房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業(yè)律師， 靳律師團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優(yōu)質法律服務。

在商品房交易中，開發(fā)商協(xié)助辦理房產證是核心義務之一。當房屋因第三方糾紛被查封，購房者通過執(zhí)行異議排除執(zhí)行后，能否繼續(xù)要求開發(fā)商辦理產權登記？北京一起案例給出了明確答案：只要購房者已付清房款并實際占有房屋，且非因自身原因未辦證，開發(fā)商就必須履行協(xié)助義務。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：周明（購房者）

被告：甲公司（房地產開發(fā)商）

（二）事件經過

2012 年 7 月 30 日，周明與甲公司簽訂《北京市商品房買賣合同》，購買甲公司開發(fā)的五號房屋（建筑面積 72.19 平方米，總價款 1082850 元），合同約定交房時間為 2012 年 8 月 15 日。合同簽訂后，周明付清全部購房款，甲公司出具收據并于當日交付房屋。

2012 年 9 月 2 日，甲公司向周明出具《證明》，載明 “五號房屋房產證正在辦理中”，但此后未實際推進。周明長期居住于五號房屋，并持續(xù)繳納供暖費、物業(yè)費等，社區(qū)居委會及物業(yè)公司均出具證明予以佐證。

2013 年，五號房屋因甲公司涉其他糾紛被法院查封。2021 年 4 月，周明起訴要求甲公司辦證時發(fā)現查封事實，遂提起執(zhí)行異議。2024 年 6 月 11 日，法院作出執(zhí)行裁定書，認定周明在查封前已簽訂合同、付清房款并實際占有房屋，且未辦證非自身原因，裁定中止執(zhí)行。后五號房屋解除查封，無抵押、無查封記錄。

周明再次起訴請求：1. 甲公司協(xié)助辦理五號房屋房產證；2. 訴訟費由甲公司承擔。甲公司未到庭應訴，視為放棄答辯權利。

（三）爭議焦點

周明是否有權要求甲公司協(xié)助辦理五號房屋產權登記？

房屋曾被查封是否影響辦證義務的履行？

甲公司未到庭應訴，法院如何認定案件事實？

二、案件分析

（一）辦證義務的法定性

根據《民法典》第五百零九條，當事人應全面履行合同義務。本案中：

周明已履行全部義務：付清房款 1082850 元、接收房屋并長期實際占有，社區(qū)及物業(yè)證明可佐證；

甲公司未按合同約定協(xié)助辦證，且在出具《證明》后拖延十余年，構成違約；

法院認定：辦理產權登記是開發(fā)商的法定義務，甲公司不得以任何理由拒絕履行。

（二）執(zhí)行異議裁定的影響

已生效的執(zhí)行異議裁定具有既判力，對本案產生如下影響：

裁定確認周明在查封前已合法占有房屋，且未辦證非自身原因，排除了周明對未辦證存在過錯的可能；

房屋查封已解除，不存在權利障礙，具備辦理產權登記的條件；

法院認定：甲公司應在障礙消除后立即協(xié)助辦證，不得以此前查封為由推諉。

（三）缺席審理的事實認定

根據《民事訴訟法》第一百四十七條，被告經傳喚未到庭的，法院可缺席判決：

周明提交的合同、付款收據、居住證明、執(zhí)行異議裁定書等證據形成完整鏈條，足以證明案件事實；

甲公司未到庭質證，視為對周明主張無異議，法院可直接依據現有證據裁判。

三、裁判結果

法院判決：

甲公司于本判決生效之日起七日內協(xié)助周明辦理位于五號房屋的所有權轉移登記手續(xù)。

四、案件啟示

（一）購房者需及時主張辦證權利

收房后應主動催告開發(fā)商辦理房產證，留存催告記錄（如書面函件、微信聊天記錄等）；

發(fā)現房屋被查封等權利障礙時，應立即通過執(zhí)行異議程序維權，避免超過法定期限。

（二）實際占有與付款憑證的關鍵作用

務必保存購房合同、付款收據、入住證明（物業(yè)費、水電費單據）等，證明對房屋的合法權利；

長期實際居住是排除執(zhí)行、主張產權的重要依據，需留存社區(qū)、物業(yè)出具的居住證明。

（三）開發(fā)商拒不到庭的應對

即使開發(fā)商未到庭，只要證據充分，法院仍會支持合理訴求，購房者無需因對方缺席而顧慮；

起訴時需確保被告信息準確，避免因送達問題拖延審理。

（四）權利障礙消除后的辦證流程

房屋查封解除后，應立即要求開發(fā)商協(xié)助辦證，必要時通過訴訟強制其履行義務；

購房者需準備好測繪資料、稅費繳納憑證等，配合完成登記手續(xù)，避免因自身材料不全導致延誤。

（五）預防未辦證風險的措施

簽約時明確約定辦證期限及違約責任（如逾期按日支付違約金），增加開發(fā)商違約成本；

定期查詢房屋登記信息（可通過不動產登記中心官網），及時發(fā)現查封、抵押等權利瑕疵。

本案明確了購房者在合法占有房屋且無過錯的情況下，有權要求開發(fā)商協(xié)助辦理產權登記，即使房屋曾被查封，只要障礙消除，辦證義務仍需履行。這一裁判規(guī)則既保護了購房者的產權期待權，也警示開發(fā)商不得以消極應對逃避法定義務。