玉祥門外，密集的高樓盡顯氣派，與古樸的城墻形成巨大反差。在這里，天朗標志幾乎隨處可見，其創(chuàng)始人孫茵卻已走完一生。

作為西安本土地產(chǎn)商代表的她，個頭不高，說話柔聲細語，與傳統(tǒng)印象中強勢霸道的企業(yè)家形象迥異。她曾說，不想當家庭婦女，喜歡挑戰(zhàn)和激情，但是要做一項事業(yè)，就得克服天性中依賴心理。

從書香門第到商海沉浮，最終進入地產(chǎn)行業(yè)，起高樓宴賓客，她的選擇大膽、果決?；赝^去，孫茵帶領天朗進行的每一次轉型，從樓盤開發(fā)、城市開發(fā)到城鄉(xiāng)運營，幾乎都踩準了時代的風口，為何依舊抵不住企業(yè)滑落？

這并非個例，昔日輝煌的西安本土地產(chǎn)商，如今紛紛凋零。雅荷地產(chǎn)深陷債務泥潭，地產(chǎn)業(yè)務全面停滯；海榮地產(chǎn)收縮本地業(yè)務，異地拓展求生；榮華地產(chǎn)徹底轉型康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)……

無論黃金還是黑鐵，屬于房地產(chǎn)的高光時刻已經(jīng)過去。 然而，時代的一粒沙，落在個體身上就成了一座山，他們?nèi)缗Ｘ撝赜谏钅啵铰嫩橎?、舉步維艱，這也是孫茵和一眾本土開發(fā)商們的真實寫照。

書香世家

1961年，西安南郊長延堡一帶荒涼、破敗，到處是農(nóng)田、菜地。

遺世獨立于田野之上的陜西師范大學，剛合并成立不過一年。鈴聲一響，身著白襯衣藍褲子的學子，從破舊的老西門涌出，臉上洋溢著蓬勃的朝氣。

是年，秋收時分，孫姓書香世家添了個女嬰，起名為孫茵，寓意如嫩草般充滿生機。她跟隨父親孫達人——陜師大歷史學系青年教師，打小開始讀英雄人物故事，偏愛劉胡蘭、董存瑞等英烈之士。

孫茵四歲時，而立之年的孫達人在《光明日報》發(fā)表了一篇文章《怎樣估價讓步政策》，闡釋了農(nóng)民戰(zhàn)爭的作用，在史學界引起轟動，還受到了偉人的稱贊。

彼時，正處于史無前例的“文化大革命”風暴前夜。幾乎一夜之間，討論風向急轉，孫達人深陷漩渦，同為歷史系教師的妻子，不堪忍受迫害，自縊身亡。

20世紀60年代陜西師范大學校門（老西門）

但孫達人的理想信念并未破滅，“文革”之后，繼續(xù)投身對農(nóng)民史的研究，于1980年出版《中國古代農(nóng)民戰(zhàn)爭史（第一卷）》。三年后，他在《中國史研究》上發(fā)表了《在馬克思主義指導下加強農(nóng)民史研究》一文，后被《新華文摘》全文轉載。

在書山卷海中癡心深耕農(nóng)民史的孫達人，或許是孫茵視野中時常見到的一面。而在課堂上思緒飛揚、頗具感染力的孫達人，則是學生眼中的另一面。

中等身材，廣額闊面，雙眼炯炯有神，聲音洪亮，浙江口音較濃但富有感染力。孫達人經(jīng)常騎一舊自行車、踩著上課鈴聲、大踏步進入教室。教室經(jīng)常滿座，甚至后排過道還擠著其他系學生。

《馬強：追憶我陜西師大的老師們》一文生動記載了當時的場景：“當時我對‘農(nóng)戰(zhàn)史’也頗有興趣，曾經(jīng)幾度在課間大膽向他求教，包括提問對他而言十分敏感的問題，但他并不為忤，總是耐心講解?！?/p>

不循常規(guī)

學而優(yōu)則仕，照亮千百年來讀書人的道路。

但孫達人是個例外，1983年初，正值改革開放后社會各界摸索新方向時期，學者從政成為強化干部制度流動性的舉措之一，他被推選至陜西省副省長崗位上，分管文教、外事、旅游工作。

孫達人卻不想當官，只想做一個學者，分別于1985年、1988年、1991年三次提出辭掉副省長的職務，一門心思要搞業(yè)務。

多年以后，86歲的孫達人談起這段往事，笑言，“行政時候同時搞研究是很困難的，我‘志不在此’?！?/p>

最后一次請辭的歲末，孫達人結束了9年行政生涯，然后離開陜西，回到家鄉(xiāng)浙江，在杭州大學繼續(xù)伏案研究、登臺授課。

“我父親是富有家國情懷的理想主義學者，所以對我有很多理想主義的教育，從思維方式給我了很多啟蒙教育，開闊了我的眼界，為我日后做事情奠定了很重要的基礎?！睂O茵曾向《當代會展》如是說。

1984年，孫達人初任陜西副省長期間，時年23歲的孫茵，從西安電子科技大學天線與微波專業(yè)畢業(yè)，留校在黨委宣傳部工作。

比她早三屆畢業(yè)的金乾生，此時在校長辦公室工作，二人上下樓，談及對孫茵的印象，“屬于那種特別勤奮、喜歡學習的干部，性格比較低調、務實，說話柔聲細語的?！?/strong>

果不其然，很快她進一步去深造，攻讀西安交通大學的研究生。等到離開象牙塔時，外面的世界已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化。

上世紀90年代，社會由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉型，公務員紛紛下海做生意，誕生了一批時代的弄潮兒。

命運的齒輪開始轉動，誰也想不到外界眼中柔弱的孫茵，開始轉戰(zhàn)商海。

“這個選擇太令人出乎意料了，以前把創(chuàng)業(yè)開公司都叫折騰，她給人的印象就不是一個愛折騰的人，都沒聽過她大聲說話，反差很大?！苯鹎寡?，“說明她實際上膽子很大，未來輸贏不定，她就敢賭?！?/p>

聲名鵲起

1994年，33歲的孫茵抓住風口，做起了進出口貿(mào)易生意，實現(xiàn)了資本的原始積累。她開始思考，還能做什么。

再后來她接觸到房地產(chǎn)，企查查上留下了這一段軌跡，有一家顯示已吊銷的企業(yè)——西安中聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限責任公司，2000年其投資人序列出現(xiàn)孫茵身影。

千禧年前后，西安房地產(chǎn)行業(yè)全面崛起，涌現(xiàn)一批風云人物。段先念一手締造西部第一大盤紫薇田園都市，徐束萍因推出“雅荷”系列而名聲大噪，崔榮華從小飯店轉向房地產(chǎn)深耕北郊，鄭青海憑借海榮小區(qū)嶄露頭角……

在這個諸神混戰(zhàn)的時代，孫茵成立天朗地產(chǎn)，這一年她40歲。面對完全陌生的領域，又毫無管理經(jīng)驗，她索性去老家杭州找了個幾個伙伴，引入兩個股東，正式進軍房地產(chǎn)開發(fā)。

憶起當年，孫茵曾對《西安日報》談到，“當時，我們膽子還比較大，同時做了4個項目。按說，以我們當時的能力，只能做一個到兩個項目”。

彼時，西安的舊城改造轟轟烈烈，大多數(shù)本土地產(chǎn)商均圍繞老城區(qū)做文章，孫茵也不例外。玉祥門的蔚藍系列，讓天朗站穩(wěn)了腳跟，完成了品牌塑造。

不過，創(chuàng)業(yè)哪有什么順風順水。她曾向媒體袒露過這段心力交瘁的歷程，就是堅信前景是美好的，咬牙堅持，最終挺過了創(chuàng)業(yè)早期的困難時刻。

經(jīng)過初期5年多的積累，孫茵修煉出敏銳的嗅覺，單純賣樓盤的生意已經(jīng)無法滿足市場需求，她便著手區(qū)域配套與城市開發(fā)，從而開創(chuàng)“城系開發(fā)”模式，介入土地的一級開發(fā)與整理。

時機是2007年，大興新區(qū)作為皇城復興計劃的一個重要版圖，政府斥巨資，要將其打造成曲江、大明宮之后，西安第三個新區(qū)。

孫茵深度參與大興新區(qū)的整體性城市更新，開發(fā)了天朗大興郡、天朗大漢會館、天朗美術館、少年宮等項目，一舉奠定其江湖地位。

二次創(chuàng)業(yè)

后來，古城墻玉祥門成了西安人對天朗最初的印象。

從舊城改造，到區(qū)域連片開發(fā)，短短幾年時間，孫茵就帶領天朗率先在西安走上區(qū)域資源整合與配套設施系統(tǒng)補足的“城系開發(fā)”模式，這被其視為“二次創(chuàng)業(yè)”。

此時的天朗，已經(jīng)不是單純的地產(chǎn)商定位，而是奔著“城市區(qū)域運營商”的身份去了。

2008年，西北首家五星級全套房豪華酒店——天朗時代大酒店開業(yè)，這座矗立于玉祥門環(huán)島西南角的氣派建筑，也成了諸多“老蓮湖”心中的新地標。

正如孫茵后來所說，每一次創(chuàng)業(yè)，對于天朗來講，都是一個全新的征程。

隨著在西安“蔚藍城、新都會、大興郡、高新港”四大城系項目的推出，天朗通過介入土地一級開發(fā)與整理的“城系開發(fā)模式”愈發(fā)顯得成熟。

本地站穩(wěn)腳跟之后，向外擴張幾乎是順其自然的事。2010年，天朗提出“中國城市發(fā)展運營商”戰(zhàn)略，布局全國市場，進入上海、南京、濟南、昆明等城市。

自此，天朗一躍成為全國性的地產(chǎn)集團。

彼時，全國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出一派熱火朝天的景象。

從投資數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資在2010年達到48267億元，相較于上一年增長了33.2%，其中商品住宅投資為34038億元，增長幅度達32.9%，行業(yè)整體處于上行通道。

然而，繁榮背后也暗藏著隱憂。

房價在前期快速上漲后處于高位，引發(fā)了各界對房地產(chǎn)泡沫的擔憂。

為了穩(wěn)定市場，“國十條”等政策相繼出臺，限購、限貸政策紛紛落地，一、二線城市房地產(chǎn)市場迅速降溫，投資投機性需求受到抑制；但與此同時，三、四線城市由于前期過度開發(fā)，庫存開始持續(xù)累積，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了如鄂爾多斯“鬼城”、溫州房價腰斬等極端現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)出劇烈分化的格局。

這樣的市場環(huán)境下，沒有誰能夠獨善其身。

攜手融創(chuàng)

一年后，在孫茵的帶領下，天朗又迎來發(fā)展歷程中的一個重要節(jié)點——天朗地產(chǎn)集團升級為天朗控股集團，開始全面涉足投資、資本、地產(chǎn)、建設、科技、文旅、農(nóng)業(yè)、康養(yǎng)、教育、物業(yè)、酒管、商管等12個專業(yè)板塊。

對此，相關內(nèi)部人士向《鎬京筆記》表示，其實，這背后也是孫茵對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的研判所在，即單純的房地產(chǎn)開發(fā)已難以滿足企業(yè)長期發(fā)展的需求，她想帶天朗轉型為城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)運營商。

如今回頭來看，孫茵的每次轉型，都是基于當下行業(yè)形勢的客觀判斷。奈何，市場變化是莫測和錯綜復雜的。

2014年，中國房地產(chǎn)市場進入新常態(tài)，去庫存壓力逐漸顯現(xiàn)，市場分化嚴重。

天朗布局的城市雖然多為熱點城市，但也未能幸免。

回望本土，西安房地產(chǎn)市場亦呈現(xiàn)下行趨勢，作為未上市的區(qū)域房企，天朗面臨著融資成本過高的難題，其主要定位于剛需、首改產(chǎn)品，利潤空間被嚴重擠壓。

最重要的是，在銷售效果和推盤速度上，天朗團隊與成熟的一線房企相比，差距不小。

在遭遇了業(yè)績下滑，以及高管持續(xù)離職的“重挫”后，這一年，天朗的銷售額只實現(xiàn)了百億目標的六成，上市計劃也被迫擱置，但好在守住了西安房企銷冠的寶座。

孫茵對此曾公開表示：“由于去年二三線城市樓市乏力，最終未能完成目標”。

多重困境之下，2015年9月，天朗與當時意欲開拓西安市場的全國性房企——融創(chuàng)，達成深度合作。

一方面，天朗和融創(chuàng)的全資子公司在西安設立合營公司，融創(chuàng)占股86%、天朗占股14%，開發(fā)之前天朗手中的儲備項目，借助融創(chuàng)的品牌與營銷，提高市場占有率。

同時，融創(chuàng)將天朗在濟南、成都、南京等地的部分項目收購，借助該部分資源實現(xiàn)全國擴張。

坊間傳言，當時融創(chuàng)的創(chuàng)始人孫宏斌親自與孫茵商討合作事宜，雙方進展很快。另外，在融創(chuàng)在進駐西安市場的很長一段時間內(nèi)，辦公場所就是在天朗蔚藍國際大樓之內(nèi)。

甚至當前融創(chuàng)陜西公司的一部分業(yè)務高管，就是初期在天朗一步步成長起來的。

后來，談及與天朗的合作，孫宏斌不止一次感慨孫茵的格局與魄力，贊賞其“大氣”，不僅令融創(chuàng)在西安乃至陜西快速站穩(wěn)腳跟，也為其在全國范圍內(nèi)拓展補充了“彈藥”。

當然，彼時大刀闊斧搞收購的融創(chuàng)，當下也在不斷還債的路上……

轉型之殤

本土地產(chǎn)圈里的大多數(shù)人都知道——孫茵的做事風格與其他企業(yè)家并不一樣。

就地產(chǎn)行業(yè)來說，天朗地產(chǎn)是西安較早開始“主題地產(chǎn)”“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”實踐的地產(chǎn)商之一，幾乎所有樓盤的布局設計都講究理念的突破、建筑形象的更新，可以說是為整個城市面貌增色。這也是其一開始較快地在西安形成了品牌效應的原因。

孫茵也正是在做強天朗品牌的考量下，選擇深耕“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”，向融合農(nóng)業(yè)、科技、文化、教育等領域的城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)運營商轉型。

而這一轉型，恰與2015-2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)的關鍵轉折期高度重合。

彼時，隨著“去庫存”政策逐步落地，傳統(tǒng)住宅開發(fā)的利潤空間持續(xù)收窄，單純依賴土地增值和房屋銷售的模式難以為繼。

國家層面大力倡導“新型城鎮(zhèn)化”與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，明確鼓勵房企從單一的住宅建造者向城市配套服務商、產(chǎn)業(yè)運營商轉型，行業(yè)整體進入“提質增效、多元發(fā)展”的調整階段。

隨之，眾多房企紛紛試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等新賽道，試圖打破傳統(tǒng)模式的桎梏，但大多面臨著轉型陣痛。

在此背景下，天朗的三大特色小鎮(zhèn)項目應運而生，且各有側重：

長安大學城?夢想小鎮(zhèn)聚焦科創(chuàng)，地處長安大學城核心，總投資約450億元。雖前期受困，后經(jīng)更名“秦創(chuàng)原?長安大學城上元創(chuàng)新港”，已引入多家企業(yè)，實現(xiàn)科技成果轉化與產(chǎn)業(yè)聚集，成為天朗在科技地產(chǎn)轉型路上的重要支撐。

太白山?唐鎮(zhèn)定位文旅康養(yǎng)，憑借獨特文化主題，將盛唐文化融入建筑、景觀與生活場景，成為天朗轉型文旅康養(yǎng)地產(chǎn)的成功范例。

長安唐村?中國農(nóng)業(yè)公園，整合多方力量。構建特色農(nóng)業(yè)體系，使昔日“空心村”成為熱門“網(wǎng)紅地”，帶動村民大幅增收。

然而，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性與行業(yè)周期的疊加，對于天朗這類未上市的區(qū)域房企而言，資金鏈承壓尤為明顯——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目普遍具有投資規(guī)模大、回報周期長、資金回籠慢的特點，在行業(yè)融資收緊、銷售增速放緩的背景下，資金壓力被急劇放大。

行業(yè)內(nèi)部人士坦言：“如果天朗當時全部選擇聚焦短平快的住宅項目，或許能在周期波動中活得更穩(wěn)健。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資邏輯與傳統(tǒng)蓋樓賣房截然不同，其對資金耐力的考驗，在行業(yè)下行通道中被無限放大?！?/p>

何去何從？

從天朗官網(wǎng)來看，2024年下半年開始，孫茵幾乎消失在公眾視野，最后一次公開活動是參加在太白山·唐鎮(zhèn)舉辦的一場演講活動，她上臺致辭。

企查查顯示，今年4月，孫茵退出董事兼總經(jīng)理一職。

在此之前，天朗與昆山花橋開發(fā)區(qū)簽約，預計總投資60億元打造進口食品（花橋）國際貿(mào)易中心，出席簽約儀式的代表是總裁衣虹陸。她看起來年紀不大，三十多歲，個子高挑，頭發(fā)低挽。

衣虹陸的執(zhí)掌下，天朗的未來如何？還未曾可知。

但顯而易見的是，這個耗費孫茵一生心血打造的“商業(yè)帝國”，已經(jīng)進入急劇收縮階段。

企業(yè)預警通的數(shù)據(jù)顯示，天朗對外投資行業(yè)中，房地產(chǎn)依舊占據(jù)半壁江山，但近幾年的土儲規(guī)模一直在下降。參保人數(shù)也從2021年的巔峰4000余人驟減至2024年的199人。

5月16日，天朗新增一條被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標的為6128萬余元。

事實上，很多大牌房企的境遇甚至更為艱難，在持續(xù)四年的房地產(chǎn)調整和降溫中，倒逼行業(yè)加速洗牌，曾經(jīng)高舉高打的企業(yè)深陷“生存危機”。

救市的信號已經(jīng)釋放，6月13日，國務院常務會議明確提出，“進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風險，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

遺憾的是，孫茵終歸是看不到這劑“猛藥”的結果了。6月19日，她因病逝世，享年64歲，天朗官網(wǎng)變?yōu)榛疑?/p>

長安區(qū)長鳴路上的殯儀館，寂靜悶熱，告別大廳外擺滿了花籃花圈，出現(xiàn)了好多熟悉的本土地產(chǎn)商名字。

曾經(jīng)一起見證過房地產(chǎn)行業(yè)的輝煌，扛過四輪漲跌周期，最終留下的西安本土地產(chǎn)商已經(jīng)日漸凋零——雅荷深陷債務泥潭，地產(chǎn)業(yè)務全面停滯；海榮收縮本地業(yè)務，異地拓展求生；榮華徹底轉型康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，逐步退出地產(chǎn)……

顯而易見的是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)翻篇，草莽英雄的時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在的熱點變成了前沿科技，各方勢力開始摩拳擦掌、躍躍欲試。

（圖片來源：陜西師范大學官微、浙大文學院團委官微、企查查、太白山唐鎮(zhèn)官微、天朗控股官微、封面圖片由AI生成。）