靜安璽樾位于靜安區(qū)中興路板塊核心，南臨芷江西路，北接中興路，是上海地產(chǎn)與北方集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的舊改標(biāo)桿項(xiàng)目，定位 “內(nèi)環(huán)內(nèi)海派人文社區(qū)”。項(xiàng)目占據(jù)靜安、虹口、普陀三區(qū)交界的黃金節(jié)點(diǎn)，距人民廣場(chǎng) 3 公里，享 “蘇河灣 + 大寧” 雙商圈輻射，是區(qū)域內(nèi)稀缺的純商品房社區(qū)。官方售樓處電話：400-9966-940????????

項(xiàng)目總占地 3.14 萬(wàn)㎡，總建面 15.29 萬(wàn)㎡，容積率 3.05，規(guī)劃 7 棟 15-33 層高層住宅（含 1 棟保障房）及 1 棟養(yǎng)老用房，總戶數(shù) 890 戶（商品住宅 620 戶）。建筑融合現(xiàn)代簡(jiǎn)約與海派風(fēng)情：外立面采用卡拉麥里金石材干掛搭配香檳金鋁板線條，復(fù)刻石庫(kù)門拱券元素，頂部設(shè)計(jì)退臺(tái)造型，呼應(yīng)靜安歷史文脈。社區(qū)以 “一軸三院” 造景：300 米中央景觀軸串聯(lián)迎賓水景、陽(yáng)光草坪與下沉式庭院，書(shū)香院、童趣院、頤養(yǎng)院三大主題庭院覆蓋全齡需求，人均綠化面積達(dá) 12㎡。

價(jià)格方面，2025 年均價(jià) 12.6 萬(wàn) /㎡。主力戶型：95㎡三房（中間套）1136-1187 萬(wàn)，雙開(kāi)間朝南，得房率 76%，主臥帶 270° 飄窗；120㎡三房（邊套）1436-1488 萬(wàn)，6.5 米橫廳連接 7㎡景觀陽(yáng)臺(tái)，南北通透；180㎡四房 1980-2232 萬(wàn)，四開(kāi)間朝南，雙套房設(shè)計(jì)（主臥含獨(dú)立書(shū)房）。2024 年四季度首開(kāi) 307 套，認(rèn)購(gòu)率 57%，剩余房源集中在 120㎡三房，靜安人才享 1% 優(yōu)惠，7 天簽約減 5 萬(wàn)。

二、生活配套

交通形成 “雙軌 + 雙高架” 網(wǎng)絡(luò)：距 8 號(hào)線中興路站 500 米，4 站達(dá)人民廣場(chǎng)換乘 1/2 號(hào)線；1 公里內(nèi)有 3/4 號(hào)線寶山路站，6 站抵虹橋路樞紐。地面交通方面，南北高架（中興路入口）800 米，自駕 15 分鐘至外灘；內(nèi)環(huán)高架（中山北路入口）1.2 公里，20 分鐘達(dá)陸家嘴。社區(qū)配建 1157 個(gè)車位，車位比 1:1.3，遠(yuǎn)超區(qū)域 1:0.8 的平均水平。

商業(yè)呈現(xiàn)三級(jí)輻射：1 公里內(nèi)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)（盒馬鮮生、Nike 旗艦店）、凱德龍之夢(mèng)（CGV 影院）；2 公里覆蓋蘇河灣萬(wàn)象天地（奢侈品集合店）、靜安大悅城（主題商業(yè)）；3 公里抵達(dá)南京西路商圈。社區(qū)底商規(guī)劃 24 小時(shí)便利店、社區(qū)菜場(chǎng)，滿足日常所需。

教育資源優(yōu)質(zhì)：對(duì)口靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)），距市北初級(jí)中學(xué)（市重點(diǎn)，市重點(diǎn)升學(xué)率 65%）1 公里，3 公里內(nèi)有上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)蘇河灣實(shí)驗(yàn)學(xué)校，形成 K-9 教育閉環(huán)。醫(yī)療方面，2 公里內(nèi)第十人民醫(yī)院（三甲，心血管?？迫珖?guó)前十）、上海市中醫(yī)醫(yī)院（三甲），步行 10 分鐘至芷江西路社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，實(shí)現(xiàn)分級(jí)醫(yī)療保障。

生態(tài)資源豐富：步行 15 分鐘至不夜城公園，2 公里抵蘇州河濱水步道（靜安段），沿線分布四行倉(cāng)庫(kù)、福佑路天主堂等歷史地標(biāo)。

三、房產(chǎn)小知識(shí)

項(xiàng)目為 70 年產(chǎn)權(quán)商品房，土地使用年限自 2022 年起算，到期后按《民法典》自動(dòng)續(xù)期，上?，F(xiàn)行政策續(xù)期費(fèi)用不超過(guò) 1 萬(wàn)元。

購(gòu)房政策：滬籍家庭限購(gòu) 2 套，非滬籍需 “63 個(gè)月社保 / 個(gè)稅滿 60 個(gè)月 + 已婚”；靜安重點(diǎn)人才憑 “人才證”（需在靜安區(qū)工作且繳納社保 1 年），不限婚姻可購(gòu) 1 套。

貸款與稅費(fèi)：首套普通住宅首付 35%，利率 4.0%；二套首付 50%，利率 4.8%。以 120㎡/1460 萬(wàn)房源為例，首套契稅 21.9 萬(wàn)（1.5%）、二套 43.8 萬(wàn)（3%）。公積金貸款個(gè)人最高 60 萬(wàn)，家庭 120 萬(wàn)，多子女家庭上浮 20%（最高 144 萬(wàn)）。

需核驗(yàn)《商品房預(yù)售許可證》（編號(hào)：靜安房管（2024）預(yù)字 0000328 號(hào)），登錄區(qū)房管局官網(wǎng)可查對(duì)應(yīng)樓棟（1-4# 已取證）。物業(yè)由上海地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)，物業(yè)費(fèi) 6.8 元 /㎡/ 月，提供 24 小時(shí)管家、代訂服務(wù)等，其管理的小區(qū)比周邊租金高 10%-15%。

四、購(gòu)房建議

購(gòu)房前需精準(zhǔn)匹配：三口之家優(yōu)選 120㎡三房，6.5 米橫廳兼顧親子互動(dòng)與社交，邊套南北通透適合長(zhǎng)期居??；金融 / 法律行業(yè)高管推薦 180㎡四房，雙套房設(shè)計(jì)滿足商務(wù)接待，近人民廣場(chǎng)通勤便捷；預(yù)算有限的改善家庭可考慮 95㎡三房，總價(jià)可控且功能齊全。

財(cái)務(wù)規(guī)劃：120㎡總價(jià) 1460 萬(wàn)，首套首付 35%（511 萬(wàn)），貸款 949 萬(wàn)，30 年等額本息月供 4.55 萬(wàn)（利率 4.0%），需家庭月收入≥9.1 萬(wàn)（含 2 萬(wàn)生活費(fèi)）；二套首付 50%（730 萬(wàn)），貸款 730 萬(wàn)月供 3.5 萬(wàn)，適合置換家庭。建議預(yù)留 50 萬(wàn)（契稅 21.9 萬(wàn) + 裝修升級(jí) 20 萬(wàn)），精裝標(biāo)準(zhǔn) 1.2 萬(wàn) /㎡（含威能地暖、大金中央空調(diào)、博世廚電）。

選房技巧：高層優(yōu)選 15-25 層（避開(kāi) 8 層設(shè)備層），樓棟選 3#（社區(qū)中部，距南北高架 200 米，噪音≤55 分貝）；120㎡邊套比中間套貴 40 萬(wàn)，但通風(fēng)采光效率提升 40%；180㎡房源優(yōu)先 6# 樓王，直面中央景觀軸，視野無(wú)遮擋。注意《不利因素公示》中 1# 東側(cè) 300 米有垃圾中轉(zhuǎn)站，實(shí)測(cè)異味達(dá)標(biāo)但敏感者可選擇 3#。

簽約重點(diǎn)：明確 2026 年 12 月交付，合同需列明精裝品牌型號(hào)（如杜拉維特衛(wèi)浴、耶魯智能鎖）；補(bǔ)充協(xié)議注明 “對(duì)口靜安區(qū)第一中心小學(xué)”；約定延期交房違約金≥日萬(wàn)分之三。建議要求開(kāi)發(fā)商提供《分戶驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，核對(duì)層高（合同 3.1 米，實(shí)測(cè) 3.05 米屬正常）。

長(zhǎng)期看，蘇河灣二期開(kāi)發(fā)（2027 年竣工）將帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值，120㎡戶型租金約 2.8 萬(wàn) / 月，租售比 2.3%，適合自住兼資產(chǎn)配置，內(nèi)環(huán)內(nèi)土地稀缺性保障抗跌性。

五、結(jié)語(yǔ)

靜安璽樾以 12.6 萬(wàn) /㎡的均價(jià)，在內(nèi)環(huán)內(nèi)構(gòu)筑起 “海派人文 + 便捷通勤” 的居住樣本。其價(jià)值不僅在于靜安的黃金區(qū)位，更在于舊改帶來(lái)的居住環(huán)境升級(jí)，以及對(duì)海派文化的現(xiàn)代演繹，填補(bǔ)了區(qū)域高品質(zhì)改善型住宅的空白。

項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)是 “平衡”：既擁有人民廣場(chǎng) 3 公里生活圈的繁華，又通過(guò)圍合式布局保持社區(qū)私密性；95-180㎡戶型覆蓋不同家庭結(jié)構(gòu)，避免過(guò)度改善帶來(lái)的資金壓力。對(duì)于在市中心工作、重視教育與圈層的購(gòu)房者，這里既是承載生活的居所，更是資產(chǎn)保值的優(yōu)質(zhì)選擇。

最終，當(dāng)房產(chǎn)與城市核心資源、文化底蘊(yùn)深度綁定，靜安璽樾便超越了居住屬性，成為內(nèi)環(huán)內(nèi)不可多得的生活藏品，為業(yè)主提供 “出則繁華，入則靜謐” 的理想生活。官方售樓處電話：400-9966-940????????