不知道為什么，又有人開始重提央行前副行長胡曉林的幾句話，不過這一次不再是這一句，在泡沫中狂歡的日子不多了，要做好陶水退稅的準備，是每一個國家、每一個人都要面對的現(xiàn)實。而是下面這句話，大意是投資者尤其是年輕人要警惕資產(chǎn)縮水和債務壓力增加的風險。說句實話，如果一定要給這兩句話排一個順序，那么我真心覺得第二句更重要，并且對我們的提示也更多。

你們來看一看對不對？提到資產(chǎn)縮水，我們肯定會想到房子，這一點沒錯，但是我們錯就錯在認為資產(chǎn)縮水就是房子降價貶值。其實在樓市，真正的資產(chǎn)收入水是有人不斷的突破心理下限。舉個例子，兩年前你房子的市場價是200萬，現(xiàn)在降到了190萬，仔細算一算，兩年降10萬好像也不多，也能接受?？墒瞧渌麡I(yè)主著急賣房，直接大甩賣，降價30萬甚至50萬，而在這個時候，網(wǎng)絡和中介就會大致的宣傳，比如某某小區(qū)房價暴跌，以后可能還會接著降。

你要明白，威力最大的并不是暴降，而是后面的這幾個字還會接著降，加上一個問號。就等于是給買房的一個心理暗示，有一就有二，也就是說以后大概率還會有人接著報價，其實這個時候就已經(jīng)不是大概率了，而是肯定。所以之前我才會這么說，在樓市進入買方市場之后，也就是在2021年、2022年左右，小區(qū)和房子的掛牌價都是假的，沒有什么參考價值，一定要看成交價。其實新房也是一樣，就怕個別樓盤突然一平，比你低2000塊、3000塊。誰也受不了。你說你是跟著降還是不降？

相比較之下，債務風險增加的情況就更普遍了，畢竟大部分人都是貸款買房，這個邏輯很清楚，但是很多人都不理解。從2019年到現(xiàn)在的短短五年里，不僅是房價跌了，利率也從5.88%降到了3%左右，可為什么債務風險沒有下降，反而是增加了呢？其實這個邏輯很簡單，只是我們沒有理清罷了。因為這句話出自于2018年，或許是那一年，我就已經(jīng)預測到未來房子難賣，現(xiàn)在也確實是這樣。所以債務風險就確實會增加。舉個例子跟你能說清楚，2018年利率為5.88%左右，雖然現(xiàn)在已經(jīng)降到了3.2左右，看似買房人省錢，但反而是虧得更多。

首先，那一年全國新房均價是8544塊每平，一直漲到了2020年左右的9989元每平。然而，直到今年7月，新房均價不僅沒漲，反而每平還降了141塊。假定2018年你貸款六成買了一套面積擺平的新房，那么在前兩年和后四年里，到底哪個階段的掙錢，哪個階段在虧錢呢？首先看前兩年，收益是14.5萬元，貸款成本是7.2萬，一共賺了7.3萬，而后四年市場價虧了1.7萬，貸款成本10.6萬，也就是說前前后后一共虧了12.3萬。

雖然嚴格來說這么算并不是百分之百的嚴謹，但是已經(jīng)說明了一個結論。不管利率高低，貸款成本是肯定跑不掉的，只要房價不漲，債務風險就會增加。當然了，我這么說并不是想讓大家恐慌，而是想說明一點，想靠買房賺錢，至少不想虧錢，就必須有一個前提，樓市是賣方市場。也就是土地不難賣，房子不難賣。然后現(xiàn)在是這樣的，根本就不是，所以我倒是有一個建議，直接看一看你小區(qū)附近的中介數(shù)量就知道了。

對比2019年和這兩年，到底是多了還是少了？反正我小區(qū)附近的中介直接從6家干到了只剩1家，中介也是老百姓，他們也要靠賣房來賺錢，一旦賺不到錢，甚至不斷虧錢，要么關鍵，要么干脆轉(zhuǎn)行。反正到目前，吳曉林的話還是有道理的，尤其是債務風險增加，這兩年很多人光是炒作、逃稅、退卻泡沫破滅這些話，可問題是這些話太高大上了，如果沒有具體的例子，很多人還是很難理解。

我想房價就是最好的角度之一，放眼現(xiàn)在和以后，放眼以后，在樓市企穩(wěn)的環(huán)境之下，其實就已經(jīng)決定了房價走勢。這兩個字概括就是問題走上一套房子倒是還好，怎么著都得住。就怕前些年買了好幾套，除了自住之外，其他的房子都是買來賺錢，也就是投資的。而且都是貸款，那這個問題就大了，因為利率本來就高，哪怕到了現(xiàn)在，首套房只有3.2%，二套房也有接近3.8%。也就是說，同樣是貸款100萬利息得多出了12.1萬，所以呀，過去就讓它過去呢，重點是現(xiàn)在和未來我們還能做一些什么呢？

我的建議有兩點，第一，想要少虧錢就少碰新城區(qū)。其實前幾天我經(jīng)常提到新城區(qū)，因為它不僅房價漲得快，而且上限還高。哪怕是在二線城市，別的區(qū)域只能漲到2萬一平，它卻能漲到3萬甚至4萬一平。當時還不愁沒人賣，所以就連中介在內(nèi)使勁推新城區(qū)。但是當時我就說了一點，維持房價的核心是資源，一旦資源沒有了優(yōu)勢，那房價也就維持不住了，尤其是新城區(qū)。

所以你看一看，現(xiàn)在泡沫化最嚴重的區(qū)域之一就是新城區(qū)，而且我上次提到了被刺其他樓盤的現(xiàn)象就發(fā)生了，新城區(qū)那對我們的解釋就是如果想少虧錢就少分新城區(qū)，尤其是周邊的資源還沒有成型的情況之下，第2點要切記盲目投資。突破自己的信譽下限。如果能夠理解我提到了這句話，掛牌價沒有參考價值，要看成交價，那么你就應該明白背后的意思。

你不要給自己設定下限，而是要敢于突破，這一點倒主要發(fā)生在年輕人的身上，不敢砍價。其實這點我倒是挺佩服中年老人的本事。一件衣服掛牌價100塊，中年老人上來就能一句50塊，這種魄力也能用來買房？那么對此你怎么看呢？