一滴水，能折射太陽光輝。

一樁案，能彰顯法治道理。

最高人民法院官方微信推出“小案大道理 時(shí)代新風(fēng)尚”欄目，帶您一起回顧那些熠熠生輝的“小案”，回味那些蘊(yùn)含其中的“道理”，共同感受每一個(gè)司法案件中所弘揚(yáng)的公平正義正能量。本期為您帶來的是一起中介合同糾紛案。

花費(fèi)近500萬元買了一套“次頂層”，

入住數(shù)月后發(fā)現(xiàn)原來是“頂層”，

中介卻稱只有客廳是頂層。

9萬多的中介費(fèi)到底服務(wù)哪里了？

購房者要求退款賠償未果，

應(yīng)如何維權(quán)？

案情回顧

2021年，年輕人小雨通過某中介公司購房。經(jīng)紀(jì)人小夏向小雨推薦了一套房屋，并通過微信告知小雨：“這套在3號(hào)樓25層，總高26層，業(yè)主賣房換房?！毙∮瓴榭丛撝薪楣揪W(wǎng)上出售信息，該房屋標(biāo)注的是“高層”。看房后，小雨和案外人小張簽訂《房屋買賣合同》，花費(fèi)近500萬元購房。《房屋買賣合同》載明該房屋所在樓棟總層數(shù)28層，其中地上26層，地下2層，該房屋位于25層。小雨向中介公司支付居間代理費(fèi)9萬余元。

2022年7月，小雨入住新家，同年10月，小雨聯(lián)系小夏稱：“我買到房子才知道是頂層，沒有26層?！毙∠幕貜?fù)：“你這個(gè)房子不是完全的頂層，當(dāng)時(shí)跟你說了，就客廳上面沒有住戶，其他房子上邊都有26層?！毙∮曜屑?xì)觀察后，發(fā)現(xiàn)所購房屋就是純頂層。小雨很生氣，認(rèn)為自己舉全家之力購房，所購房屋卻夏熱冬涼，中介公司提供不實(shí)房源信息，侵害其合法權(quán)益。雙方多次交涉未果，小雨訴至法院，要求該中介公司全額返還中介費(fèi)并賠償房屋差價(jià)損失。

案件審理中，法院赴房屋現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，小雨家樓棟電梯按鈕共有26層，乘坐電梯到達(dá)25層后，樓道里有一排窗戶，從窗戶看向小雨房屋，上面沒有任何建筑物。進(jìn)入小雨家，從窗戶向外望，部分房屋不是頂層。法院聯(lián)系原房主小張，小張說看房時(shí)其沒在，是經(jīng)紀(jì)人與小雨自行看房，未特意涉及房屋是否是頂層事宜。

法院審理

中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人為此支付報(bào)酬的合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十二條規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

房屋所在樓層關(guān)系到購房人的住房體驗(yàn)及房屋價(jià)值，樓層信息系影響購房人判斷的重要信息，中介人在履行中介服務(wù)時(shí)應(yīng)如實(shí)告知。小雨購房前，中介人員小夏告知小雨“這套在3號(hào)樓25層，總高26層，業(yè)主賣房換房”，并未明確告知小雨該房屋為頂層，其關(guān)于樓高的表述易讓小雨陷入錯(cuò)誤判斷。小雨入住后發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際為頂層，便與小夏聯(lián)系，小夏仍稱“總高就是26層……你這個(gè)房子不是完全的頂層”，由此可見小夏在小雨購房前，自身對(duì)小雨房屋情況沒有完全掌握，未能向小雨提供房屋的準(zhǔn)確信息。根據(jù)小雨與小夏的微信、錄音、談話等溝通證據(jù)可見，小夏提供居間服務(wù)時(shí)并未盡到審慎審核義務(wù)，其自身亦不知曉訴爭(zhēng)房屋為頂層的情況。

中介公司稱小雨在購房前從未提出過不購買頂層的要求，盡管現(xiàn)有證據(jù)不能確定小雨在購房前是否明確提出過該項(xiàng)要求，但無論小雨對(duì)意向房屋的要求為何，中介人均應(yīng)依約履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)。

中介公司作為中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)向購房人提供全面、準(zhǔn)確的信息，在未能完全掌握房屋信息的情況下，不能僅憑自己的帶看經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行介紹。結(jié)合在案事實(shí)，可以認(rèn)定中介公司未能全面履行合同義務(wù)。

據(jù)此，法院判決中介公司退還小雨居間服務(wù)費(fèi)9萬余元。

法官說法

郭 融

北京市第二中級(jí)人民法院民二庭四級(jí)高級(jí)法官

中介人員向購房者介紹房屋時(shí)應(yīng)履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)，全面、客觀、真實(shí)地向購房者介紹房屋信息。對(duì)于可能影響購房者判斷的重要信息，如樓層、朝向、落戶、是否兇宅等，屬于可能影響購房者判斷的重要信息，應(yīng)如實(shí)報(bào)告，不能以購房者沒有提要求為由，不予介紹或錯(cuò)誤介紹。

本案中，小雨家所在小區(qū)樓棟具有特殊性，頂層房屋參差錯(cuò)落，部分房屋25層為頂層，部分房屋26層為頂層。小夏在向小雨介紹房屋時(shí)，明確交代房屋在25層，總高26層，按照通常理解，該房屋應(yīng)為次頂層房屋。同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)在推介網(wǎng)頁上，通常會(huì)對(duì)樓層信息予以標(biāo)注，如“頂層、高層、低層”等，本案房屋被標(biāo)注為“高層”，未明確注明“頂層”。小雨在發(fā)現(xiàn)房屋為頂層后與小夏聯(lián)系，小夏此時(shí)仍稱房屋并非完全的頂層，僅有客廳部分為頂層，足見其對(duì)房屋信息并未掌握。

本案審結(jié)后，北京二中院向中介機(jī)構(gòu)發(fā)送司法建議并得到積極反饋。案件跟蹤回訪時(shí)，有關(guān)單位表示已根據(jù)司法建議加強(qiáng)對(duì)中介人員培訓(xùn)，完善業(yè)務(wù)流程，建立長(zhǎng)效機(jī)制。本案聚焦社會(huì)治理薄弱環(huán)節(jié)以及人民群眾關(guān)心領(lǐng)域，展現(xiàn)了首都法院的別樣“楓”景。

代表點(diǎn)評(píng)

伊 彤

十四屆全國(guó)人大代表，北京市人大代表，北京市第十六屆人大教育科技文化衛(wèi)生委員會(huì)委員，北京市科學(xué)技術(shù)研究院創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略研究所所長(zhǎng)

本案中，涉案樓的頂層房屋參差錯(cuò)落，部分房間25層為頂層，部分房間26層為頂層。中介人員向購房者介紹房屋時(shí)，并未真實(shí)、全面地描述房屋信息，而僅簡(jiǎn)單描述為“次頂層”，其專業(yè)性缺失直接導(dǎo)致購房人作出錯(cuò)誤決策。法院依照《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)條款，判決中介公司全額退還中介費(fèi)，精準(zhǔn)體現(xiàn)了“過錯(cuò)與責(zé)任相統(tǒng)一”的法治原則，切實(shí)捍衛(wèi)了消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

購房是普通家庭傾注畢生積蓄的重大交易，房產(chǎn)買賣糾紛與老百姓生活密切相關(guān)。尤其對(duì)于舉全家之力置業(yè)的年輕人而言，房屋層高等核心信息的真實(shí)性直接關(guān)系到購房決策。司法裁判以剛性力度作出認(rèn)定：任何利用信息不對(duì)稱誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，必將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

本案審結(jié)后，法院還向中介公司發(fā)出了針對(duì)性整改建議，不僅為老百姓解決了實(shí)際問題，還進(jìn)一步讓房產(chǎn)交易回歸誠(chéng)信本質(zhì)，實(shí)實(shí)在在守護(hù)了民生“安居夢(mèng)”。

來源：最高人民法院新聞局

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