溫州市區(qū)居然出現(xiàn)了9.8萬一套房！你敢相信嗎？

就在昨天，位于龍灣濱海的碧桂園·未央苑，共計(jì)1030套住宅打包拍賣，吸引了4家單位報(bào)名，經(jīng)過15輪，最終成交價(jià)約1.0133億元，溢價(jià)率為38.2%。（還需軟件費(fèi)成交價(jià)的約0.5%）。

平均下來，單套商品房才9.84萬，堪稱是溫州最低總價(jià)的商品房了！

乍一看，感覺該資產(chǎn)包還挺有吸引力！但實(shí)際上，該資產(chǎn)包拍賣了整整9次，直到第9次也就是昨天那次拍賣，期間還拆分了公司名下資產(chǎn)，才順利成交！

最早是2024年12月，當(dāng)時(shí)拍賣的是公司的重整投資人，公司名下的資產(chǎn)比這次拍賣的房源要略多一些。不僅包含了本次拍賣的1030套房源，還有7套商業(yè)、8套住宅、458個(gè)住宅車位（人防152、非人防306）以及商業(yè)車位575個(gè)（機(jī)械551、標(biāo)準(zhǔn)24）。

所以當(dāng)時(shí)起拍價(jià)高達(dá)2.8億元，比這次拍賣純資產(chǎn)包的1.01億元的成交價(jià)要高出一倍多。

更有意思的是，今年6月這1030套房源的資產(chǎn)包曾以9167萬元起拍，卻無人報(bào)名、流拍。而昨天的成交價(jià)居然比上一次拍賣的起拍價(jià)要高約966萬元。

下面我們一起來看下，這1030套房源到底是什么情況？才會如此便宜。

01、房開自持房源，限售20年

昨天拍賣的自持房源就是碧桂園·未來城項(xiàng)目的一部分，這1030套房源全部位于碧桂園·未央苑的1-5幢。

未央苑位于經(jīng)開區(qū)金海大道與濱海十五路交匯處南面。

2017年11月，碧桂園摘得金海園區(qū)C-12a、C-13b、C-13c地塊，后開發(fā)為碧桂園·未來城，三個(gè)地塊備案名分別為：未來苑、未領(lǐng)苑、未央苑。

其中未央苑小區(qū)的商品房開盤于2019年，建面約98-140㎡，開盤毛坯均價(jià)約1.15萬元/㎡，裝標(biāo)為1500元/㎡，銷售情況不錯(cuò)，后于2022年竣備交付。

小區(qū)實(shí)景圖

這批拍賣的房源位于未央苑小區(qū)1幢樓至5幢樓，性質(zhì)為住宅用房，共1030套，總建筑面積63133.24㎡，面積段約51-80㎡。

其中1-3幢一層10戶，4-5幢一層8戶，彼此互通，戶型排布更接近公寓布局，甚至出現(xiàn)了極為少見的邊間兩戶共用一條連廊，例如2幢的01、02室以及09、10室都要共用一條寬度約1.5米的連廊入戶。

2幢標(biāo)準(zhǔn)層平面圖

然后就是自持年限的問題，根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第十三條約定：“住宅自持比例20%，其他土地利用要求按相關(guān)部門要求”。

而根據(jù)當(dāng)時(shí)土地招拍掛文件約定，自持年限為20年，自持年限內(nèi)不得銷售。

溫州目前僅有兩宗地塊在出讓時(shí)，就明確需房開的“自持”部分房源。除了本次涉及的碧桂園·未來城，還有一宗地塊就是甌海的奧體華府。

當(dāng)時(shí)是考慮讓開發(fā)商也變身成為“房東”，促進(jìn)購租并舉長效機(jī)制落地。但沒多久，這條政策就悄無聲息的消失了！事后回頭看，很顯然，這招不太行，這才留下了麻煩。

為數(shù)不多的好消息是，房開自持的20年是從拿地開始算的，并不是從竣備交付辦證后開始算的。

那么，碧桂園·未央苑這批自持房源的限售年限為2037年，已經(jīng)過去了8年，限售年限已經(jīng)過去了大半，剩下還有12年要熬。

02、出租收益不理想

目前，碧桂園·未來城中小戶型裸租年租金在1.5萬左右；帶簡單家具年租金在2萬上下。

據(jù)貝殼平臺，碧桂園·未央苑今年6月成交1套113㎡高樓層+簡裝房源，成交總價(jià)約76.8萬元，成交單價(jià)約0.68萬元/㎡；今年3月成交1套98㎡中樓層+精裝房源，成交總價(jià)約68萬元，成交單價(jià)約0.69萬元/㎡；今年2月成交1套113㎡中樓層+精裝房源，成交總價(jià)約76萬元，成交單價(jià)約0.67萬元/㎡。

目前，未來城報(bào)價(jià)在0.6-0.8萬元/㎡，折合下來，在這里買套商品房然后出租，對應(yīng)年化收益率大致在2%左右。

而本次拍賣的1030套房源中，僅189套房源被裝修，還有841套房源為毛坯狀態(tài)。哪怕考慮出租式裝修，按照1000元/㎡的裝標(biāo)來，這里還要5000多萬的裝修費(fèi)。

同時(shí)，這批房源的面積段在50-80㎡，面積段更小，一層為8戶或10戶，居住密度比周邊房源要高很多，實(shí)際出租價(jià)格還要進(jìn)一步降低。

因此毛估估，80㎡房源的年租金以1萬計(jì)，50-65㎡房源的年租金以0.75萬計(jì)，這批房源的成交總價(jià)為1.0133億元+0.5億元的裝修費(fèi)，合計(jì)約1.51億元，單套房源的平均總價(jià)約14.7萬元，粗略估算，年化收益率預(yù)計(jì)在5-7%左右；

以上為理想情況下，這個(gè)收益率放到如今的環(huán)境中，還是可以考慮的。

同時(shí)該資產(chǎn)包還存在總價(jià)門檻較高（約1.01億元+超千萬的裝修費(fèi)），付款要求較為苛刻（拍賣余款15日內(nèi)結(jié)清），稅費(fèi)偏高（二次過戶）等因素。

所以如果民間資本考慮風(fēng)險(xiǎn)，有更好的投資渠道，那么這次會不會是屬地政府及其下屬國企出手收購，作為保障性住房之用呢？

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