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在房產(chǎn)交易中，若開發(fā)商未能按約交付房屋并辦理產(chǎn)權登記，購房者能否解除合同并主張全額退款及違約金？北京一起案例給出了肯定答案：開發(fā)商違約導致合同目的無法實現(xiàn)時，購房者有權解除合同，要求返還全部款項并按約定支付違約金，即使涉及刑事嫌疑但未定罪，仍不影響民事責任的承擔。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：趙偉（購房者）

被告：甲公司（房產(chǎn)出售代理方）

（二）事件經(jīng)過

2018 年 4 月至 8 月，趙偉與甲公司先后簽訂《定金支付協(xié)議》《補充協(xié)議》《房產(chǎn)認購合同》，約定趙偉購買甲公司代理銷售的八號房屋（位于北京市朝陽區(qū)，建筑面積約 90 平方米，兩居室），單價 55000 元 / 平方米，總房款 4950000 元，另需支付渠道費 198000 元。

合同約定：

付款方式：分三期支付，2018 年 4 月 3 日支付定金 495000 元及渠道費 198000 元；2018 年 5 月 10 日前支付 2475000 元；2018 年 9 月 30 日前支付尾款 1992100 元（按實際面積結(jié)算）；

交房及辦證時間：2018 年 11 月 15 日前入住，2018 年 12 月 30 日前取得 70 年不動產(chǎn)權證；

違約責任：若因甲公司原因?qū)е聼o法購房或辦證，需退還全部款項（含房款、渠道費），并賠償總房款 5% 的違約金。

趙偉按約支付全部款項：2018 年 4 月 3 日支付 693000 元（定金 + 渠道費），4 月 27 日支付 2475000 元，8 月 21 日支付尾款 1992100 元，合計 5160100 元，甲公司出具相應收據(jù)。

但甲公司未按約交付房屋及辦理產(chǎn)權證。經(jīng)查，甲公司相關人員因涉嫌虛構(gòu)房源詐騙被調(diào)查，但檢察院以 “犯罪事實不清、證據(jù)不足” 作出不起訴決定。趙偉多次交涉無果，遂起訴請求：1. 解除涉案三份合同；2. 甲公司返還購房款 5160100 元及賠償金 248105 元（總房款 4950000 元 ×5%）；3. 承擔訴訟費、公告費。

甲公司未到庭應訴，視為放棄答辯權利。

（三）爭議焦點

甲公司未交房、未辦證是否構(gòu)成根本違約，趙偉能否解除合同？

甲公司應返還的款項范圍是否包括渠道費？

涉及刑事嫌疑但未定罪，是否影響民事違約責任的承擔？

違約金按總房款 5% 計算是否合理？

二、案件分析

（一）合同解除的法定事由

根據(jù)《民法典》第五百六十三條，當事人一方遲延履行主要債務，致使合同目的不能實現(xiàn)的，另一方可以解除合同。本案中：

甲公司未按約交付八號房屋，也未辦理產(chǎn)權登記，導致趙偉無法實現(xiàn)居住及取得物權的合同目的；

涉案合同明確約定 “因甲方原因無法購房或辦證的，購房者有權要求退款并賠償”，甲公司的行為符合約定解除條件；

法院認定：甲公司構(gòu)成根本違約，趙偉有權解除合同，合同解除時間為起訴狀送達之日（2024 年 8 月 10 日）。

（二）款項返還的范圍

合同解除后，應恢復原狀，返還已支付的全部款項：

趙偉支付的定金 495000 元、房款 2475000 元、尾款 1992100 元，均屬于購房款范疇，甲公司應予返還；

渠道費 198000 元系為促成交易支付的必要費用，因合同解除無法實現(xiàn)目的，甲公司亦應返還；

法院認定：返還總額為 5160100 元（含渠道費），符合 “全部款項” 的合同約定。

（三）刑事嫌疑與民事責任的關系

即使涉及刑事調(diào)查，民事責任仍需獨立承擔：

檢察院對甲公司人員作出不起訴決定，未認定構(gòu)成刑事犯罪，不影響民事合同關系中違約責任的認定；

甲公司作為合同主體，無論內(nèi)部人員是否涉嫌犯罪，均需對合同違約承擔民事責任；

法院認定：刑事嫌疑不免除甲公司的民事退款及賠償義務。

（四）違約金的合理性審查

根據(jù)《民法典》第五百八十五條，當事人約定的違約金不違反法律規(guī)定的，應予以支持。本案中：

合同明確約定違約金為總房款的 5%（4950000 元 ×5%=247500 元），趙偉主張 248105 元屬合理范圍；

甲公司未提出違約金過高的抗辯，視為認可該標準；

法院認定：按約定比例計算違約金合法有據(jù)，予以支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認趙偉與甲公司簽訂的《定金支付協(xié)議》《補充協(xié)議》《房產(chǎn)認購合同》于 2024 年 8 月 10 日解除；

甲公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還趙偉購房款 5160100 元；

甲公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償趙偉違約金 248105 元。

四、案件啟示

（一）購房者的風險防范

購買代理銷售的房屋時，需核實開發(fā)商授權文件及房源真實性，避免向無資質(zhì)的中介或代理公司付款；

簽約時明確約定交房、辦證時間及違約責任，特別是退款范圍（含定金、渠道費等）和違約金計算標準；

支付款項時要求對方開具加蓋公章的收據(jù)，注明款項性質(zhì)（如 “購房定金”“渠道費”），并留存轉(zhuǎn)賬記錄（備注房屋信息）。

（二）合同解除權的行使時機

發(fā)現(xiàn)開發(fā)商逾期交房或辦證時，應及時書面催告，留存催告證據(jù)（如快遞簽收單、郵件記錄）；

若催告后仍不履行，且合同目的無法實現(xiàn)，應在合理期限內(nèi)起訴解除合同，避免因拖延導致證據(jù)滅失或超過訴訟時效。

（三）刑事與民事糾紛的處理銜接

即使交易涉及刑事犯罪嫌疑，仍可通過民事訴訟主張權利，刑事調(diào)查不影響民事責任的承擔；

若公安機關已立案，可申請法院中止審理，待刑事判決生效后再處理民事糾紛，避免重復處理。

（四）代理銷售方的責任邊界

代理公司作為合同主體，需對自身違約行為承擔直接責任，不得以 “開發(fā)商未履約” 為由抗辯；

收取渠道費、服務費等額外費用的，若合同解除，需一并返還，除非有明確約定 “費用不退” 且該約定不違反公平原則。

（五）缺席審理的應對策略

開發(fā)商未到庭應訴時，購房者需提交完整證據(jù)鏈（合同、付款憑證、催告記錄等），確保法院能查清事實；

起訴時準確填寫被告信息（地址、聯(lián)系方式），避免因送達問題拖延審理，必要時申請公告送達。

本案明確了房產(chǎn)代理銷售中開發(fā)商違約的處理規(guī)則，強調(diào)了合同約定的嚴肅性和民事責任的獨立性，為購房者在類似糾紛中維護權益提供了實用指引。