執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實(shí)體問題在于比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類型權(quán)利的效力順位。普通買受人的物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得物權(quán)，其本質(zhì)上仍是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。對(duì)于“以物抵債”所簽訂的房屋買賣合同既要考量所抵債務(wù)是否具有優(yōu)先屬性，更要考量該民事法律行為的真實(shí)意思表示。

一般而言，房屋買賣合同作為“以物抵債”的實(shí)現(xiàn)方式，雙方的真實(shí)意思表示在于以房屋這一標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓作為舊債清償?shù)姆绞?，不同于?shí)質(zhì)意義上的房屋買賣。在房屋過戶之前，買賣合同所產(chǎn)生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買受人對(duì)抗買賣合同之外的申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利不應(yīng)超出舊債的效力范圍。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定書

（2022）最高法民申104號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人、案外人）：田蕙，女，漢族，1972年9月3日出生，住貴州省貴陽市云巖區(qū)。

委托訴訟代理人：周劍青，貴州黔信律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：羅鑫堯，貴州黔信律師事務(wù)所律師。

被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人、申請(qǐng)執(zhí)行人）：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司貴陽黔靈支行，住所地貴州省貴陽市云巖區(qū)北京路27號(hào)。

負(fù)責(zé)人：李松峻，行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：王超，員工。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人、被執(zhí)行人）：貴陽青豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地貴州省貴陽市云巖區(qū)瑞金北路41號(hào)。

法定代表人：李世敏，執(zhí)行董事。

再審申請(qǐng)人田蕙因與被申請(qǐng)人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司貴陽黔靈支行（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)行黔靈支行）、貴陽青豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱青豐公司）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服貴州省高級(jí)人民法院（2020）黔民終488號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

田蕙依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條規(guī)定向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。事?shí)及理由如下:

一、申請(qǐng)人與青豐公司簽訂的《商品房認(rèn)購書》系合法有效的書面合同。1.雙方主體具備法律規(guī)定的締約資格,雙方意思表示真實(shí),雙方行為并不違反法律、行政法規(guī)或社會(huì)公共利益，因此《商品房認(rèn)購書》完全合法有效。2.申請(qǐng)人交付房款且青豐公司也出具了收據(jù),即視為雙方簽訂的《商品房認(rèn)購書》成立，實(shí)際上申請(qǐng)人也履行了預(yù)約《商品房認(rèn)購書》中的義務(wù)。

二、申請(qǐng)人實(shí)際交付房款并使用了房屋。申請(qǐng)人提交證據(jù)證明其于2011年7月6日起使用案涉房屋,雙方于2014年8月26日簽訂《商品房認(rèn)購書》。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看,雙方債權(quán)債務(wù)產(chǎn)生于申請(qǐng)人使用案涉房屋以及雙方簽訂《商品房認(rèn)購書》之前并無矛盾。胡軍與青豐公司法定代表人達(dá)成從胡軍對(duì)青豐公司債權(quán)中扣除100萬元用于沖抵申請(qǐng)人應(yīng)付購房款,青豐公司出具收據(jù)并給申請(qǐng)人開具發(fā)票,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定申請(qǐng)人實(shí)際交付房款。另,申請(qǐng)人提交的各項(xiàng)收據(jù)收款人為物業(yè)公司或青豐公司,收款方式為現(xiàn)金,用現(xiàn)金交易符合交易習(xí)慣,且均有書面收據(jù);對(duì)于發(fā)票客戶名為青豐公司,系因當(dāng)時(shí)房屋并未辦理過戶登記手續(xù),以青豐公司為名并無不妥,因此,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定申請(qǐng)人實(shí)際使用了房屋。

三、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第四款以及最高人民法院關(guān)于印發(fā)《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的通知(法[2019]254號(hào))中第127點(diǎn)對(duì)上述第四款的明確闡述:一般而言,買受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料,或向出賣人提出了辦理過戶登記的請(qǐng)求等積極行為的,可以認(rèn)為符合該條件。本案中,未辦理過戶登記手續(xù)系青豐公司的原因,且《商品房認(rèn)購書》系合法有效的買賣合同,因此申請(qǐng)人行為符合前述規(guī)定;另外,對(duì)于申請(qǐng)人名下只有一套住房的舉證責(zé)任在于被申請(qǐng)人,而不是申請(qǐng)人。

農(nóng)行黔靈支行提交書面意見認(rèn)為，一、田蕙與青豐公司簽訂的《商品房認(rèn)購書》為無效合同。本案中田蕙與青豐公司在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候不具有真實(shí)的意思表示，故該虛假的認(rèn)購書無效。二、田蕙提交的證據(jù)無法證明繳款行為的真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性，不能證明田蕙在人民法院查封前合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。三、田惠提交的證據(jù)不能證明其已支付案涉房屋購房款。四、應(yīng)當(dāng)由田蕙承擔(dān)舉證責(zé)任證明其執(zhí)行異議成立。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，田蕙對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。理由如下：

一、原審認(rèn)定田蕙未支付購房款并不缺乏證據(jù)證明。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條所保護(hù)的是無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，其中條件之一是“已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”，且該條件的舉證責(zé)任由買受人承擔(dān)。本案田蕙主張是以房抵債，也就是購房款中的100萬元是用案外人胡軍對(duì)青豐公司享有的債權(quán)沖抵的方式支付。田蕙僅提交了青豐公司法定代表人李世敏向胡軍出具的《借條》以及余義選向青豐公司轉(zhuǎn)賬共計(jì)700萬元的憑證，《借條》中載明的“轉(zhuǎn)賬950萬元、現(xiàn)金350萬元”與胡軍二審?fù)徶嘘愂龅摹?000萬元轉(zhuǎn)賬,300萬元現(xiàn)金”相矛盾。胡軍于二審調(diào)查中陳述1300萬元轉(zhuǎn)賬是通過余義選轉(zhuǎn)賬,而余義選向青豐公司轉(zhuǎn)賬金額為700萬元,這與《借條》所載950萬元及胡軍本人陳述1000萬元均不相符。因《借條》涉及案外人的權(quán)利義務(wù)，且存在上述疑點(diǎn)，故在田蕙未提供其他證據(jù)的情況下，原審未認(rèn)定田蕙支付了全部案涉房款有事實(shí)和法律依據(jù)。

二、通過“以物抵債”方式取得的房屋期待權(quán)一般不能阻止執(zhí)行。執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實(shí)體問題在于比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類型權(quán)利的效力順位。普通買受人的物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得物權(quán)，其本質(zhì)上仍是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。對(duì)于“以物抵債”所簽訂的房屋買賣合同既要考量所抵債務(wù)是否具有優(yōu)先屬性，更要考量該民事法律行為的真實(shí)意思表示。一般而言，房屋買賣合同作為“以物抵債”實(shí)現(xiàn)方式，雙方的真實(shí)意思表示在于以房屋這一標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓作為舊債清償?shù)姆绞?，不同于?shí)質(zhì)意義上的房屋買賣。在房屋過戶之前，買賣合同所產(chǎn)生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買受人對(duì)抗買賣合同之外的申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利不應(yīng)超出舊債的效力范圍。本案即使案外人胡軍對(duì)青豐公司的債權(quán)真實(shí)存在，胡軍也認(rèn)可田蕙的主張，基于田蕙對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物即案涉房屋本質(zhì)上享有的債權(quán)和債的平等性，結(jié)合舊債即《借條》所產(chǎn)生債權(quán)為普通金錢之債的事實(shí)，在農(nóng)行黔靈支行對(duì)案涉房屋依法強(qiáng)制執(zhí)行的情況下，田蕙無權(quán)阻止強(qiáng)制執(zhí)行。至于《商品房認(rèn)購書》的效力及其與《商品房買賣合同》的關(guān)系，因如上所述理由，其真實(shí)性不影響本案處理結(jié)果。

另外，田蕙提交的繳費(fèi)收據(jù)中各項(xiàng)費(fèi)用繳款人均為胡曉，田蕙未提供充足證據(jù)證明其與胡曉的關(guān)系，無法確認(rèn)繳款行為與田蕙存在關(guān)聯(lián)性，不能認(rèn)定田蕙在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。

綜上，田惠的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百一十一條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

駁回田蕙的再審申請(qǐng)。

審 判 長(zhǎng)　 王朝輝

審 判 員　 秦冬紅

審 判 員　 蔣　科

二〇二二年三月十六日

法 官 助 理　 楊　云

書 記 員　 羅映秋

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