在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟承壓、房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的背景下，商品房市場整體呈現(xiàn)出“供需雙弱”的特征：一方面，房價仍處于相對高位，市場交易活躍度明顯不足；另一方面，部分房地產(chǎn)開發(fā)項目因資金鏈問題停工，形成“爛尾”現(xiàn)象。在此背景下，已購房但遭遇項目爛尾的購房者群體，不僅承擔(dān)了購房款或者按揭貸款，而且因項目停滯無法如期收房，面臨進(jìn)退兩難的困境。2025年7月7日，最高人民法院發(fā)布新一批入庫案例中，重點回應(yīng)案涉商品房買賣合同應(yīng)否解除、案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除及案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定等一系列問題，旨在最大程度保護買房者的利益。接下來，小編將以法律視角，并結(jié)合最新入庫案例，帶大家一起探究房地產(chǎn)項目因停工而逾期交付情況下購房者的權(quán)利救濟路徑，以期為相關(guān)主體提供實務(wù)參考。

2021年12月，購房者陸某張某千與開發(fā)商鹽城融某置業(yè)有限公司（以下簡稱“融某置業(yè)公司”）簽訂《房屋認(rèn)購合同》、《商品房買賣合同》（預(yù)售版），約定購買某小區(qū)商品房，總價118.368萬元，首付43.368萬元，剩余75萬元通過銀行貸款支付。2022年2月，陸某、張某千、融某置業(yè)公司與某銀行鹽城分行簽訂《個人購房借款/擔(dān)保合同》，貸款75萬元以按揭方式支付房款，融某置業(yè)公司作為保證人。

合同簽訂后，陸某、張某千向融某置業(yè)公司全額支付首付款。2022年3月23日，該筆75萬元貸款由某銀行鹽城分行轉(zhuǎn)入融某置業(yè)公司賬戶。截至2024年3月26日，陸某已向某銀行鹽城分行支付個人一手住房購置貸款本金及利息合計190430.39元。融某置業(yè)公司始終未按合同約定于2023年12月30日履行交房義務(wù)，且項目長期停工，短期內(nèi)無法交付。逾期交房已超過4個月，融某置業(yè)公司告知陸某、張某案涉商品房建設(shè)工程已停工，短期內(nèi)無復(fù)工可能性。故購房者張某千、陸某訴至法院，訴請解除《商品房買賣合同》及《個人購房借款/擔(dān)保合同》，并要求開發(fā)商返還首付款、已還貸款本息、支付違約金等。

本案的主要爭議焦點包括：第一，開發(fā)商項目停工且逾期交房，是否意味著合同目的已無法實現(xiàn)？此時商品房買賣合同是否應(yīng)當(dāng)解除？第二，擔(dān)保貸款合同是否應(yīng)一并解除？商品房買賣合同解除后，貸款合同是否仍應(yīng)繼續(xù)履行？第三，合同解除后的法律后果如何確定？購房款、貸款本息應(yīng)由誰返還？違約責(zé)任如何承擔(dān)？

二、商品房爛尾后，商品房買賣合同應(yīng)否解除？

（一）何為商品房“爛尾”？

通常意義上的“爛尾樓”，指的是開發(fā)商已經(jīng)獲取了施工資質(zhì)，經(jīng)過一段時間的開發(fā)后，因資金、技術(shù)、政策變化等因素，出現(xiàn)象征性施工、暫時停工、永久停工等情況的工程。其中，象征性施工是指開發(fā)商為避免被認(rèn)定為商品房爛尾而營造間歇性施工的假象，判斷標(biāo)準(zhǔn)如出現(xiàn)施工高峰期施工工人數(shù)量遠(yuǎn)低于正常數(shù)量，一定期間內(nèi)沒有鋼材、水泥等主材料進(jìn)場等情況，本質(zhì)上是延緩施工進(jìn)度，自始至終沒有交房的可能，造成商品房爛尾。

就暫時停工而言，法律、司法解釋并沒有統(tǒng)一的、明確的判斷停工時間長短的標(biāo)準(zhǔn)?！吨腥A人民共和國建筑法》第10條確定了暫停施工的報告期限以及恢復(fù)施工的程序，并且結(jié)合2017年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局制定的《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用條款第7.8.6條，“暫停施工持續(xù)84天以上不復(fù)工的，且不屬于第7.8.2項〔承包人原因引起的暫停施工〕及第17條〔不可抗力〕約定的情形，并影響到整個工程以及合同目的實現(xiàn)的，承包人有權(quán)提出價格調(diào)整要求，或者解除合同。解除合同的，按照第16.1.3項〔因發(fā)包人違約解除合同〕執(zhí)行”。

由此可知，暫停施工超過一定期間，開發(fā)商必須采取合理措施，否則，如果影響到整個工程的進(jìn)度且無復(fù)建的可能性，此時未建成的商品房將成為爛尾樓，相應(yīng)的，購房者可以采取合理措施應(yīng)對風(fēng)險。

（二）商品房“爛尾”何以導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)？

合同解除分為約定解除和法定解除，商品房爛尾情形可以適用“合同目的不能實現(xiàn)”情形下的法定解除，即如果當(dāng)事人沒有事先約定解除的事由，或未就合同解除達(dá)成合意，可以適用法定解除。從法律角度審視商品房爛尾，排除出現(xiàn)不可抗力的情形，商品房爛尾時，開發(fā)商在商品房買賣合同約定的交房日期已屆滿時不能按期向購房者交付符合法定標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的商品房，且后續(xù)無交房可能性，致使商品房買賣合同的目的不能實現(xiàn)，開發(fā)商的遲延履行的行為構(gòu)成違約，同時，符合條件，作為商品房買賣合同的另一方當(dāng)事人的購房者可以解除商品房買賣合同。

《民法典》第563條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方?！逼渲?，債權(quán)人依據(jù)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”解除合同的，需要滿足債務(wù)人遲延履行債務(wù)或者存在其他違約行為，并且該行為致使合同目的不能實現(xiàn)，即構(gòu)成根本違約。

“遲延履行債務(wù)”是指是指債務(wù)人無正當(dāng)理由，在合同約定的履行期限屆滿，仍未履行合同債務(wù)；或者對于未約定履行期限的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法典》第510條予以確定，如果仍然無法確定，根據(jù)《民法典》第511 條第4項，債務(wù)人在債權(quán)人提出履行請求并且給對方必要的準(zhǔn)備時間屆滿后仍未履行的情形，具體到商品房開發(fā)，即合同約定的交房日之后交付房產(chǎn)或者仍不交付，即為“遲延履行”。

關(guān)于“合同目的不能實現(xiàn)”，可以通過“違約是否實質(zhì)上剝奪了另一方當(dāng)事人根據(jù)合同有權(quán)期待的利益”，“對被違反義務(wù)的嚴(yán)格遵守是否是合同的實質(zhì)性約定”，“違反義務(wù)是否導(dǎo)致不能信賴其將來的履行”等加以判斷。購房者購買商品房的目的多數(shù)為取得商品房的所有權(quán)，在商品房爛尾，開發(fā)商遲延履行交付義務(wù)且后續(xù)無交房可能的前提下，滿足遲延履行造成合同目的不能實現(xiàn)的情況，購房者可以解除商品房買賣合同。

致使不能實現(xiàn)合同目的的其他違約行為，包括不能履行主要債務(wù)、拒絕履行等，其中主要義務(wù)是指影響到合同目的實現(xiàn)的義務(wù)。對于商品房買賣合同，開發(fā)商的主要義務(wù)為交付標(biāo)的商品房，商品房爛尾且不能繼續(xù)建造，開發(fā)商不能向購房者完成交付，即已構(gòu)成根本違約，購房者可以解除商品房買賣合同。

本案中，當(dāng)事人約定了“逾期交房超過30日后，買受人有權(quán)解除合同”，故此買受人據(jù)此主張解除商品房買賣合同。即便當(dāng)事人未約定解除合同的情形，如果開發(fā)商“遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，相對方有權(quán)解除合同”，也即購房者據(jù)此享有法定解除權(quán)，單方解除商品房買賣合同。

三、商品房爛尾后，商品房買賣合同的擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除？

商品房預(yù)售制度存續(xù)前提下，為保證貸款的順利發(fā)放及按揭購房者還款義務(wù)的順利履行，銀行多與購房者簽訂不動產(chǎn)抵押合同。但由于商品房并未建成，在不動產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記或者本登記之前，銀行的借款合同可能處于一個“脫?！睜顟B(tài)。此時，開發(fā)商為了購房者順利購買本公司開發(fā)的商品房就會向銀行的按揭貸款提供“階段性保證”，即在一定期間內(nèi)，由開發(fā)商為購房者與銀行之間貸款合同中購房者還款義務(wù)的履行提供保證。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第20條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”

商品房買賣合同是主合同，擔(dān)保貸款的保證合同是商品房買賣合同的從合同，兩份合同相互獨立但又緊密聯(lián)系，共同構(gòu)成一個完整的商品房買賣交易整體。貸款合同是購房的配套安排，商品房買賣合同解除后，貸款合同失去存在基礎(chǔ)。據(jù)此，商品房買賣合同解除后，購房人訂立商品房擔(dān)保貸款合同的合同目的不復(fù)存在，此時繼續(xù)要求購房人履行商品房擔(dān)保貸款合同，對購房人不公平。為統(tǒng)一解決糾紛，本案法院支持陸某、張某千解除與某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》的主張，在同一案件中一并解除兩份合同。

四、商品房爛尾后，商品房買賣合同解除的法律后果由誰承擔(dān)？

《解釋》第21條第2款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！笨梢钥闯?，商品房買賣合同解除后，開發(fā)商應(yīng)返還購房款及貸款本息。由于購房者無過錯且未實際取得商品房，銀行無權(quán)要求購房者繼續(xù)償還貸款，若仍要求其承擔(dān)還款責(zé)任，顯失公平。就此而言，開發(fā)商既應(yīng)將購房者支付的首付款和已支付的貸款本息返還給買受人并賠償買受人支付首付款所產(chǎn)生的利息損失，也要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

此外，關(guān)于剩余貸款的返還責(zé)任，本案中，法院認(rèn)為合同解除后，應(yīng)當(dāng)充分考慮按揭購房交易模式下，商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系，并結(jié)合合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素綜合判斷。在購房人對合同解除并無過錯且未能實際取得商品房，而出賣人既未交付商品房，又長期占有貸款本金的情況下，仍要求購房人對剩余貸款承擔(dān)返還責(zé)任，權(quán)利義務(wù)明顯失衡，故應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)剩余貸款的返還責(zé)任。

五、總結(jié)

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的背景下，普通購房者面臨"樓盤爛尾"風(fēng)險時，往往陷入既無法取得商品房又需繼續(xù)償還貸款的困境。最高人民法院將本案納入?yún)⒖及咐瑢θ珖骷壏ㄔ壕哂忻鞔_的參考與示范意義。

最高人民法院明確支持購房者提出的解除商品房買賣合同，要求開發(fā)商返還支付的首付及利息并支付違約金，向買房人支付已還銀行的貸款本金及利息，甚至是銀行剩余貸款本金及利息等主張。本案在司法政策導(dǎo)向上，傾向于保護購房者權(quán)益，避免其因開發(fā)商違約陷入“錢房兩空”困境。同時，該案也為“保交樓”政策提供了司法依據(jù)，與各地先后施行的“商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度”形成合力，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場的風(fēng)險防范體系。從長遠(yuǎn)來看，完善購房者權(quán)益保護機制，既是維護市場公平的必然要求，也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的重要舉措。司法機關(guān)通過個案裁判確立規(guī)則，行政監(jiān)管部門通過制度建設(shè)防范風(fēng)險，多方協(xié)同方能有效化解當(dāng)前市場困境，重塑行業(yè)信心。

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責(zé)任編輯：趙一諾

文字編輯：劉承賀