斑駁的外墻、銹蝕的管道、陡峭的樓梯間，中國城鎮(zhèn)中超過20%的住房正默默步入“中年危機”。

走進(jìn)廣州市花都區(qū)新華坊，街道兩旁曾搖搖欲墜的磚木危房已悄然蛻變：窗明幾凈的新建筑保留著傳統(tǒng)風(fēng)貌，內(nèi)部卻嵌入了非遺體驗館與大師工作坊。這個曾經(jīng)的D級危房群如今成了游人如織的民俗文化街區(qū)。

而在千里之外的北京開陽里三區(qū)，19號樓的居民們結(jié)束了共用廚房衛(wèi)生間的歷史，每戶不僅擁有了獨立廚衛(wèi)，居住面積還增加了十幾平米。這樣的蝶變正在全國各地悄然發(fā)生。

01 政策大勢：國家戰(zhàn)略下的老房新生

2025年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》，這份重磅文件首次在國家層面確立了“房屋全生命周期安全管理制度”。

其中明確要求：加快拆除改造D級危房，對C級危房采取加固、改建、重建等多種方式改造。緊隨其后，住建部7月發(fā)布《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》，首次提出 “先體檢后更新、無體檢不更新”的鐵律。

政策目標(biāo)清晰而緊迫：從2025年下半年起，全國將啟動新一輪城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程，計劃用5年時間基本完成2005年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

地方響應(yīng)迅速落地。浙江省《城鎮(zhèn)社區(qū)更新條例》已于今年7月正式施行；上海市宣布2026年全面啟動城中村整體改造；溫州市鹿城區(qū)率先公布危舊房以舊換新實施方案。

一場關(guān)乎億萬人居住安全與品質(zhì)的變革，已拉開帷幕。

02 改造范圍：哪些老房子搭上政策快車

政策焦點明確指向2000年底前建成的老舊小區(qū)。這個時間節(jié)點意味深長——距今正好25年，與我國早期商品房集中上市期高度吻合。

溫州實施方案劃定了更精細(xì)的范圍：市區(qū)范圍內(nèi)、2000年以前國有土地上非單一產(chǎn)權(quán)、存在安全隱患、配套設(shè)施不完善的多孔板結(jié)構(gòu)小區(qū)，尤其鎖定1990年前建成的“高齡”住宅。

這些老房子的“病癥”觸目驚心：磚混結(jié)構(gòu)墻體開裂、基礎(chǔ)沉降，給排水系統(tǒng)銹蝕滲漏，供電線路老化超載。更嚴(yán)峻的是，全國范圍內(nèi)房齡超30年的建筑占比已近20%，預(yù)計到2040年，近80%房屋將邁入設(shè)計使用年限中后期。

2025年杭州某小區(qū)因未及時排查外墻空鼓導(dǎo)致脫落事故，為全國敲響警鐘?！拔７坎坏热恕钡默F(xiàn)實壓力，正倒逼改造提速。

03 創(chuàng)新模式：從“原拆原建”到片區(qū)激活

政策工具箱里最受關(guān)注的是“原拆原建”模式。溫州市實施方案將其定義為：針對未列入拆征計劃、C/D級危房集中且無法修繕的老舊小區(qū)，通過原址重建實現(xiàn)解危與品質(zhì)提升。

廣州花都區(qū)集群街2號樓成為教科書案例。這棟上世紀(jì)70年代的D級危房，由業(yè)主自籌資金主導(dǎo)改造，政府給予特殊困難家庭補助。改造后不僅建筑安全達(dá)標(biāo)，還加裝了電梯，每戶增加十幾平米使用面積。

這些創(chuàng)新破解了老舊小區(qū)改造最棘手的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜和資金短缺兩大瓶頸，為全國提供了可復(fù)制的經(jīng)驗。

04 資金體系：多方共擔(dān)的可持續(xù)機制

錢從哪里來？政策設(shè)計了政府、居民、社會資本合理共擔(dān)的融資網(wǎng)絡(luò)。

中央財政通過保障性安居工程專項資金提供支持；省級政府安排獎補資金；市縣可統(tǒng)籌土地出讓收益、專項債券等多元渠道。?？谑欣贸L期特別國債支持電梯更新，每部電梯補貼15萬元，今年將完成1821臺“高齡”電梯更換。

居民承擔(dān)部分也體現(xiàn)靈活性：可直接出資、使用住宅維修資金、提取公積金，甚至通過投工投勞、讓渡公共收益等方式參與。針對五保戶、低保戶等群體，還建立了臨時救助機制。

更突破性的創(chuàng)新在市場化融資。金融機構(gòu)正開發(fā)專項信貸產(chǎn)品，支持規(guī)?；脑祉椖俊V州新華坊項目通過未來租金收益質(zhì)押獲得銀行貸款，實現(xiàn) “用時間換空間”的資金平衡。

老房子承載著城市記憶，而煥新后的它們正孕育著新的生活故事。