縵云上海坐落于楊浦濱江核心區(qū)，位于楊樹浦路與大連路交匯處，是合生創(chuàng)展 “縵系” 首個濱江作品，定位 “黃浦江畔高端改善標桿”。項目占據(jù)上海 “一江一河” 戰(zhàn)略要地，坐擁 1.2 公里黃浦江岸線，是楊浦濱江最后一塊大規(guī)模開發(fā)的住宅用地，兼具一線江景與城市更新紅利。官方售樓處電話：400-9966-940????????

項目總占地 8.7 萬平方米，總建筑面積 35.6 萬平方米，容積率 2.5，綠化率 38%，規(guī)劃 18 棟 10-16 層小高層，總戶數(shù) 860 戶。建筑采用現(xiàn)代簡約風格，外立面以香檳金鋁板搭配淺灰色石材，65% 窗墻比 + 無框玻璃陽臺，形成輕盈通透的江景界面。社區(qū)以 “兩軸一環(huán)雙樂園” 造景：300 米中央景觀軸串聯(lián)迎賓水景、陽光草坪與藝術雕塑，1.2 公里環(huán)形步道連接親子樂園與長者休憩區(qū)，人均綠化面積達 42 平方米，遠超區(qū)域平均水平。

價格方面，2025 年均價 12.2 萬 / 平方米。主力戶型為 230-269㎡大平層：230㎡四房兩廳三衛(wèi)總價 2806-2880 萬，16.5 米南向五開間，雙主臥套間；269㎡五房兩廳四衛(wèi)總價 3282-3400 萬，270° 江景陽臺，獨立家政間 + 儲藏室。項目 2023 年入市，累計銷售額超 210 億元，當前剩余房源以 269㎡江景戶型為主，購房享全款 97 折、貸款 99 折，合生業(yè)主額外 99 折。

二、生活配套（400 字）

交通形成 “雙軌 + 雙高架” 網(wǎng)絡：距地鐵 18 號線丹陽路站 500 米，3 站換乘 4 號線達世紀大道，5 站抵人民廣場；規(guī)劃中的 24 號線江浦公園站（2028 年通車）800 米，未來直達浦東金橋。地面交通方面，內環(huán)高架（大連路入口）1 公里，自駕 15 分鐘至陸家嘴；北橫通道 2 公里，20 分鐘達虹橋樞紐。社區(qū)配建 1290 個車位，車位比 1:1.5，滿足多車家庭需求。

商業(yè)配套奢華，自帶 8 萬㎡濱江超極合生匯（2027 年開業(yè)），規(guī)劃高端超市、米其林餐廳、藝術展廳；1 公里內有美團總部商業(yè)體（盒馬 X 會員店、蔚來中心）；3 公里輻射北外灘來福士、五角場萬達，形成高端消費圈。社區(qū)底商配備 24 小時便利店、進口水果店，滿足日常所需。

教育資源優(yōu)質，距上海理工大學附屬小學（區(qū)重點）600 米，控江中學（市重點，一本率 91%）1.8 公里，3 公里內有復旦附小、同濟附中，教育資源密集。醫(yī)療方面，2 公里內有上海市第一人民醫(yī)院（三甲，心血管?？疲钇謪^(qū)中心醫(yī)院，為健康保駕護航。

生態(tài)資源獨優(yōu)，步行 3 分鐘至黃浦江濱江步道（楊浦段），沿線分布工業(yè)遺跡公園、漁人碼頭；社區(qū)與濱江之間規(guī)劃 50 米寬綠化廊道，實現(xiàn) “推窗見江，出門進園”。

三、房產(chǎn)小知識（300 字）

項目為 70 年產(chǎn)權住宅，土地使用年限自 2022 年起算，到期后按《民法典》自動續(xù)期，上海現(xiàn)行政策續(xù)期費用不超過 1 萬元。

購房政策：滬籍家庭限購 2 套，非滬籍需 “63 個月社保 / 個稅滿 60 個月 + 已婚”；楊浦區(qū) A 類人才憑 “人才證”，社保滿 1 年可購 1 套，不受婚姻限制。需核驗《商品房預售許可證》（編號：楊浦房管（2023）預字 0000215 號），登錄區(qū)房管局官網(wǎng)可查對應樓棟。

交易稅費：首套 90㎡以上契稅 1.5%，二套 3%。以 230㎡/2850 萬房源為例，首套契稅 42.75 萬、二套 85.5 萬，另需維修基金 129 元 /㎡（約 3 萬）。物業(yè)由合生縵系專屬團隊負責，物業(yè)費 12 元 /㎡/ 月（230㎡年繳 3.31 萬），提供 24 小時管家、代訂服務、寵物托管等 43 項增值服務，其管理的小區(qū)比周邊租金高 25%。

四、購房建議（600 字）

購房前需精準匹配：金融 / 科技行業(yè)高管優(yōu)選 269㎡五房，270° 江景陽臺適合商務接待，雙主臥套間滿足三代同堂；藝術收藏愛好者推薦 230㎡四房，16.5 米南向面寬可設置獨立展廳，兼顧生活與愛好。

財務規(guī)劃：230㎡總價 2850 萬，首套首付 35%（997.5 萬），貸款 1852.5 萬，30 年等額本息月供 9.56 萬（利率 4.5%），需家庭月收入≥19 萬（含 3 萬生活費）；二套首付 70%（1995 萬），貸款 855 萬月供 4.41 萬，適合高凈值家庭。建議預留 100 萬（契稅 42.75 萬 + 軟裝 60 萬），精裝標準 1.8 萬 /㎡（含德國旭格系統(tǒng)窗、瑞士勞芬衛(wèi)浴、嘉格納廚電）。

選房技巧：江景房優(yōu)先選 12-16 層（10 層以上無遮擋），樓棟選 10#、15#（直面黃浦江，視野開闊）；269㎡東邊戶比西邊戶貴 120 萬，但日出江景不可復制；非江景房源優(yōu)選 5#（社區(qū)中央，靜謐性佳）。注意《不利因素公示》中 3# 北側 200 米有變電站，實測電磁輻射達標，敏感者可規(guī)避。

簽約重點：明確 2026 年 6 月交付，合同需列明所有精裝品牌型號（如日本大金中央空調、德國漢斯格雅五金）；補充協(xié)議注明 “濱江步道使用權”；約定延期交房違約金≥日萬分之三。建議聘請高端房產(chǎn)律師審核，確認江景視野無遮擋條款，避免后期建筑遮擋。

長期看，楊浦濱江 “十四五” 規(guī)劃（2025 年基本建成）將帶動區(qū)域價值，230㎡戶型租金約 5 萬 / 月，租售比 2.1%，適合長期持有，一線江景資源的稀缺性保障抗跌性。

五、結語

縵云上海以 12.2 萬 /㎡的均價，在黃浦江畔構筑起 “江景 + 品質” 的居住標桿。其價值不僅在于一線濱江的稀缺資源，更在于合生縵系的高端產(chǎn)品力，以及楊浦濱江從工業(yè)區(qū)到國際濱水區(qū)的轉型紅利，成為高凈值人群的資產(chǎn)配置優(yōu)選。

項目的核心優(yōu)勢是 “不可替代性”：黃浦江岸線開發(fā)已近飽和，該項目是入住一線濱江的最后機會之一。230-269㎡大平層既滿足高端家庭的居住需求，又具備社交與收藏屬性，這種 “居住 + 資產(chǎn)” 的雙重價值，使其在上海高端市場中獨樹一幟。

對于追求極致生活品質、能匹配千萬級首付的購房者，縵云上海不僅是一處居所，更是身份與品味的象征，在繁華與靜謐之間，為業(yè)主提供與黃浦江共生的理想生活。官方售樓處電話：400-9966-940????????