去年以來，全國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)了容積率下降的趨勢(shì)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年年初，容積率2.0以下的在售地塊占比達(dá)到44%，為近四年新高。

昆明也是如此，去年公布實(shí)施了新版城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范，調(diào)整計(jì)容規(guī)則，另外明確了城區(qū)建設(shè)用地五個(gè)強(qiáng)度分區(qū)，將容積率限定在1.5—3.1。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，昆明去年供應(yīng)土地60宗土地，除了個(gè)別城改和安置用地外，住宅用地容積率大多不超過3.1。

今年上半年，降容供地更為明顯，成交的9宗商品住宅用地中，僅有2宗城改項(xiàng)目用地容積率超過3.0，其余都在1.6—2.5之間。

優(yōu)化調(diào)整土地規(guī)劃條件，全面轉(zhuǎn)向低容低密，鼓勵(lì)房企開發(fā)“精細(xì)化、品質(zhì)化”住宅產(chǎn)品。

這才是“好房子”政策的最大抓手。

人們常說，昆明過去長(zhǎng)期被困在高容積率之中，一味追求土地效益的思路指導(dǎo)下，高容高密的塔樓住宅被批量建造。

但是好房子時(shí)代到來后，房子怎樣從“有沒有”轉(zhuǎn)變?yōu)椤昂貌缓谩?，根子還在于土地規(guī)劃條件，如果絕對(duì)化一點(diǎn)，應(yīng)該說：

好房子是由容積率決定的。

溫泉山谷是什么神仙房子？

雖然全國(guó)的容積率普遍降低了，但我們還是很難想象，昆明居然有這樣低容低密的好房子。

這就是溫泉山谷七期。

上圖為剛交付的七期首批次地塊，由低層住宅和多層洋房組成，不僅低容低密，而且周邊都是依山傍水的環(huán)境，一眼看就能感受到極高的居住舒適度。

溫泉山谷全景

具體看下來，七期產(chǎn)品有幾大亮點(diǎn)：

超高實(shí)得：約143.89平米低層住宅有三個(gè)戶型，總贈(zèng)送面積達(dá)249.88—324平米，實(shí)得率273.66—325.17%，洋房的兩個(gè)戶型，實(shí)得率也達(dá)到了116—124.3%。

全明負(fù)一層：由于七期地塊為臨水坡地，利用自然高差設(shè)計(jì)出了全明負(fù)一層效果，同樣屬于地下贈(zèng)送空間，但和普通低層住宅極大不同，溫泉山谷的低層住宅負(fù)一層全明采光，決定了空間利用不受約束，自由度更高。

前后雙花園+屋頂露臺(tái)：利用坡地，負(fù)一層前和一層后各有一個(gè)大花園，花園總面積達(dá)94.9—97.03平米，相當(dāng)于一套普通住房的面積。再加上數(shù)十平米的屋頂大露臺(tái)，真正做到了有天有地。

總價(jià)僅125萬起：很難想象，這樣環(huán)境一流、實(shí)得率超高的低層住宅，總價(jià)僅需125萬起。隨便算一下就知道有多驚人：總價(jià)攤?cè)虢ㄖ娣e計(jì)算，單價(jià)僅為四位數(shù)，如果攤?cè)雽?shí)得面積，那么單價(jià)就到了2670—3180元/平米！

但是離開價(jià)格談產(chǎn)品，或者離開區(qū)位配套談項(xiàng)目，都是沒有意義的行為，所以是時(shí)候刷新對(duì)溫泉山谷的認(rèn)知了。

4.2萬畝康養(yǎng)旅居大盤，需要重新認(rèn)識(shí)了

溫泉山谷的全稱是溫泉國(guó)際生態(tài)旅游康養(yǎng)小鎮(zhèn)，是云南康旅集團(tuán)旗下的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于距昆明主城僅28公里的安寧溫泉鎮(zhèn)，總占地面積約4.2萬畝，從項(xiàng)目名稱、開發(fā)背景、規(guī)模以及資源條件來看，就知道這是云南頂尖的康養(yǎng)旅居超級(jí)大盤。

溫泉山谷的名氣雖然不小，可一方面項(xiàng)目實(shí)在太大，項(xiàng)目約28平方公里的規(guī)劃面積相當(dāng)于昆明一環(huán)內(nèi)面積的近兩倍，整個(gè)項(xiàng)目擁有非常龐大的配套體系，很少有人能全面了解項(xiàng)目，另一方面由于項(xiàng)目分地塊分期建設(shè)，其工程進(jìn)度和配套落地一直在推進(jìn)，一般人也不容易及時(shí)更新信息。

如何重新認(rèn)識(shí)溫泉山谷？可以從以下幾方面入手：

“天下第一”的溫泉人文資源稟賦

提起安寧溫泉，首先想到的是明代著名學(xué)者楊慎命名的“天下第一湯”，以及其蜚聲海內(nèi)外的溫泉?jiǎng)倬?，溫泉水溫?2℃~45℃之間，富含重碳酸鈣、鎂、鉀、氡，鍶等微量元素，宜浴宜飲，對(duì)皮膚病、風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎和多種腸胃疾病均有療效。另外項(xiàng)目所在地海拔1829米，森林覆蓋率超80.1%，全年空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率99.7%，負(fù)氧離子濃度3800/cm3，屬于天然大氧吧，從資源和生態(tài)環(huán)境條件說都非常適宜康養(yǎng)旅居。

溫泉山谷的溫泉泡池

安寧溫泉的歷史人文也非常深厚，不僅從古至今吸引了眾多名人顯貴前來療養(yǎng)休憩，比如盧漢別墅、龍氏別墅、西哈努克別墅、總理浴室、光美走廊等，另外溫泉摩崖石刻、曹溪寺、珍珠泉、云南佛學(xué)院、龍山、鳳山等人文景觀林立等，一同組成了安寧溫泉的厚重歷史底蘊(yùn)。

康養(yǎng)旅居大盤該如何打造？

溫泉山谷無疑是體量空前的康養(yǎng)旅居大盤。

項(xiàng)目整體規(guī)劃面積約4.2萬畝，其中森林面積占到了約1.3萬畝。項(xiàng)目開發(fā)已歷時(shí)十余年，從一期開發(fā)到現(xiàn)在的七期和八期，累計(jì)竣工面積55.03萬平方米，在建總建筑面積63.68萬平方米，后續(xù)已獲取待開發(fā)用地約644.07畝。

這些數(shù)字可以看出，溫泉山谷項(xiàng)目規(guī)模之大、分期之多、跨越時(shí)間之長(zhǎng)，都十分少見，不過作為萬畝大盤能持續(xù)不間斷開發(fā)，本身就足以證明開發(fā)實(shí)力。

溫泉山谷整體規(guī)劃為“一核兩軸六區(qū)”的布局。

以先行啟動(dòng)區(qū)為核心，建立完善的康養(yǎng)旅居配套，體驗(yàn)生態(tài)環(huán)保與旅游文化相融合的品質(zhì)人居，融入有一種生活叫云南、有一種體驗(yàn)叫康旅的綠色低碳、環(huán)保健康生活方式。

兩條軸線為山野景觀軸與文化藝術(shù)軸，山野景觀軸縱貫?zāi)媳鄙?，?gòu)建六度稟賦的山野景觀和宜養(yǎng)地帶，文化藝術(shù)軸橫穿東西，以傳承安寧溫泉?dú)v史文化資源為核心，實(shí)現(xiàn)文化藝術(shù)與創(chuàng)新內(nèi)容融合新路徑。

溫泉核心區(qū)、溫泉療愈區(qū)、康養(yǎng)度假區(qū)、田園藝術(shù)區(qū)、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)和創(chuàng)新活力區(qū)，六大功能區(qū)的規(guī)劃宏大，承載安寧溫泉?dú)v史文化，突出現(xiàn)代溫泉康養(yǎng)、養(yǎng)老旅居優(yōu)勢(shì)，還融入田園度假生活、休閑運(yùn)動(dòng)、數(shù)智創(chuàng)新等多樣化元素。

4.2萬畝超級(jí)大盤，無疑是長(zhǎng)期主義者最理想的實(shí)踐。

溫泉山谷自2008年啟動(dòng)以來，配套快速推進(jìn)，接連兌現(xiàn)。

康養(yǎng)旅居配套：約3千平米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心已投用，還規(guī)劃了合美智慧健康管理中心等體系化配套。

網(wǎng)賽中心效果圖

運(yùn)動(dòng)康體配套：建成約1100畝運(yùn)動(dòng)公園，國(guó)際紅土網(wǎng)賽中心項(xiàng)目主體建設(shè)已完成封頂，包含6700座席的決賽館、半決賽場(chǎng)和多塊練習(xí)場(chǎng)的特色紅土網(wǎng)球中心已初具規(guī)模。項(xiàng)目將積極引入優(yōu)質(zhì)的賽事運(yùn)營(yíng)和網(wǎng)球培訓(xùn)等資源，將開展豐富多樣的紅土網(wǎng)球賽事，建成國(guó)家級(jí)網(wǎng)賽中心。

溫泉SPA的泳池

望湖商業(yè)區(qū)實(shí)景

鳳山森林溫泉與高端民宿效果圖

休閑度假配套：溫泉度假酒店、天然溫泉SPA、望湖商業(yè)區(qū)已建成運(yùn)營(yíng)，高標(biāo)準(zhǔn)度假酒店建成封頂，與實(shí)力國(guó)企無錫建發(fā)合作，將建設(shè)定位高端的鳳山精品民宿群和森林溫泉浴場(chǎng)。

教育配套：今年初，溫泉國(guó)際生態(tài)旅游康養(yǎng)小鎮(zhèn)高中學(xué)校項(xiàng)目1號(hào)樓主體結(jié)構(gòu)全面封頂，學(xué)校擬引入昆明優(yōu)質(zhì)名校合作辦學(xué)。

此外，依托康旅集團(tuán)旗下多元產(chǎn)業(yè)布局，小鎮(zhèn)居民可坐享遍及全省的文旅、醫(yī)療配套資源，省內(nèi)外圍繞熱門旅游資源而運(yùn)營(yíng)的景區(qū)、酒店一應(yīng)俱全，包括普達(dá)搭國(guó)家公園（5A）、普者黑國(guó)家濕地公園（5A）、梅里雪山（4A）、西雙版納·傣族園（4A）、北京新云南皇冠假日酒店、撫仙湖希爾頓酒店、昆明洲際酒店。在醫(yī)養(yǎng)康護(hù)方面，昆明市第一人民醫(yī)院甘美醫(yī)院、昆明市第一人民醫(yī)院、昆明市第一人民醫(yī)院星耀醫(yī)院、昆明婦女兒童醫(yī)院將護(hù)航業(yè)主健康。

從居住社區(qū)升級(jí)為康旅生活方式體驗(yàn)社區(qū)

從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)角度看，規(guī)劃合理、進(jìn)度順利、品質(zhì)有保障、配套全面且兌現(xiàn)快，就足以成為一個(gè)成功的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目了。

但在溫泉山谷看來，這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

溫泉山谷的“造城觀”可概括為：以“一個(gè)在地資源與產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的創(chuàng)新地標(biāo)”“一個(gè)國(guó)際級(jí)森林療愈康養(yǎng)度假目的地”“一個(gè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的標(biāo)桿示范”為目標(biāo)，打造成為年輕人的網(wǎng)紅打卡地、老年人的康養(yǎng)桃源、都市人的心靈療愈之所，成為城市與自然和諧共存的典范、國(guó)際旅游文化的交匯地。

為此，項(xiàng)目引入安馨松茂“WST”健康社區(qū)理念，從硬件（健康住宅空間）、軟件（健康社區(qū)平臺(tái)）、服務(wù)（健康服務(wù)支援）入手，全方位打造國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的Wellness Smart Town智慧健康生活，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的健康社區(qū)。

可以看出，健康社區(qū)的內(nèi)涵較傳統(tǒng)居住社區(qū)更豐富，注重軟件、硬件和服務(wù)三位一體的支撐，注重業(yè)主生活體驗(yàn)和精神文化需求，本質(zhì)上說，是由傳統(tǒng)的開發(fā)思維向運(yùn)營(yíng)思維的轉(zhuǎn)化，并由此實(shí)現(xiàn)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的IP化，打造有康旅特色的生活方式體驗(yàn)社區(qū)。

這種模式和路徑我們很熟悉，比如阿那亞、麓湖國(guó)際等知名“神盤”項(xiàng)目，而溫泉山谷對(duì)標(biāo)國(guó)內(nèi)頂尖項(xiàng)目，聚焦旅居生活服務(wù)、康養(yǎng)度假服務(wù)、運(yùn)動(dòng)健體服務(wù)打造項(xiàng)目IP，已初步形成了溫泉山谷生活方式和精神文化的品牌效應(yīng)。

溫泉山谷社群活動(dòng)豐富多彩

僅今年入夏以來，溫泉山谷就組織了多場(chǎng)居民社群活動(dòng)，包括端午節(jié)包粽子送艾蒿、鄰里市集、采摘節(jié)、夏日音樂狂歡節(jié)、火把節(jié)、徒步溫泉、徒步森林等。

溫泉山谷能打的牌不光是“溫泉+森林+文化”，作為康旅集團(tuán)旗艦級(jí)旅居大盤，還能整合康旅集團(tuán)旗下全省文旅康養(yǎng)酒店資源，為業(yè)主帶來更多的體驗(yàn)和福利，比如項(xiàng)目已推出多條“大美康旅行”旅游線路，業(yè)主可專享優(yōu)惠價(jià)格。后續(xù)還將推出更多定制專屬精品旅游線路，覆蓋短途游、深度旅居體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)“一處置業(yè)，全省暢玩”。

是昆明的后花園，也是中國(guó)的后花園

溫泉山谷的資源稟賦有目共睹，但最可貴的，是項(xiàng)目將先天優(yōu)勢(shì)與領(lǐng)先的開發(fā)運(yùn)營(yíng)理念進(jìn)行了完美融合，以旅居、康養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)三位一體的全面功能，塑造出現(xiàn)象級(jí)的生活方式體驗(yàn)社區(qū)。

某種程度上說，溫泉山谷已不是一個(gè)單純的旅居盤，憑借其緊鄰主城的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，也成為了昆明改善人群首選的“第二居所”。

在昆明人心目中，安寧一向是昆明的“后花園”，這不僅因?yàn)闇厝蜕鷳B(tài)資源出色，也源于便捷的交通和安寧與昆明的同城化發(fā)展趨勢(shì)，驅(qū)車半小時(shí)可達(dá)，是昆明人周末度假、康養(yǎng)休閑的理想去處。

在昆明主城，高端市場(chǎng)大平層趨勢(shì)愈演愈烈，而隨著容積率限制放寬，選擇郊區(qū)低密住宅作為家庭度假、休閑、養(yǎng)老的第二居所，也將成為更多高端人群的選擇。

另一方面，溫泉山谷積極響應(yīng)“旅居云南”戰(zhàn)略，不斷提升項(xiàng)目配套和運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，強(qiáng)化輸出健康生活方式特色，在全國(guó)高端康養(yǎng)旅居市場(chǎng)打響IP，吸引了大量長(zhǎng)期定居或候鳥式旅居客戶。

溫泉山谷不僅是昆明人的“后花園”，也是全中國(guó)旅居人群的“后花園”。