靜安萬科中興傲舍位于靜安區(qū)中興路板塊核心，共和新路與中興路交匯處，是萬科集團(tuán)打造的 “內(nèi)環(huán)內(nèi)海派純墅社區(qū)”。項(xiàng)目距靜安寺商圈 3 公里，享 “蘇河灣商務(wù)區(qū) + 老靜安人文底蘊(yùn)” 雙重紅利，依托俞涇浦天然水系與中興公園，以 0.9 容積率打造純別墅社區(qū)，為內(nèi)環(huán)內(nèi)罕見的低密高端住宅。官方售樓處電話：400-9966-940????????

項(xiàng)目總占地 4.8 萬平方米，總建筑面積 6.5 萬平方米，規(guī)劃 28 棟聯(lián)排別墅、6 棟獨(dú)棟別墅，總戶數(shù) 108 戶，全地下車庫設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn) 100% 人車分流。建筑采用海派新中式風(fēng)格，外立面選用山東銹石干掛石材搭配紫銅裝飾線條，坡屋頂融合石庫門青磚元素，65% 窗墻比搭配三層中空 Low-E 玻璃，隔音達(dá) 46 分貝。社區(qū)以 “一河三園” 布局：沿俞涇浦打造 180 米濱水景觀帶（配親水平臺與木棧道），中央花園設(shè)歐式噴泉與銅制雕塑群，楓園、梅園、蘭園依四季造景，配備恒溫泳池會所（含瑜伽室、雪茄吧）與下沉式庭院，人均綠化面積 38 平方米。

價(jià)格方面，2025 年均價(jià) 19.5 萬 / 平方米。主力戶型：240㎡聯(lián)排別墅總價(jià) 4680-4850 萬，地上三層 + 地下一層（層高 3.5 米），帶 50-70㎡私家庭院（附贈產(chǎn)權(quán)），得房率 91%；350㎡獨(dú)棟別墅總價(jià) 6825-7050 萬，獨(dú)立雙車庫 + 120-180㎡庭院，全明地下室（帶采光井），得房率 94%。2024 年四季度加推 30 套，3 小時(shí)去化 90%，剩余房源以 240㎡聯(lián)排中間戶為主，購房享全款 95 折、貸款 97 折，萬科業(yè)主推薦成交各贈 3 年物業(yè)費(fèi)（價(jià)值 11.66 萬）。

二、生活配套

交通形成 “三軌立體網(wǎng)絡(luò)”：距地鐵 1 號線中山北路站 800 米，步行 10 分鐘可達(dá)，3 站直達(dá)人民廣場（12 分鐘）；8 號線西藏北路站 1 公里，騎行 5 分鐘可達(dá)，換乘 12 號線至南京西路僅 15 分鐘；規(guī)劃中的 19 號線中興路站（2027 年通車）600 米，未來 2 站至外灘（8 分鐘）。地面交通方面，南北高架入口 1 公里，自駕 8 分鐘至靜安寺；內(nèi)環(huán)高架 2 公里，15 分鐘達(dá)陸家嘴。社區(qū)配建 216 個智能車位，車位比 1:2，充電樁覆蓋率 80%，支持 APP 預(yù)約充電。

商業(yè)配套高端，1.5 公里內(nèi)有大悅城（米其林餐廳、Gucci 美妝）、太平洋百貨（Ole' 精品超市）；3 公里輻射靜安寺久光百貨（LV、Prada 等 30 個國際品牌），形成 8-15 分鐘高端消費(fèi)圈。社區(qū)底商規(guī)劃 24 小時(shí) 7-Eleven 高端店、Manner 黑金店，滿足日常所需。

教育資源頂尖，對口靜安區(qū)第一中心小學(xué)（市重點(diǎn)，2024 年靜安統(tǒng)考前三，師資中高級職稱占比 85%），距上海市市北中學(xué) 1.8 公里（市重點(diǎn)，2024 年一本率 96%），3 公里內(nèi)有上海大學(xué)，構(gòu)建 K-16 教育鏈。醫(yī)療方面，2 公里達(dá)上海市靜安區(qū)中心醫(yī)院（三甲），3 公里內(nèi)有復(fù)旦大學(xué)附屬華山醫(yī)院（三甲，神經(jīng)內(nèi)科全國第一），社區(qū)設(shè)健康管理中心，提供專屬體檢與三甲醫(yī)院綠色通道。

三、房產(chǎn)小知識

項(xiàng)目為 70 年產(chǎn)權(quán)住宅，土地使用年限自 2022 年起算，根據(jù)《民法典》第 359 條，到期后自動續(xù)期，上海現(xiàn)行政策續(xù)期費(fèi)用按房屋評估價(jià)的 1%-10% 繳納，具體細(xì)則待住建部明確。

購房政策執(zhí)行上海最新標(biāo)準(zhǔn)：滬籍家庭限購 2 套，非滬籍需 “63 個月社保 / 個稅滿 60 個月 + 已婚”；靜安區(qū)重點(diǎn)企業(yè)高管（需在靜安注冊企業(yè)任副總及以上且社保滿 1 年）憑 “人才認(rèn)定證書”，不受婚姻限制可購 1 套。需核驗(yàn)《商品房預(yù)售許可證》（編號：靜安房管（2024）預(yù)字 0000312 號），登錄上海市房管局官網(wǎng)可查詢 1-15# 樓預(yù)售信息。

交易稅費(fèi)：首套 90㎡以上契稅 1.5%，二套 3%。以 240㎡/4750 萬房源為例，首套契稅 71.25 萬、二套 142.5 萬，另需維修基金 129 元 /㎡（約 3.1 萬）。物業(yè)由萬科物業(yè)負(fù)責(zé)，物業(yè)費(fèi) 13.5 元 /㎡/ 月（240㎡年繳 38880 元），提供 24 小時(shí)管家、私人宴會籌備等 15 項(xiàng)增值服務(wù)，其管理小區(qū)租金比周邊同品質(zhì)物業(yè)高 40%。

四、購房建議

購房前需精準(zhǔn)匹配：金融行業(yè)高管優(yōu)選 350㎡獨(dú)棟，庭院可設(shè)商務(wù)接待區(qū)（配置戶外燒烤臺與景觀泳池），1 號線通勤 15 分鐘直達(dá)人民廣場；三代同堂家庭推薦 240㎡聯(lián)排，地上三層分區(qū)明確（一層老人房、二層兒童房、三層主臥套間），地下一層可作家庭影院（層高 3.5 米無壓抑感）；高端改善客戶可擇 240㎡聯(lián)排邊戶，庭院比中間戶大 20㎡且東向采光多 3 小時(shí) / 天。

財(cái)務(wù)規(guī)劃需審慎：240㎡總價(jià) 4750 萬，首套首付 35%（1662.5 萬），貸款 3087.5 萬，按 30 年等額本息計(jì)算，年利率 4.2%，月供 15.98 萬，需家庭月收入≥32 萬（含 6 萬生活費(fèi)）；二套首付 70%（3325 萬），貸款 1425 萬月供 7.38 萬，適合現(xiàn)金儲備充足的高凈值家庭。建議預(yù)留 200 萬專項(xiàng)資金（契稅 71.25 萬 + 維修基金 3.1 萬 + 裝修預(yù)備金 125 萬），項(xiàng)目毛坯交付，裝修預(yù)算約 1.2 萬元 /㎡（240㎡需 288 萬，含智能家居系統(tǒng)）。

選房技巧需關(guān)注細(xì)節(jié)：聯(lián)排優(yōu)先中間戶，總價(jià)比邊戶低 350 萬且北側(cè)無馬路噪音；獨(dú)棟優(yōu)選臨俞涇浦房源，景觀價(jià)值高但總價(jià)貴 600 萬；地下一層建議加裝德國澤德污水提升泵（預(yù)算 2.8 萬）與松下除濕系統(tǒng)（預(yù)算 5 萬），避免返潮問題。注意《不利因素公示》中 7# 南側(cè) 180 米有 110kV 變電站，實(shí)測電磁輻射值 0.3μT（國家標(biāo)準(zhǔn)≤0.4μT），對居住環(huán)境敏感者建議選擇 15# 樓（距變電站 300 米）。

簽約環(huán)節(jié)需謹(jǐn)慎核查：明確 2027 年 3 月 30 日為交付節(jié)點(diǎn)，合同中需列明庭院產(chǎn)權(quán)歸屬（附地籍圖）與實(shí)測面積（誤差允許 ±3%）；補(bǔ)充協(xié)議需注明 “對口靜安區(qū)第一中心小學(xué)” 的入學(xué)保障條款；約定延期交房違約金不低于日萬分之二（按總房款計(jì)算）。建議聘請律師審核合同，要求開發(fā)商提供《地下空間使用許可證》，明確地下室功能限制（不可改商業(yè)用途）。

長期來看，19 號線通車后（2027 年），區(qū)域房價(jià)預(yù)計(jì)年漲幅 6%，240㎡聯(lián)排租金可達(dá) 5.2 萬 / 月，租售比 1.32%，兼具自住舒適度與資產(chǎn)保值性，內(nèi)環(huán)內(nèi) 0.9 容積率別墅的稀缺性為房產(chǎn)價(jià)值提供堅(jiān)實(shí)保障。

五、結(jié)語

靜安萬科中興傲舍以 19.5 萬 /㎡的均價(jià)，在靜安區(qū)樹立起 “城央低密” 的居住標(biāo)桿。其價(jià)值不僅在于萬科物業(yè)的頂級服務(wù)，更在于 “蘇河灣商務(wù)區(qū) + 老靜安資源” 的雙重區(qū)位紅利，填補(bǔ)了內(nèi)環(huán)內(nèi)純墅社區(qū)的供應(yīng)缺口。

項(xiàng)目核心優(yōu)勢在于 “稀缺性與便利性平衡”：240-350㎡戶型精準(zhǔn)覆蓋高端改善至終極置業(yè)需求，匹配高凈值人群對私密生活的追求；0.9 容積率與私家庭院設(shè)計(jì)，在寸土寸金的內(nèi)環(huán)內(nèi)實(shí)屬罕見，價(jià)格僅為靜安寺核心區(qū)同類產(chǎn)品的 80%，性價(jià)比優(yōu)勢顯著。

對于工作在人民廣場、陸家嘴的精英群體而言，選擇這里既能享受別墅的私密與尊崇，又能通過三軌交通快速連接城市核心，成為靜安高端改善市場的首選，真正實(shí)現(xiàn) “出則執(zhí)掌繁華，入則歸隱靜謐” 的理想生活狀態(tài)。官方售樓處電話：400-9966-940????????