(tuán)及物業(yè)的投資"。翻譯過來就是：我要錢，急著要錢。

這哪是什么資產(chǎn)優(yōu)化，明擺著就是在清倉。

而且李嘉誠的眼光確實(shí)毒辣。他賣的時(shí)機(jī)都踩得很準(zhǔn)，基本都是在樓市高峰期出手。等到市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，人家已經(jīng)安全上岸了。

有人統(tǒng)計(jì)，自2013年以來，李嘉誠從中國內(nèi)地和香港累計(jì)套現(xiàn)金額超過2000億元。其中，拋售的內(nèi)地資產(chǎn)，占拋售亞洲資產(chǎn)的近七成。

2000億是什么概念？相當(dāng)于一個(gè)中等城市一年的GDP。李嘉誠就這樣悄無聲息地把錢搬走了。

從北京7折到大灣區(qū)白菜價(jià)的加速度

今年李嘉誠的動(dòng)作有點(diǎn)反常。

5月份，他在北京捂了23年的御翠園項(xiàng)目突然7折甩賣。這個(gè)項(xiàng)目2001年拿地時(shí)花了7億，樓面價(jià)1750元。現(xiàn)在賣9萬多一平，房?jī)r(jià)漲了50倍，妥妥的神級(jí)投資。

按常理，這種項(xiàng)目應(yīng)該慢慢賣，賺個(gè)盆滿缽滿。結(jié)果李嘉誠來了個(gè)7折，就像辛苦養(yǎng)了23年的豬，臨到過年突然半價(jià)處理。

香港的項(xiàng)目也是如此。4月藍(lán)色海岸開盤價(jià)比周邊低6000港元，5月洪水橋項(xiàng)目直接下調(diào)32%?，F(xiàn)在輪到大灣區(qū)，東莞海逸豪庭從2.4萬跌到1.3萬，直接5折。

這哪是賣房子，這是在清倉。

專門坑香港人？

更有意思的是，這次李嘉誠專門搞了個(gè)"大灣區(qū)雙居生活"計(jì)劃，明擺著就是忽悠香港人過來買房。

中介說，"很多香港客戶來買"。這些人大多是中產(chǎn)，在香港買不起房，但40萬的內(nèi)地房產(chǎn)還是咬咬牙能拿下的。

但你想過沒有，為什么李嘉誠不直接賣給內(nèi)地人？答案很簡(jiǎn)單：內(nèi)地人不傻，這些項(xiàng)目早就沒人要了。

大灣區(qū)樓市什么行情，稍微關(guān)注點(diǎn)的都知道。李嘉誠這些項(xiàng)目，有的在鳥不拉屎的地方，有的配套跟不上，內(nèi)地買家早就用腳投票了。

現(xiàn)在專門跑到香港去推銷，不就是因?yàn)橄愀廴藢?duì)內(nèi)地樓市了解不夠，容易被"白菜價(jià)"忽悠嗎？

這招挺損的，但很有效。

23年的等待，3年的狂奔，老江湖的嗅覺

李嘉誠做生意，向來以耐心著稱。

北京御翠園項(xiàng)目就是典型例子。2001年拿地，那時(shí)候四環(huán)外還是荒郊野嶺。李嘉誠不急，慢慢等，等了整整20多年。

這期間北京房?jī)r(jià)從幾千漲到幾萬，漲了十幾倍。等到2024年項(xiàng)目拿到預(yù)售證，李嘉誠本來可以按市價(jià)慢慢賣，賺個(gè)痛快。

結(jié)果他選擇了7折甩賣。

這就奇怪了。一個(gè)以精明著稱的商人，為什么要在收獲季節(jié)半價(jià)拋售？

答案只有一個(gè)：他急著走。

而且從2013年開始，李嘉誠就在不斷拋售內(nèi)地和香港資產(chǎn)。當(dāng)時(shí)他說過一句話："別問我為什么賣，問我為什么買。"

現(xiàn)在看來，這句話挺有預(yù)見性的。

李嘉誠不缺錢，長(zhǎng)和集團(tuán)賬上現(xiàn)金多得花不完。那為什么要這樣急著甩貨？

答案可能很簡(jiǎn)單：怕了。

97歲的老頭什么沒見過？50年代從潮汕逃難到香港，一路摸爬滾打到今天，早就練就了一身察言觀色的本事。現(xiàn)在他嗅到了危險(xiǎn)的味道。

什么危險(xiǎn)？說不清楚，但就是感覺不對(duì)勁。

就像動(dòng)物地震前會(huì)躁動(dòng)一樣，李嘉誠的商業(yè)直覺告訴他：趕緊跑。

這種直覺救過他很多次。2003年非典前夕，他提前清倉了不少香港資產(chǎn)；2008年金融危機(jī)前，又是提前撤退。每次都被人罵膽小，每次事后又被證明是對(duì)的。

這次會(huì)不會(huì)又被他蒙對(duì)了？誰知道呢。

說李嘉誠可憐的，那是扯淡。

即使現(xiàn)在7折、5折甩賣，他的投資回報(bào)率還是高得嚇人。北京那個(gè)項(xiàng)目，成本1750元一平，現(xiàn)在賣9萬，哪怕7折也是幾十倍的收益。

更狠的是，他現(xiàn)在還能忽悠香港人來接盤。

那些香港中產(chǎn)，在自己地盤上買不起房，聽說40萬能在大灣區(qū)買套房子，眼睛都綠了。至于房子在哪里，配套怎么樣，交通方便不方便，誰管那么多？反正比香港便宜就行。

李嘉誠就是看準(zhǔn)了這種心理。香港人對(duì)內(nèi)地樓市了解有限，容易被"便宜"二字沖昏頭腦。這波操作，妥妥的降維打擊。

能從香港首富手里買到便宜房子，聽起來就很有面子。至于是不是真便宜，那就是另外一回事了。

最后的家底

說到這里，可能有人好奇：李嘉誠在內(nèi)地還剩什么？

答案讓人大跌眼鏡。

按長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2024年財(cái)報(bào)，內(nèi)地房產(chǎn)銷售金額只有17.6億港元，比2020年的271億。已經(jīng)不足10%。這是什么概念？李嘉誠當(dāng)年一個(gè)項(xiàng)目就能賣幾百億，還不如過去的零頭。

內(nèi)地的利潤(rùn)貢獻(xiàn)率也呈現(xiàn)雪崩式的下滑，從2020年的146億港元，一路下滑到2024年的6.08億。

根據(jù)長(zhǎng)實(shí)歷年財(cái)報(bào)整理 單挑社制表

更慘的是土地儲(chǔ)備。截至2024年末，長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地的土儲(chǔ)只剩557萬平方米，比2020年少了102萬平方米。看起來還有不少，但要知道，這已經(jīng)是"近年來最低水平"了。

而且這些土儲(chǔ)大部分都是早年囤的，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，能不能順利開發(fā)都是問題。

長(zhǎng)實(shí)官網(wǎng)顯示，目前內(nèi)地還有14個(gè)在建項(xiàng)目。聽起來不少，但這次甩賣的4個(gè)項(xiàng)目就占了將近三分之一。按這個(gè)清倉速度，用不了多久就得見底了。

有意思的是，長(zhǎng)實(shí)還在嘴硬。官方解釋說土儲(chǔ)減少是"審慎土地儲(chǔ)備政策所致"，還表示要"積極尋找優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備"。

這話聽著就像是在說：我不是沒錢，我是不想買。

但現(xiàn)實(shí)很骨感。東莞海逸豪庭去年7月就開始清盤了，從2.3萬一平跌到1.3萬，整整5折?，F(xiàn)在又推出"雙居優(yōu)惠限時(shí)激賞"，6萬塊就能拿到全屋裝修，簡(jiǎn)直是在貼錢賣房。

這哪是什么"審慎政策"，明擺著就是在清庫存。

跑得最快的那個(gè)人

有句老話，叫"跑得最快的，不一定是對(duì)的，但一定是最安全的"。

李嘉誠顯然深諳此道。

他可能不知道具體會(huì)發(fā)生什么，但他知道現(xiàn)在不跑，以后可能跑不了了。97歲的人了，經(jīng)不起折騰，還是安全第一。

那些400套房子的買家，可能永遠(yuǎn)不會(huì)知道自己買的到底是機(jī)會(huì)還是陷阱。但有一點(diǎn)可以確定：他們成了李嘉誠撤退路上的又一筆收入。

這就是商場(chǎng)，沒有對(duì)錯(cuò)，只有早晚和方向。