世茂集團(tuán)239億的“地王”終于有動(dòng)靜了。

7月18日，中信信托發(fā)布一份文件，8年前世茂集團(tuán)花239億元拍下的龍崗區(qū)一塊土地，將以68億元用來(lái)抵債。

世茂集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)遍布全國(guó)，僅房地產(chǎn)行業(yè)，已在全國(guó)布局超百個(gè)核心城市，更是在2024年上榜財(cái)富榜500強(qiáng)。

只是眼下世貿(mào)也不得不直面資金周轉(zhuǎn)難的問(wèn)題，一旦中信提議被表決同意，世茂集團(tuán)這塊地王將被3折賤賣。

曾經(jīng)世茂誓要在這里建造中國(guó)第一高樓，沒(méi)想到，如今已經(jīng)停工多年，歷經(jīng)兩次流拍，卻無(wú)人問(wèn)津。

換句話說(shuō)，中信信托這個(gè)計(jì)劃，或?qū)⒆尩赝跤铀男轮魅耍烂奶幘掣悠D難。

3折收地的背后究竟隱藏著怎樣的真相？

時(shí)間撥回到2017年底，許榮茂掌控的世茂集團(tuán)資產(chǎn)將達(dá)千億，在預(yù)判龍崗地塊將是新機(jī)遇后，以239.43億的價(jià)格競(jìng)拍到該地塊。

隨后一年，他的兒子許世壇成了世茂的掌權(quán)人，開(kāi)始勾勒自己的商業(yè)版圖，并且在不到三個(gè)月的時(shí)間里花費(fèi)了200億又投資了20多個(gè)大項(xiàng)目。

俗話說(shuō)：“貪多嚼不爛?！笔烂芸炷抑行邼?，但深港國(guó)際又是許世壇建造第一高樓的標(biāo)志。

到嘴的肥肉又不想讓他飛了，于是許世壇開(kāi)始尋找合作伙伴，他看中了中信信托是國(guó)企，相信若與其合作，可助力世茂更上一層樓。

為了讓項(xiàng)目順利開(kāi)工，世貿(mào)將該項(xiàng)目30%的股權(quán)給了中信信托，正式向中信信托融資132億元。

一切準(zhǔn)備就緒，世茂集團(tuán)向世界宣稱未來(lái)生活要看深港國(guó)際中心，這將是一座科技城市，并且在這里的交通、教育和養(yǎng)老等領(lǐng)域都是智慧服務(wù)。

話說(shuō)出去后，自然也要有所行動(dòng)。

為此，世貿(mào)請(qǐng)了世界頂級(jí)的六大機(jī)構(gòu)為龍崗地塊操刀，誓要建造讓世界仰望的大都市。

最終世茂總體規(guī)劃將龍崗地塊設(shè)計(jì)成擁有文化體驗(yàn)、生活服務(wù)、青少年成長(zhǎng)、創(chuàng)新發(fā)展和運(yùn)動(dòng)健康五大中心和9大主題的新型智慧圈。

這9大主題之間可以相通，讓消費(fèi)者體驗(yàn)主題式復(fù)合沉浸的文化。

其中，最讓人期待的是規(guī)劃要建造的700米超高樓，如若建成，中國(guó)第一高樓非世茂不可。

只是美好生活確實(shí)讓人向往，但世茂的賬上沒(méi)有錢(qián)支撐理想。

雖然在2017年世茂的全年銷售額突破千億，手里的現(xiàn)金流也達(dá)到了330億元，但深圳龍崗地塊預(yù)計(jì)投資需500億元。

為了支撐世茂的“野心”，世茂的“掌門(mén)人”再次向合作伙伴中信信托極力推薦粵港澳大灣區(qū)值得押注的項(xiàng)目。

中信信托也很看重這次合作，畢竟中信信托掌控著該項(xiàng)目30%的股權(quán)，于是，他們一合計(jì)，世茂先是悉數(shù)還款融資的132億元，隨后再次向中信信托貸款87億元。

為了更快地完成深圳龍崗地塊的開(kāi)發(fā)，中信信托在2020年7月17日成立龍崗項(xiàng)目，不足一個(gè)月的時(shí)間，已有超800人投資該項(xiàng)目，它僅用28天完成了募集。

當(dāng)然為了該項(xiàng)目快速融資，中信信托跟世貿(mào)集團(tuán)合計(jì)了多項(xiàng)增信的措施。

比如說(shuō)世茂房地產(chǎn)和旗下的子公司世茂建設(shè)的連帶擔(dān)保，以及目前處在風(fēng)口浪尖的深圳龍巖地塊抵押。

項(xiàng)目開(kāi)展的初期，一切都有條不紊地進(jìn)行，尤其在2019年，世茂的公寓產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，一舉銷售85億元，高端酒店和國(guó)際學(xué)校更是先后簽約。

若不出意外的話，世茂必將賺得盆滿缽滿，只是平靜的湖面下暗流早已涌動(dòng)，危機(jī)正在醞釀更大的海嘯。

2020年是世茂由盛轉(zhuǎn)衰的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

原因是世茂總裁許世壇自從接手集團(tuán)以來(lái)，不斷地冒進(jìn)投資，致使世茂的負(fù)債率逐年上升。

尤其是2021年，房地產(chǎn)的寒潮籠罩在全國(guó)的上空，三條紅線政策跟銷售市場(chǎng)遇冷給世茂沉重打擊。

世茂的負(fù)債飆至5400億，現(xiàn)金流直接中斷，項(xiàng)目不斷萎縮，更是陷入了債務(wù)違約危機(jī)。

終于，世茂這個(gè)巨人開(kāi)始傷痕累累，2022年年初，世茂的債務(wù)直接暴雷。

3月份時(shí)，世茂的深圳龍崗項(xiàng)目全面停工，現(xiàn)在若是在龍崗?fù)鈬?，就?huì)被施工的現(xiàn)場(chǎng)震驚——雜草叢生，遠(yuǎn)處的塔吊早已銹跡斑斑。

一切的跡象都表明這是早已被主人遺忘的地方。

原本深圳龍崗項(xiàng)目按照約定，投資人的兌付于2022年8月全部到期，但暴雷后的世貿(mào)自身難保，以至于在2022年的4月停止兌付。

更讓人無(wú)語(yǔ)的是，世茂不僅不能為800名投資者兌付本金，而且深圳龍崗項(xiàng)目的施工方的工程款也在拖欠。

工資不到位，那原本規(guī)劃的文化藝術(shù)空間、智慧社區(qū)等項(xiàng)目自然全部擱淺?？梢哉f(shuō)世茂的第一高樓的美夢(mèng)變成了噩夢(mèng)，破碎得連渣渣都不剩。

這也間接影響了中信信托的經(jīng)營(yíng)，使得中信信托觸發(fā)聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。為此，中信信托為風(fēng)險(xiǎn)化解做過(guò)不少努力。

2022年8月，中信信托在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)之后，向法院申請(qǐng)對(duì)12宗土地進(jìn)行查封3年。

2023年7月和11月，分別對(duì)深港國(guó)際中心的12宗未開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)行法拍。

起拍價(jià)分別是130.44億元和104.35億元，只是最后的拍賣均已“流產(chǎn)”。

無(wú)可奈何之際，中信信托在2024年向法院申請(qǐng)了以物抵債，得到了龍巖項(xiàng)目未開(kāi)發(fā)地塊的使用權(quán)。

今年在相關(guān)部門(mén)提出68億收地計(jì)劃時(shí)，中信信托為了最大程度降低投資者的損失，認(rèn)為此方案是相對(duì)優(yōu)解。

如果提議通過(guò)，地王將迎來(lái)新主人，但若有持有信托份額10%以上的投資人提出暫停投票的議案，該提議也可以終止。

截至目前，表決結(jié)果還在商議，但若是龍巖地塊被68億收購(gòu)，相當(dāng)于最初競(jìng)拍價(jià)的三折，虧得可不是一星半點(diǎn)。

據(jù)了解，世茂未開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格約176.25億元，加上3年違約金的金額56.79億元，債務(wù)不低于200億元。

換句話說(shuō)，僅僅深圳這一個(gè)地塊就足以讓世茂損失200億以上。

世茂自然不甘心平白流失資產(chǎn)，在中信信托發(fā)出提議的兩天后，也給投資者發(fā)了一份公開(kāi)函，希望跟投資者一起渡過(guò)難關(guān)。

但查看世茂近兩年的年報(bào)，可以發(fā)現(xiàn)2024年底世茂的總負(fù)債高于它擁有的總資產(chǎn)，已然出現(xiàn)了資不抵債的情況。

若投資者繼續(xù)陪著世茂耗下去，短期內(nèi)也拿不到合同中約定的金額。

若是接受提議，據(jù)投資人王穎講述該投資將會(huì)打折兌付，而且是分三期回款。

前兩期回款的比例分別是23.18%、47.53%，最后才加上信?；?，只是所有的回款只能拿回本金的85%。

但與世茂的補(bǔ)償相比，確實(shí)是目前打破僵局的折中方案，而且國(guó)家接盤(pán)不僅可以化解風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)盤(pán)活該地段。

有采訪者透露重新規(guī)劃的項(xiàng)目中有50%的地塊會(huì)商業(yè)轉(zhuǎn)住宅，而且會(huì)被打造成龍崗豪宅地段。

最讓人放心的是，深圳龍巖地塊不會(huì)因項(xiàng)目爛尾造成市場(chǎng)恐慌，若最終項(xiàng)目實(shí)行成功，這將成為房企解決困境的新范式。

由地方相關(guān)部門(mén)主導(dǎo)，多方協(xié)同，重新規(guī)劃調(diào)改成民生工程。

只是，這場(chǎng)資本的狂想曲留下的教訓(xùn)極為深刻，表面看是世茂財(cái)務(wù)杠桿失控的結(jié)果，實(shí)際是開(kāi)發(fā)商迷戀第一高樓的追逐。

當(dāng)夢(mèng)想脫離于實(shí)際，當(dāng)商業(yè)利益只為滿足個(gè)人私欲，脫離大眾需求，地王也救不了企業(yè)的野心。

真正的城市地標(biāo)從來(lái)不在鋼筋水泥的高度，而是服務(wù)于民生的深度。

參考資料:

世貿(mào)深港國(guó)際中心:《這座世界級(jí)門(mén)戶地標(biāo)，將重塑未來(lái)生活新范式》

第一財(cái)經(jīng):《世茂239億拿的深圳地王或被三折賤賣》

澎湃新聞:《從176億到68億！深圳擬近四折價(jià)格收儲(chǔ)深港綜合體項(xiàng)目，世茂起訴要求返還土地出讓金》

作者：玖玖歸伊

編輯：柳葉叨叨