導(dǎo) 讀

2025年下半年有望迎來更多“斷供優(yōu)質(zhì)板塊”的宅地入市，各地也有望持續(xù)迎來更多高熱優(yōu)質(zhì)地塊的成交。

☉ 文／克而瑞研究中心

榜單解讀

前言：7月在上海、深圳、蘇州等熱點城市帶動下，土地市場呈現(xiàn)點狀高熱的特征，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊地價屢創(chuàng)新高。

在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，頭部的企業(yè)拿地意愿正在修復(fù)。2025年7月30家企業(yè)拿地總金額529億，環(huán)比下降16%，但同比增長超過五成，與去年月均投資相比增長5%。

2025年下半年有望迎來更多“斷供優(yōu)質(zhì)板塊”的宅地入市，各地也有望持續(xù)迎來更多高熱優(yōu)質(zhì)地塊的成交。

1

土地成交規(guī)模季節(jié)性回落

但熱度“點狀升溫”

截至7月25日，全國商住辦類用地招拍掛成交建面4194萬平方米，迎來季節(jié)性環(huán)比回落，建筑面積和金額分別環(huán)比下降13%和18%。各能級成交金額發(fā)展速度均優(yōu)于成交建面，呈現(xiàn)縮量提質(zhì)特征。

7月平均溢價率9.9%，為2025年二季度以來月度新高，主要是下半月兩周接連出讓了多宗優(yōu)質(zhì)宅地，深圳、上海、蘇州等城市均在月內(nèi)刷新了各地的城市樓板價新紀錄。在核心城市帶動下，土地市場短期出現(xiàn)“點狀高熱”的走勢。

2

新增貨值百強門檻降幅擴大面積、總價門檻漲11%和16%

截止7月末，新增土儲貨值百強門檻值為27.6億元，同比下降10%，降幅較6月末擴大5個百分點；新增總價百強門檻值為13億元，同比提升16%，新增建面百強門檻值為28萬平方米，同比增加11%，總價、面積門檻的漲幅均較6月有所收窄。

其中，中海地產(chǎn)、綠城集團前7月拿地貨值均已突破1000億，遠超其他企業(yè)。此外，拿地貨值表現(xiàn)上呈現(xiàn)明顯斷檔走勢，TOP5門檻737億，TOP10僅有257億元。

3

投資百強前七月拿地金額同比增33%漲幅較1-6月收窄9個百分點

2025年7月份，新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為13295億元，6828億元和5802萬平方米，貨值、金額同比增長17%和33%，漲幅較前六月分別收窄6個百分點和9個百分點。僅有面積同比下降1.2%，也從側(cè)面反映了當前企業(yè)拿地更集中在核心城市高總價、高貨值地塊。

4

銷售百強投資集中度占七成拿地銷售比0.3

2025年前七月，銷售百強房企拿地集中度依舊保持高。TOP10房企新增貨值占百強的比重達到70%，較上月微降3個百分點，但較2024年末增加8個百分點，未來市場格局進一步集中于頭部企業(yè)；此外，TOP11-20新增貨值占比9%，TOP21-30新增貨值占比6%，TOP31-50新增貨值占比7%，后50強新增貨值占比僅有8%，首尾分化顯著。

拿地銷售比方面，2025年1-7月百強房企拿地銷售比保持在0.3，較2024年末提升0.13。相較于過去投資意愿極度低迷，2025年已有改善，0.3的拿地銷售比已經(jīng)回到2021年水平。

5

30家典型企業(yè)7月拿地金額環(huán)比降、同比增整體好于去年月均值

從土地市場點狀火熱也能反映出企業(yè)在核心城市補倉意愿，但整體而言仍保持謹慎和理性。

一方面，銷售TOP100中仍有半數(shù)房企尚未有新增土儲入賬，部分房企投資能力“喪失”，且面對核心城市優(yōu)質(zhì)地塊之下顯得“心有余而力不足”。另一方面，拿地金額TOP100企業(yè)中，單月有拿地的企業(yè)占比僅三成。

典型企業(yè)投資與整體表現(xiàn)略有背離。雖然月度投資金額保持在年內(nèi)低位，但仍好于去年，在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，頭部的企業(yè)拿地意愿正在修復(fù)。2025年7月30家企業(yè)拿地總金額529億，環(huán)比下降16%，但同比增長超過五成。與去年月均投資相比增長5%。

其中，中海地產(chǎn)、綠城集團在上海、杭州等城市積極拿地，單月拿地超過150億，而招商蛇口也在上海、深圳等一線城市落子，單月拿地接近70億。由此可見，當前企業(yè)拿地始終聚焦在核心城市核心地段。

6

頭部央國企將持續(xù)領(lǐng)跑資源向高能級城市集中

就中央部委進一步加強城市工作的指示來看，隨著各地城市更新的進一步推進，以及在房地產(chǎn)供給側(cè)管理進一步優(yōu)化，在提升土地要素利用率的指引下，2025年下半年有望迎來更多“斷供優(yōu)質(zhì)板塊”的宅地入市，各地也有望持續(xù)迎來更多高熱優(yōu)質(zhì)地塊的成交。

城市選擇上，核心城市核心地塊依舊是房企投資的共識，郊區(qū)乃至低能級土地市場將繼續(xù)遇冷，資源向高能級城市集中。

拿地格局上，保持“央國企領(lǐng)跑、民企弱復(fù)蘇、城投托底”的格局。央國企憑借資金優(yōu)勢和抗風險能力，在土地市場中占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，幾乎“包場”核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，民企則在部分止跌回穩(wěn)的城市中尋找結(jié)構(gòu)性機會。

值得注意的是，目前市場仍在不斷筑底和調(diào)整，銷售萎靡短期內(nèi)會導(dǎo)致企業(yè)投資整體保持謹慎。尤其是上半年投資鋪排高峰過后，下半年“保持理性”、“以銷定投”、“優(yōu)中擇優(yōu)”是主要投資策略。

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