北京律師：離婚協(xié)議分房產(chǎn)，沒過戶遇單方處分能維權(quán)嗎？

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)

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在離婚財產(chǎn)分割糾紛中，離婚協(xié)議中關(guān)于房產(chǎn)的約定效力常成為爭議焦點。北京一起案例中，法院明確離婚協(xié)議中對夫妻共同房產(chǎn)的分割約定具有法律約束力，即便未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，一方仍可依據(jù)協(xié)議主張所有權(quán)份額，為同類案件提供了裁判指引。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：周琳

被告：趙強

關(guān)聯(lián)人物：李娜（房屋曾登記共有人）、顧偉（抵押權(quán)人）

（二）事件經(jīng)過

周琳與趙強 2009 年 3 月登記結(jié)婚，2022 年 6 月 30 日協(xié)議離婚。離婚協(xié)議明確約定：“婚后共同財產(chǎn)中，位于北京市順義區(qū)的六號房屋一人一半平分”。

六號房屋系雙方婚姻存續(xù)期間購置，2013 年支付首付款，2014 年 12 月付清全款（約 50 萬元），2016 年 8 月登記至趙強名下。離婚后，該房屋由周琳與女兒實際居住，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

2023 年 1 月，趙強在未告知周琳的情況下，先后將六號房屋登記為與李娜共有、恢復(fù)至自己名下，并于 2023 年 1 月 16 日設(shè)立 80 萬元抵押權(quán)（后還清注銷），2023 年 6 月 15 日再次設(shè)立 115 萬元抵押權(quán)（抵押權(quán)人為顧偉，至今未注銷）。周琳發(fā)現(xiàn)后申請異議登記，起訴要求確認(rèn)其對六號房屋享有 50% 所有權(quán)。

趙強書面答辯稱，認(rèn)可周琳享有 50% 份額，但因房屋已抵押且尚有百萬債務(wù)未還，無法配合辦理過戶。

（三）爭議焦點

離婚協(xié)議中關(guān)于六號房屋“一人一半” 的約定是否有效？

周琳能否依據(jù)離婚協(xié)議主張 50% 所有權(quán)，不受房屋后續(xù)抵押、登記變更影響？

未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記是否影響周琳的權(quán)利主張？

二、案件分析

（一）離婚協(xié)議的效力認(rèn)定

《民法典》第一千零七十六條規(guī)定，離婚協(xié)議需載明雙方對財產(chǎn)處理的協(xié)商意見，自辦理離婚登記后對雙方具有法律約束力。本案中，周琳與趙強簽訂的離婚協(xié)議系雙方真實意思表示，且在民政部門備案，其中關(guān)于六號房屋“一人一半” 的約定清晰明確，不違反法律強制性規(guī)定，合法有效。趙強作為完全民事行為能力人，應(yīng)當(dāng)遵守協(xié)議約定，不得單方變更或違反。

（二）所有權(quán)份額的確認(rèn)依據(jù)

六號房屋購置于婚姻存續(xù)期間，屬于夫妻共同財產(chǎn)。離婚協(xié)議已對該房屋進(jìn)行分割，明確雙方各占 50% 份額，該約定具有物權(quán)變動的合意效力。盡管房屋登記在趙強名下且后續(xù)發(fā)生抵押、登記變更，但根據(jù)物權(quán)區(qū)分原則，物權(quán)登記僅具有公示效力，不能對抗離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割的內(nèi)部約定。周琳依據(jù)離婚協(xié)議主張 50% 所有權(quán)，符合法律規(guī)定。

（三）未辦理變更登記的法律后果

周琳雖未及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但其對房屋的占有、使用狀態(tài)及離婚協(xié)議的明確約定，足以證明其享有的權(quán)利。趙強在離婚后擅自處分房屋（如添加共有人、設(shè)立抵押），屬于無權(quán)處分行為，不影響周琳依據(jù)協(xié)議享有的 50% 所有權(quán)。抵押權(quán)人顧偉的權(quán)利僅及于趙強所享有的 50% 份額，周琳的份額不受抵押影響。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

位于北京市順義區(qū)六號房屋（不動產(chǎn)權(quán)單元號：xx）由周琳、趙強各享有 50% 的所有權(quán)。

四、案件啟示

（一）離婚協(xié)議需明確財產(chǎn)歸屬并及時辦理登記

離婚時，夫妻雙方應(yīng)在協(xié)議中清晰約定房產(chǎn)等重大財產(chǎn)的分割方式，包括具體份額、過戶時間及責(zé)任等。協(xié)議簽訂后，需盡快辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，將物權(quán)公示與協(xié)議約定一致，避免因一方擅自處分（如抵押、出售）導(dǎo)致權(quán)利受損。本案中周琳因未及時過戶，導(dǎo)致房屋被多次處分，雖最終勝訴但增加了維權(quán)成本。

（二）離婚協(xié)議的內(nèi)部約定可對抗單方處分行為

離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割的約定對雙方具有法律約束力，一方違反約定擅自處分財產(chǎn)的，另一方可以協(xié)議為依據(jù)主張權(quán)利。即使財產(chǎn)登記在一方名下，另一方仍可通過訴訟確認(rèn)所有權(quán)份額，對抗登記的公示效力（但不得對抗善意第三人，如不知情的購房者）。

（三）抵押權(quán)與共有權(quán)的沖突處理

若共有房產(chǎn)被一方擅自抵押，抵押權(quán)人僅能就抵押人享有的份額優(yōu)先受償，其他共有人的份額不受影響。共有人可通過訴訟確認(rèn)權(quán)利后，要求抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時保留自己的份額，或在滌除抵押后辦理產(chǎn)權(quán)變更。

（四）及時維權(quán)避免權(quán)利受損

發(fā)現(xiàn)財產(chǎn)被擅自處分后，應(yīng)第一時間申請異議登記（防止房屋被惡意轉(zhuǎn)讓），并收集離婚協(xié)議、出資證明、居住證明等證據(jù)提起訴訟，通過法律途徑確認(rèn)權(quán)利。拖延維權(quán)可能導(dǎo)致證據(jù)滅失或出現(xiàn)善意第三人，增加權(quán)利實現(xiàn)難度。

本案凸顯了離婚協(xié)議在財產(chǎn)分割中的核心效力，提醒當(dāng)事人重視協(xié)議的規(guī)范性和履行的及時性，通過法律手段固定權(quán)利，避免離婚后因財產(chǎn)糾紛陷入被動。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）