每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

董毅很會(huì)挑日子。

8月8日，北京昌平北四村CP01-0601-0077、0078地塊公示了總平面設(shè)計(jì)圖。

這位越秀地產(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理迷信玄學(xué)，喜歡穿橘色衣服，出現(xiàn)在土拍現(xiàn)場。

神奇的是，他幾乎每次都是那個(gè)幸運(yùn)兒。

兩個(gè)月前，越秀聯(lián)合北京城建、未來科學(xué)城、貝好家，以23.95億元的底價(jià)拿下北四村雙子座——由越秀來操盤。

在昌平，越秀和未來科學(xué)城也是老搭檔了，在售的樓盤有越秀星樾和星耀未來。

北四村雙子座，很小巧。

西區(qū)0077地塊地上建面4.22萬平方米，規(guī)劃8棟樓、400戶；東區(qū)0078地塊地上建面3.93萬平方米，規(guī)劃7棟樓、372戶。

這意味著未來兩個(gè)月內(nèi)，昌平樓市至少有約400套新房入市。

對于昌平樓市來說，這不是一件好事。最近一段時(shí)日，昌平利空不斷。（詳見《昌平樓市，跑為上策》）

1、東小口CP02-0405-0001、0002、0005三塊“王炸”地塊下線了，何時(shí)再供地，沒有時(shí)間表，間接打擊了市場信心。

2、8月1日，昌平一口氣公布了6宗住宅用地規(guī)劃，其中朱辛莊CP01-0801-0055地塊被廣為關(guān)注，是從工業(yè)用地變性為居住用地。

3、中海未來之境開盤賣得不錯(cuò)，已網(wǎng)簽58套，但網(wǎng)簽價(jià)格為6.17萬元/平米——和兩年前開盤的大華啟宸府差不多，以價(jià)換量。

包括越秀星耀未來的表現(xiàn)，也不盡如人意，開盤三個(gè)月網(wǎng)簽了156套——待售774套，單價(jià)5.55萬元/平米。（詳見《越秀猛將，竟然輸了一局》）

一片烏云，籠罩在昌平樓市之上。

在此背景下，常勝將軍董毅也壓力山大。針對北四村雙子座，他已經(jīng)給出了解法。

角煞多，采光是個(gè)問題

北四村雙子地塊，很斜，東偏南約45度。

這個(gè)角度，導(dǎo)致它的樓棟不能按地形走，只能正南正北排布，浪費(fèi)了蠻多占地面積。

1、0077地塊規(guī)劃8棟11-18F洋房+小高層；2、0078地塊規(guī)劃7棟9-18F洋房+小高層；都是北高南低。

由于地形原因，加上容積率高達(dá)2.6，會(huì)導(dǎo)致日照受影響。

花姐先聲明一下，北四村雙子座都能滿足大寒日2小時(shí)日照的，只是日照不夠充足、角煞多。

沒辦法，它只能選擇了點(diǎn)狀布局。

這種點(diǎn)狀布局，除了影響風(fēng)水，還有個(gè)關(guān)鍵問題，樓與樓之間的間距過短。

例如：東區(qū)的6#和7#的樓體之間，最近距離只有9.05米，7#1層門廳與6#最近只有7.42米；西區(qū)的3#和4#，這兩個(gè)數(shù)字分別是9米和7.76米。

從整體上看，北四村雙子座很講究平權(quán)，沒有所謂的樓王。因?yàn)榻巧诽?，選房難度比較大。

是東區(qū)還是西區(qū)好？論地理位置，西區(qū)優(yōu)于東區(qū)，因?yàn)楹笳哙従┎馗咚偌s100米；論樓棟空間感，東區(qū)優(yōu)于西區(qū)。

三個(gè)小亮點(diǎn)，有玄學(xué)

北四村雙子座，由北京越昌貝城置業(yè)有限公司持有，越秀、北京城建、貝好家和未來科學(xué)城，分別持股30%、30%、20%和20%。

雙子座只有一個(gè)主體開發(fā)，就很好統(tǒng)籌規(guī)劃了。不像海淀朱房的臻澐和建發(fā)海晏，各干各的。即便是有血緣關(guān)系的功德寺和樾望云與和樾玉鳴，也是打得厲害。

讀完北四村雙子座規(guī)劃圖，花姐認(rèn)為它至少有三大亮點(diǎn)：

1、大門

西區(qū)大門區(qū)域長50米，中間的鄰里中心9.8米，氣勢直逼大門專業(yè)戶建發(fā)房產(chǎn)，后面接一座下沉庭院；東區(qū)大門區(qū)域與之對稱，不同之處在于，它把下沉庭院前置，設(shè)在鄰里中心前方兩側(cè)。

萬事萬物講究陰陽平衡，花姐相信，這一設(shè)計(jì)，應(yīng)該正中董毅下懷。

2、車庫出入口

大門與車庫出入口，講究絕對的人車分離。

按照土地出讓文件，0077地塊的車庫出入口可設(shè)在北面和東面，0078地塊的可設(shè)在西北東三面，但設(shè)計(jì)圖紙出來后，它們被優(yōu)化了，大門一端放棄了車庫入口。

3、首層架空層

將首層架空層打散設(shè)置，具體分布在：東區(qū)的1#、2#、3#、4#和西區(qū)的1#、2#和3#，且只設(shè)在樓棟首層的局部。這一做法，算是一個(gè)小創(chuàng)新。

五款剛需戶型，北向沒有設(shè)備陽臺

北四村雙子座，走剛需路線。

花姐推測，它分四類戶型：82平米、88平米、92平米、110平米和120平米。

1、82平米分布在：西區(qū)1#和8#的兩個(gè)端戶、4#西端戶；東區(qū)2#兩個(gè)端戶、7#、6#東端戶；共計(jì)約95套；

2、88平米分布在：西區(qū)5#、6#、7#和8#的中間戶、4#東端戶；東區(qū)4#中間四戶、5#和6#的東單元西戶；共計(jì)約150套；

3、92平米分布在：西區(qū)6#和7#的端戶，東區(qū)的5#、6#西單元；共計(jì)約99套；

4、110平米分布在：西區(qū)1#、2#、3#的西邊三戶，東區(qū)的1#、2#、3#；共計(jì)約380套；

5、120平米分布在2#和3#的東端戶；共計(jì)約36戶。

它的贈(zèng)送情況如何？拿西區(qū)5#來舉例。更多戶型分析，加花姐微信louhuar007。

中間戶為88平米、南向三面寬，內(nèi)嵌式陽臺進(jìn)深約1.2米，實(shí)際得房率約86%；

端戶為82平米戶型，南向兩面寬，內(nèi)嵌式陽臺進(jìn)深約1.8米，邊上有一圈L型飄窗，實(shí)際得房率94%。

這些戶型的贈(zèng)送面積并不大，主要是“內(nèi)嵌式陽臺+飄窗”組合，沒有挑空陽臺，也沒有設(shè)備陽臺，北面完全沒有贈(zèng)送——和中海未來之鏡相似。

花姐大膽推測，昌平樓市對設(shè)置北向設(shè)備平臺，收緊了。

最后，花姐送出一個(gè)彩蛋：

8月9日，北京將發(fā)布樓市新政，核心內(nèi)容是：京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。

簡單來說，五環(huán)外商品住宅松綁了。