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在房地產(chǎn)歷史遺留項(xiàng)目中，開發(fā)商長(zhǎng)期未為購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況較為常見。北京一起批量業(yè)主維權(quán)案例中，法院明確即使項(xiàng)目存在歷史問題，只要房屋無查封且合同有效，開發(fā)商就必須履行協(xié)助辦證義務(wù)，為同類批量維權(quán)案件提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳某軍、李某梅、張某強(qiáng)、王某麗、趙某國(guó)、孫某燕、周某勇、吳某敏、鄭某峰、錢某芳、馮某軍、楊某麗、梁某紅、歐陽(yáng)某明、秦某剛、蘇某麗、蘇某鵬、薛某磊（共 18 名購(gòu)房者）

被告：甲公司（房地產(chǎn)開發(fā)商）

（二）事件經(jīng)過

2006 年至 2009 年期間，陳某軍等 18 人與甲公司簽訂《福安里居住小區(qū)職工住宅樓銷售合同》，購(gòu)買甲公司開發(fā)的福安里小區(qū)一號(hào)至十八號(hào)房屋（均位于 1 號(hào)樓），合同約定：房屋性質(zhì)為按房改政策的成本價(jià)房，甲公司在房屋售罄后為購(gòu)房者辦理所有權(quán)證。

合同簽訂后，18 名原告按約支付房款及相關(guān)費(fèi)用，甲公司交付房屋并辦理入住手續(xù)，原告?zhèn)兒炗啞肚捌谖飿I(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，合法占有房屋至今。后部分業(yè)主與甲公司簽訂《承諾書》，約定按商品房標(biāo)準(zhǔn)辦理產(chǎn)權(quán)證，原告?zhèn)儼匆笱a(bǔ)繳費(fèi)用，甲公司承諾限期辦理網(wǎng)簽、開具發(fā)票及產(chǎn)權(quán)登記，但始終未履行。

因甲公司原因，案涉房屋所在土地曾被查封。2022 年，18 名原告向北京市第三中級(jí)人民法院提起執(zhí)行異議，法院裁定中止對(duì)案涉房屋對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)的執(zhí)行。訴訟中查明，案涉房屋及土地現(xiàn)已無查封記錄。

原告起訴請(qǐng)求：1. 甲公司協(xié)助辦理一號(hào)至十八號(hào)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記；2. 訴訟費(fèi)由甲公司承擔(dān)。甲公司辯稱：房屋不符合辦證條件，歷史遺留項(xiàng)目無特殊處理政策，土地曾被查封，應(yīng)駁回起訴。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

甲公司是否有義務(wù)協(xié)助 18 名原告辦理產(chǎn)權(quán)登記？

案涉房屋是否具備辦證條件？

土地曾被查封是否影響當(dāng)前辦證義務(wù)的履行？

二、案件分析

（一）合同效力與辦證義務(wù)

根據(jù)《合同法》第八條（現(xiàn)為《民法典》第五百零九條），依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有約束力。本案中：

18 名原告與甲公司簽訂的銷售合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效；

合同明確約定 “房屋售罄后辦理所有權(quán)證”，甲公司未按約履行，構(gòu)成違約；

補(bǔ)充《承諾書》進(jìn)一步明確按商品房辦證，原告已補(bǔ)繳費(fèi)用，甲公司的承諾構(gòu)成合同義務(wù)的延伸，應(yīng)全面履行。

（二）辦證條件的審查

法院查明案涉房屋具備辦證條件，理由如下：

房屋已交付多年，原告實(shí)際占有使用，無產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議；

土地查封已通過執(zhí)行異議程序解除，當(dāng)前無查封記錄，權(quán)利障礙消除；

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心回函確認(rèn) “本案所涉房屋及對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)無查封”，行政層面無辦證阻礙。

（三）被告抗辯理由的不成立

甲公司的抗辯缺乏事實(shí)和法律依據(jù)：

“不符合辦證條件” 無證據(jù)支持，房屋已實(shí)際交付，土地查封已解除，具備初始登記基礎(chǔ)；

“歷史遺留項(xiàng)目無政策” 不能免除合同義務(wù)，政策調(diào)整不影響開發(fā)商的約定義務(wù)；

土地曾被查封系甲公司自身原因?qū)е拢乙淹ㄟ^法律程序解決，不能成為當(dāng)前拒辦證的理由。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司于本判決生效之日起 7 日內(nèi)，分別協(xié)助陳某軍、李某梅等 18 名原告辦理福安里小區(qū)一號(hào)至十八號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)（具體房屋對(duì)應(yīng)如下）：

協(xié)助陳某軍辦理一號(hào)房屋（福安里小區(qū) 1 號(hào)樓 X 單元 XXXX 號(hào)）；

協(xié)助李某梅辦理二號(hào)房屋（福安里小區(qū) 1 號(hào)樓 X 單元 XXXX 號(hào)）；

協(xié)助張某強(qiáng)辦理三號(hào)房屋（福安里小區(qū) 1 號(hào)樓 X 單元 XXXX 號(hào)）；

（其余 15 套房屋按原告順序?qū)?yīng)四號(hào)至十八號(hào)房屋，裁判內(nèi)容略）

四、案件啟示

（一）購(gòu)房者的維權(quán)要點(diǎn)

證據(jù)留存：妥善保存購(gòu)房合同、付款憑證、入住證明、補(bǔ)充協(xié)議等，證明合同關(guān)系及履約情況；

及時(shí)維權(quán)：發(fā)現(xiàn)開發(fā)商逾期辦證后，應(yīng)通過書面催告、訴訟等方式主張權(quán)利，避免超過訴訟時(shí)效；

集體行動(dòng)：批量業(yè)主可聯(lián)合維權(quán)，通過執(zhí)行異議等程序消除產(chǎn)權(quán)障礙（如本案中的土地查封），提高維權(quán)效率。

（二）開發(fā)商的履約提示

主動(dòng)履行義務(wù)：對(duì)歷史遺留項(xiàng)目，應(yīng)積極協(xié)調(diào)政府部門解決辦證障礙，而非以 “歷史問題” 推諉；

誠(chéng)信履約：簽訂補(bǔ)充協(xié)議后，需按承諾辦理網(wǎng)簽、補(bǔ)繳手續(xù)等，避免擴(kuò)大違約成本；

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判：項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)確保土地?zé)o權(quán)利瑕疵，避免因自身債務(wù)導(dǎo)致房屋被查封，影響購(gòu)房者權(quán)益。

（三）歷史遺留項(xiàng)目的辦證路徑

行政協(xié)調(diào)：購(gòu)房者可聯(lián)合向住建、不動(dòng)產(chǎn)登記部門反映，推動(dòng)歷史遺留項(xiàng)目專項(xiàng)處理；

法律救濟(jì)：通過執(zhí)行異議排除土地或房屋查封，消除辦證的權(quán)利障礙；

合同依據(jù)：無論項(xiàng)目性質(zhì)（房改房、商品房），均以合同約定為基礎(chǔ)主張權(quán)利，補(bǔ)充協(xié)議可作為辦證依據(jù)的重要補(bǔ)充。

（四）批量訴訟的注意事項(xiàng)

訴訟主體：明確各原告對(duì)應(yīng)的房屋信息，避免混淆；

證據(jù)統(tǒng)一：共性證據(jù)（如合同模板、開發(fā)商違約事實(shí)）可共同提交，個(gè)性證據(jù)（如個(gè)人付款憑證）單獨(dú)列明；

執(zhí)行銜接：判決生效后，可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，確保開發(fā)商配合提交辦證所需資料。

本案凸顯了 “合同嚴(yán)守” 原則在歷史遺留房地產(chǎn)項(xiàng)目中的適用，明確開發(fā)商不得以任何理由逃避辦證義務(wù)。對(duì)于購(gòu)房者而言，及時(shí)固定證據(jù)、聯(lián)合維權(quán)是推動(dòng)問題解決的關(guān)鍵；對(duì)于開發(fā)商而言，主動(dòng)化解歷史遺留問題、履行合同義務(wù)才是降低法律風(fēng)險(xiǎn)的根本。