我是紫沐，這是我第459篇日記。

聊聊馬場新動態(tài)，以及它對廣州豪宅格局的影響。

1.馬場最新版的投資備案，主要以基礎(chǔ)配套建設(shè)為主。

包括地上空間、公共通道、市政路、隧道、體育設(shè)施、下沉廣場等等，合計28萬㎡左右。

都屬于一級開發(fā)，總投資151億。

等基建成型，后續(xù)追加投資的幾率很高。

而馬場地塊的一級開發(fā)，確定由越秀承建。

考慮到越秀在廣州的地位，以及基建所付出的資源。

后續(xù)公開出讓的商業(yè)和宅地，越秀優(yōu)勢很大。

經(jīng)過這幾年的發(fā)展，特別是琶洲南TOD和越秀觀樾這兩個產(chǎn)品，越秀已經(jīng)具備做高端改善的能力。

但代表性的豪宅產(chǎn)品，說實話還是沒有的。

所以在住宅層面，馬場的天花板能有多高，比較考驗越秀的學習能力。

2.馬場兌現(xiàn)加速，對珠城東區(qū)利好很大。

東區(qū)目前有兩個問題。

一個是缺商業(yè)，一個是板塊界面有點參差不齊。

珠城東區(qū)的沿江面建設(shè)得很好，環(huán)珠江公園那片也不錯。

但珠江公園以東，包括目前的馬場，顏值和配套是有點low的，屬于板塊瑕疵。

而馬場翻新，能把這兩個問題都解決掉。

首先是商業(yè)兌現(xiàn)，很可能會把SKP帶進來。

一個頂級商業(yè)的進駐，先別說它后續(xù)流量會有多大，至少能夯實東區(qū)的頂豪定位。

而且馬場能帶來的不止是商業(yè)，還有城市公園、高端產(chǎn)業(yè)和對應的高端寫字樓。

作為珠城最后一塊核心地，馬場下限不會低的。

相當于整個馬場，一下子從東區(qū)的短板，變成了東區(qū)的長板。

另外把視野放大，馬場兌現(xiàn)加速，對珠金琶這個未來核心也是大利好。

在廣州的板塊定位里，珠城和金融城，都屬于頂級板塊。

但現(xiàn)在從珠城到金融城這段路，從珠江公園到金融城核心起步區(qū)，落差感太大。

沒有現(xiàn)代化的基建，也沒有CBD的繁華，只有老舊的產(chǎn)業(yè)和亂糟糟的城中村。

急需要馬場翻新，來緩解這種割裂感。

而馬場翻新之后，員村這塊硬骨頭什么時候啃下來，珠城和金融城才能真正連為一體。

3.馬場住宅地塊，按目前的規(guī)劃，放在東側(cè)，更靠近員村。

這個位置，只有西南向望馬場公園這一個景觀面，稍微有點遺憾。

如果放在西側(cè)，東南向望馬場公園，并且緊鄰珠江公園，朝向和視野會更好。

不管馬場住宅最后定位是純頂豪，還是頂豪+高端改善結(jié)合，景觀資源都是很值錢的。

如果保利天奕和保利天曜的出現(xiàn)，代表廣州改善產(chǎn)品進入下半場。

那馬場和冼村兌現(xiàn)加速，保利面粉廠即將入市，則是廣州豪宅下半場開啟的信號。

下半場，最先上演的，會是傳統(tǒng)豪宅的讓步。

過去兩年，新規(guī)盤對二手的沖擊力展現(xiàn)得淋漓盡致。

看看琶洲南TOD，次新改善盤的扛把子，也被改善新盤沖垮了。

最近掛牌的一套220㎡中高層四房，單價正式跌破10萬。

實際成交價可能會更低，沒逃過收樓即浮虧20%的命運。

所以同樣的，面對新規(guī)盤產(chǎn)品和價格的雙重沖擊，老牌豪宅也會有一波調(diào)整。

相繼出現(xiàn)8萬的粵海麗江、11萬的凱旋楓丹、18萬的凱旋廣粵，就是證明。

考慮到面粉廠目前吹風15萬，實際可能還有驚喜。

老牌豪宅的調(diào)整，還遠沒有結(jié)束。

至于馬場、冼村、面粉廠，這三個新規(guī)豪宅孰優(yōu)孰劣，目前言之尚早。

從位置上看，馬場和冼村短期更有優(yōu)勢。

頂級圈層、頂級配套、頂級環(huán)境，都是現(xiàn)成的。

但從完整體的角度，面粉廠天花板更高。

低密大花園+核心區(qū)一線江景，都是非常值錢的豪宅屬性。

所以市場是動態(tài)的。

暫時第一容易，永遠第一很難。

傳統(tǒng)豪宅會迎來下半場，新豪宅在未來也有它們的下半場。

關(guān)鍵在于，你能不能及時洞察，并做出調(diào)整。

能掌控的風險，往往也是種機遇。