去年以來,全國土地市場出現(xiàn)了容積率下降的趨勢。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),今年年初,容積率2.0以下的在售地塊占比達到44%,為近四年新高。
昆明也是如此,去年公布實施了新版城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計技術(shù)規(guī)范,調(diào)整計容規(guī)則,另外明確了城區(qū)建設(shè)用地五個強度分區(qū),將容積率限定在1.5—3.1。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計,昆明去年供應(yīng)土地60宗土地,除了個別城改和安置用地外,住宅用地容積率大多不超過3.1。
今年上半年,降容供地更為明顯,成交的9宗商品住宅用地中,僅有2宗城改項目用地容積率超過3.0,其余都在1.6—2.5之間。
優(yōu)化調(diào)整土地規(guī)劃條件,全面轉(zhuǎn)向低容低密,鼓勵房企開發(fā)“精細化、品質(zhì)化”住宅產(chǎn)品。
這才是“好房子”政策的最大抓手。
人們常說,昆明過去長期被困在高容積率之中,一味追求土地效益的思路指導(dǎo)下,高容高密的塔樓住宅被批量建造。
但是好房子時代到來后,房子怎樣從“有沒有”轉(zhuǎn)變?yōu)椤昂貌缓谩?,根子還在于土地規(guī)劃條件,如果絕對化一點,應(yīng)該說:
好房子是由容積率決定的。
溫泉山谷是什么神仙房子?
雖然全國的容積率普遍降低了,但我們還是很難想象,昆明居然有這樣低容低密的好房子。
這就是溫泉山谷七期。
上圖為剛交付的七期首批次地塊,由低層住宅和多層洋房組成,不僅低容低密,而且周邊都是依山傍水的環(huán)境,一眼看就能感受到極高的居住舒適度。
溫泉山谷全景
具體看下來,七期產(chǎn)品有幾大亮點:
超高實得:約143.89平米低層住宅有三個戶型,總贈送面積達249.88—324平米,實得率273.66—325.17%,洋房的兩個戶型,實得率也達到了116—124.3%。
全明負一層:由于七期地塊為臨水坡地,利用自然高差設(shè)計出了全明負一層效果,同樣屬于地下贈送空間,但和普通低層住宅極大不同,溫泉山谷的低層住宅負一層全明采光,決定了空間利用不受約束,自由度更高。
前后雙花園+屋頂露臺:利用坡地,負一層前和一層后各有一個大花園,花園總面積達94.9—97.03平米,相當(dāng)于一套普通住房的面積。再加上數(shù)十平米的屋頂大露臺,真正做到了有天有地。
總價僅125萬起:很難想象,這樣環(huán)境一流、實得率超高的低層住宅,總價僅需125萬起。隨便算一下就知道有多驚人:總價攤?cè)虢ㄖ娣e計算,單價僅為四位數(shù),如果攤?cè)雽嵉妹娣e,那么單價就到了2670—3180元/平米!
但是離開價格談產(chǎn)品,或者離開區(qū)位配套談項目,都是沒有意義的行為,所以是時候刷新對溫泉山谷的認知了。
4.2萬畝康養(yǎng)旅居大盤,需要重新認識了
溫泉山谷的全稱是溫泉國際生態(tài)旅游康養(yǎng)小鎮(zhèn),是云南康旅集團旗下的重點項目,項目位于距昆明主城僅28公里的安寧溫泉鎮(zhèn),總占地面積約4.2萬畝,從項目名稱、開發(fā)背景、規(guī)模以及資源條件來看,就知道這是云南頂尖的康養(yǎng)旅居超級大盤。
溫泉山谷的名氣雖然不小,可一方面項目實在太大,項目約28平方公里的規(guī)劃面積相當(dāng)于昆明一環(huán)內(nèi)面積的近兩倍,整個項目擁有非常龐大的配套體系,很少有人能全面了解項目,另一方面由于項目分地塊分期建設(shè),其工程進度和配套落地一直在推進,一般人也不容易及時更新信息。
如何重新認識溫泉山谷?可以從以下幾方面入手:
“天下第一”的溫泉人文資源稟賦
提起安寧溫泉,首先想到的是明代著名學(xué)者楊慎命名的“天下第一湯”,以及其蜚聲海內(nèi)外的溫泉勝景,溫泉水溫在42℃~45℃之間,富含重碳酸鈣、鎂、鉀、氡,鍶等微量元素,宜浴宜飲,對皮膚病、風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎和多種腸胃疾病均有療效。另外項目所在地海拔1829米,森林覆蓋率超80.1%,全年空氣質(zhì)量優(yōu)良率99.7%,負氧離子濃度3800/cm3,屬于天然大氧吧,從資源和生態(tài)環(huán)境條件說都非常適宜康養(yǎng)旅居。
溫泉山谷的溫泉泡池
安寧溫泉的歷史人文也非常深厚,不僅從古至今吸引了眾多名人顯貴前來療養(yǎng)休憩,比如盧漢別墅、龍氏別墅、西哈努克別墅、總理浴室、光美走廊等,另外溫泉摩崖石刻、曹溪寺、珍珠泉、云南佛學(xué)院、龍山、鳳山等人文景觀林立等,一同組成了安寧溫泉的厚重歷史底蘊。
康養(yǎng)旅居大盤該如何打造?
溫泉山谷無疑是體量空前的康養(yǎng)旅居大盤。
項目整體規(guī)劃面積約4.2萬畝,其中森林面積占到了約1.3萬畝。項目開發(fā)已歷時十余年,從一期開發(fā)到現(xiàn)在的七期和八期,累計竣工面積55.03萬平方米,在建總建筑面積63.68萬平方米,后續(xù)已獲取待開發(fā)用地約644.07畝。
這些數(shù)字可以看出,溫泉山谷項目規(guī)模之大、分期之多、跨越時間之長,都十分少見,不過作為萬畝大盤能持續(xù)不間斷開發(fā),本身就足以證明開發(fā)實力。
溫泉山谷整體規(guī)劃為“一核兩軸六區(qū)”的布局。
以先行啟動區(qū)為核心,建立完善的康養(yǎng)旅居配套,體驗生態(tài)環(huán)保與旅游文化相融合的品質(zhì)人居,融入有一種生活叫云南、有一種體驗叫康旅的綠色低碳、環(huán)保健康生活方式。
兩條軸線為山野景觀軸與文化藝術(shù)軸,山野景觀軸縱貫?zāi)媳鄙?,?gòu)建六度稟賦的山野景觀和宜養(yǎng)地帶,文化藝術(shù)軸橫穿東西,以傳承安寧溫泉歷史文化資源為核心,實現(xiàn)文化藝術(shù)與創(chuàng)新內(nèi)容融合新路徑。
溫泉核心區(qū)、溫泉療愈區(qū)、康養(yǎng)度假區(qū)、田園藝術(shù)區(qū)、休閑運動區(qū)和創(chuàng)新活力區(qū),六大功能區(qū)的規(guī)劃宏大,承載安寧溫泉歷史文化,突出現(xiàn)代溫泉康養(yǎng)、養(yǎng)老旅居優(yōu)勢,還融入田園度假生活、休閑運動、數(shù)智創(chuàng)新等多樣化元素。
4.2萬畝超級大盤,無疑是長期主義者最理想的實踐。
溫泉山谷自2008年啟動以來,配套快速推進,接連兌現(xiàn)。
康養(yǎng)旅居配套:約3千平米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心已投用,還規(guī)劃了合美智慧健康管理中心等體系化配套。
網(wǎng)賽中心效果圖
運動康體配套:建成約1100畝運動公園,國際紅土網(wǎng)賽中心項目主體建設(shè)已完成封頂,包含6700座席的決賽館、半決賽場和多塊練習(xí)場的特色紅土網(wǎng)球中心已初具規(guī)模。項目將積極引入優(yōu)質(zhì)的賽事運營和網(wǎng)球培訓(xùn)等資源,將開展豐富多樣的紅土網(wǎng)球賽事,建成國家級網(wǎng)賽中心。
溫泉SPA的泳池
望湖商業(yè)區(qū)實景
鳳山森林溫泉與高端民宿效果圖
休閑度假配套:溫泉度假酒店、天然溫泉SPA、望湖商業(yè)區(qū)已建成運營,高標準度假酒店建成封頂,與實力國企無錫建發(fā)合作,將建設(shè)定位高端的鳳山精品民宿群和森林溫泉浴場。
教育配套:今年初,溫泉國際生態(tài)旅游康養(yǎng)小鎮(zhèn)高中學(xué)校項目1號樓主體結(jié)構(gòu)全面封頂,學(xué)校擬引入昆明優(yōu)質(zhì)名校合作辦學(xué)。
此外,依托康旅集團旗下多元產(chǎn)業(yè)布局,小鎮(zhèn)居民可坐享遍及全省的文旅、醫(yī)療配套資源,省內(nèi)外圍繞熱門旅游資源而運營的景區(qū)、酒店一應(yīng)俱全,包括普達搭國家公園(5A)、普者黑國家濕地公園(5A)、梅里雪山(4A)、西雙版納·傣族園(4A)、北京新云南皇冠假日酒店、撫仙湖希爾頓酒店、昆明洲際酒店。在醫(yī)養(yǎng)康護方面,昆明市第一人民醫(yī)院甘美醫(yī)院、昆明市第一人民醫(yī)院、昆明市第一人民醫(yī)院星耀醫(yī)院、昆明婦女兒童醫(yī)院將護航業(yè)主健康。
從居住社區(qū)升級為康旅生活方式體驗社區(qū)
從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)角度看,規(guī)劃合理、進度順利、品質(zhì)有保障、配套全面且兌現(xiàn)快,就足以成為一個成功的地產(chǎn)開發(fā)項目了。
但在溫泉山谷看來,這還遠遠不夠。
溫泉山谷的“造城觀”可概括為:以“一個在地資源與產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的創(chuàng)新地標”“一個國際級森林療愈康養(yǎng)度假目的地”“一個產(chǎn)業(yè)驅(qū)動實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的標桿示范”為目標,打造成為年輕人的網(wǎng)紅打卡地、老年人的康養(yǎng)桃源、都市人的心靈療愈之所,成為城市與自然和諧共存的典范、國際旅游文化的交匯地。
為此,項目引入安馨松茂“WST”健康社區(qū)理念,從硬件(健康住宅空間)、軟件(健康社區(qū)平臺)、服務(wù)(健康服務(wù)支援)入手,全方位打造國際標準的Wellness Smart Town智慧健康生活,構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的健康社區(qū)。
可以看出,健康社區(qū)的內(nèi)涵較傳統(tǒng)居住社區(qū)更豐富,注重軟件、硬件和服務(wù)三位一體的支撐,注重業(yè)主生活體驗和精神文化需求,本質(zhì)上說,是由傳統(tǒng)的開發(fā)思維向運營思維的轉(zhuǎn)化,并由此實現(xiàn)小鎮(zhèn)項目的IP化,打造有康旅特色的生活方式體驗社區(qū)。
這種模式和路徑我們很熟悉,比如阿那亞、麓湖國際等知名“神盤”項目,而溫泉山谷對標國內(nèi)頂尖項目,聚焦旅居生活服務(wù)、康養(yǎng)度假服務(wù)、運動健體服務(wù)打造項目IP,已初步形成了溫泉山谷生活方式和精神文化的品牌效應(yīng)。
溫泉山谷社群活動豐富多彩
僅今年入夏以來,溫泉山谷就組織了多場居民社群活動,包括端午節(jié)包粽子送艾蒿、鄰里市集、采摘節(jié)、夏日音樂狂歡節(jié)、火把節(jié)、徒步溫泉、徒步森林等。
溫泉山谷能打的牌不光是“溫泉+森林+文化”,作為康旅集團旗艦級旅居大盤,還能整合康旅集團旗下全省文旅康養(yǎng)酒店資源,為業(yè)主帶來更多的體驗和福利,比如項目已推出多條“大美康旅行”旅游線路,業(yè)主可專享優(yōu)惠價格。后續(xù)還將推出更多定制專屬精品旅游線路,覆蓋短途游、深度旅居體驗,實現(xiàn)“一處置業(yè),全省暢玩”。
是昆明的后花園,也是中國的后花園
溫泉山谷的資源稟賦有目共睹,但最可貴的,是項目將先天優(yōu)勢與領(lǐng)先的開發(fā)運營理念進行了完美融合,以旅居、康養(yǎng)、運動三位一體的全面功能,塑造出現(xiàn)象級的生活方式體驗社區(qū)。
某種程度上說,溫泉山谷已不是一個單純的旅居盤,憑借其緊鄰主城的區(qū)位和交通優(yōu)勢,也成為了昆明改善人群首選的“第二居所”。
在昆明人心目中,安寧一向是昆明的“后花園”,這不僅因為溫泉和生態(tài)資源出色,也源于便捷的交通和安寧與昆明的同城化發(fā)展趨勢,驅(qū)車半小時可達,是昆明人周末度假、康養(yǎng)休閑的理想去處。
在昆明主城,高端市場大平層趨勢愈演愈烈,而隨著容積率限制放寬,選擇郊區(qū)低密住宅作為家庭度假、休閑、養(yǎng)老的第二居所,也將成為更多高端人群的選擇。
另一方面,溫泉山谷積極響應(yīng)“旅居云南”戰(zhàn)略,不斷提升項目配套和運營服務(wù)能力,強化輸出健康生活方式特色,在全國高端康養(yǎng)旅居市場打響IP,吸引了大量長期定居或候鳥式旅居客戶。
溫泉山谷不僅是昆明人的“后花園”,也是全中國旅居人群的“后花園”。
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