作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳的新房，有種神奇的魔力，調子起得很高，但真正開賣了，卻又給市場當頭一棒。

傳說中是冰冰，實際看了樣板間發(fā)現是鳳姐，這樣的反差，試問有多少人敢用上千萬去賭？

“看過就祛魅了”

很多開發(fā)商，如果在其他城市，都會做得好好的。

但一來深圳就似乎有點開始水土不服了。

綠城是這樣，越秀是這樣，連保利也是這樣。

說好的是品質再造，結果反而讓市場很失望。

最近，位于深圳寶中的保利瑧譽府開放了樣板了。

據了解，實體樣板開放的首日，營銷中心擠滿了人 排隊看房，超3000批客戶到訪。

不過，從市場的反饋來看，去看過樣板間的都有一種感覺——落差挺大的，祛魅了。

有網友反饋——最好的是110+和看海的120+的，房間比較小，各種飄窗，感覺跟認為的新規(guī)不一樣，也不大，140的看起來落差挺大；123的餐桌都沒地方放，放完連過道都沒有了；

有網友表示——看了樣板房非常失望，不知道飄窗的意義在哪里，每個戶型的房間非常小，打算放棄。

還有的網友表示——本來對新規(guī)挺期待的，結果失望；雖然公區(qū)做的挺大氣的，但買了就是拿來住，優(yōu)缺點對比起來，性價比太低。

不過也有網友表示——9以內可以考慮，品質有所提升，有專梯入戶。

那么，實際的樣板間如何？

以實地樣板間，結合實際的戶型來看，雖然戶型圖沒有標注具體的尺寸，以115平戶型為例，可以看到具體的交付標準樣板間，存在幾個大家平時購房會比較在意的問題——

1、每個房間，甚至客廳、衛(wèi)生間都存在大尺度的飄窗設計。

2、飄窗上方都存在橫梁設計，不僅飄窗上方存在橫梁，客廳出陽臺的交界處、主臥、次臥進門處也存在橫梁設計。

3、主臥飄窗位置承重墻，將飄窗的連貫性切斷。

這樣的戶型設計，飄窗雖然可以增加室內的采光度和通透性，但突出的橫梁的存在除了影響室內空間高度的美觀，讓空間視覺割裂，橫梁的位置也可能直接限制家具的擺放邏輯，從而增加室內的設計裝修和裝潢布局的難度。

所以，之前市場吹風9萬+/平，也有網友發(fā)出質疑，這9萬+體現在了哪里？新規(guī)房，又新規(guī)在了什么地方？如果需要依賴飄窗提升得房率，那么和過去的新房相比有什么優(yōu)勢？

定價多少，才能被市場接受？

既然樣板間的使用空間已經揭曉，那么定價多少才能被市場接受？

目前，從市場的反饋來看——8-8.5萬/平，可以考慮。

換句話說，8-8.5萬/平是市場的預期底線。

以市場對價格敏感程度來看，除了受項目本身戶型設計、小區(qū)品質影響，還受競品、小區(qū)密度、景觀的影響。

首先，與現有的競品項目相比，有一定程度上的差距。

比如競品中的都市茗薈花園，開盤賣到了備案均價約11.79萬/平，但都市茗薈花園位于寶中中心版圖更中心的位置，占據寶中最多最豐富的資源，而保利瑧譽府，雖然也屬于寶中板塊，但是已經是寶中版圖的外圍范疇。

比如競品中的海納公館小區(qū)，海納公館有小區(qū)花園，而保利瑧譽府無地面花園。

所以，以市場的預期而言，若以新規(guī)定位產品，至少得房率或者實用率需要出彩一點。

其次是項目戶型之間的差異。

項目東北朝向的戶型無海景，只有西南朝向的中高樓層能看到海景景觀，這就一定程度上拉開了戶型之間的差距。

三是，未來競品的替代潛在性越來越明顯。

這個位置這么高的容積率，就有點吃虧了，和現在新拍的地塊容積率很難比較。

近距離的前海T201-0232宗地被招商拍下的，規(guī)定容積率才3.1，即將在8月15號開拍寶中南街坊A002-0108宗地，規(guī)定容積率3.4。

雖然到到了實際的建設階段，最終的實際容積率會隨著建設規(guī)劃而有所增加，但對比保利瑧譽府6.22的實際容積率，也是碾壓式的存在。

更重要的是，高容積率會成為過去式。

市場已經有小作文，很快深圳連舊改項目的容積率也會跟著下降。

那么未來新住宅的品質，或者社區(qū)的舒適度，是現在的新房小所能比擬的。

即使住宅的更新換代沒那么快，但長遠的歷史進程，就很難說了。

而就在今天（8月8日），保利瑧譽府的“定音錘”落下——

204套115~145平戶型，備案均價約98764元/㎡，總價區(qū)間約980~1584萬。

你們覺得這個價格如何？

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作者觀點，不代表格隆匯立場