北京市五環(huán)外放松限購的真相是什么？其影響又能有多大？接下來，我們用幾分鐘時間來探討一下。

8月8日，北京市出臺了關(guān)于房地產(chǎn)放松限購的新舉措。政策出臺后，不少媒體將大標題寫成“北京市五環(huán)外取消限購”，或是“北京市五環(huán)外購房已不受限制，大家可以隨便購買”。

但實際上，政策的本意并非如此。若仔細查看政策出臺的官方文件便會發(fā)現(xiàn)，在五環(huán)外買房依然受到限制，只是相較于過去，限制有所放松。

如今在五環(huán)外購房，需滿足以下條件之一：要么是北京戶籍，要么在北京市有兩年以上的社保繳納記錄或兩年以上的個稅繳納記錄，只有這樣購房才不受限制。而對于既無北京戶籍，又沒有在北京市繳納社保或個稅滿兩年的人，比如其他城市的居民，當前在北京市五環(huán)外仍然不能隨便購房。

以上便是北京市新出臺的限購政策的真相。此外，周末有很多朋友和我討論，這次限購政策的影響能有多大。

在我看來，我們必須先弄清楚這次限購政策出臺的背景。從國家統(tǒng)計局以及專業(yè)中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，北京市二手房價格在4、5、6、7這四個月（7月數(shù)據(jù)尚未公布，但預(yù)計大概率如此）已呈現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比加速下降的態(tài)勢。

北京市放松限購政策，正是在這樣的大背景下出臺的。再加上全年實現(xiàn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的目標似乎越來越遠，所以調(diào)控政策才會再度放松，這便是大背景。

我們進一步思考，北京市房價出現(xiàn)環(huán)比下降，是因為五環(huán)外的房價下降得更厲害，而五環(huán)內(nèi)的房價保持穩(wěn)定嗎？

顯然并非如此。所以，若從根本上想讓房地產(chǎn)止住下跌態(tài)勢、實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，僅僅放松五環(huán)外的限購，恐怕影響并不會太大。

另外，我們知道，整個北京市樓市價格中，真正能起到示范帶動和引領(lǐng)作用的，還是五環(huán)內(nèi)的房子。

因此，如果五環(huán)內(nèi)沒有出臺什么新舉措，預(yù)計房價，尤其是二手房價，繼續(xù)調(diào)整的壓力仍然存在。出臺這項政策，或許短期內(nèi)對五環(huán)外個別新盤會有一些幫助，使其出現(xiàn)一些起色。

但在我看來，即便在五環(huán)外出臺這樣的政策，想要穩(wěn)住樓市價格，難度依然很大。

實際上，我們不妨實事求是地分析一下。在五環(huán)內(nèi)，房地產(chǎn)的空置率明顯比五環(huán)外低很多。而到了五環(huán)外，尤其是通州等地，新建了很多房子，但入住人口卻跟不上，導(dǎo)致房子的空置率更高。

從“房子是用來住的，不是用來炒的”這一角度來看，這些地方的購房人群數(shù)量和購房需求量仍然會相對疲軟。真正要穩(wěn)住樓市，還需要在五環(huán)內(nèi)這些核心城區(qū)出臺新的政策，才會真正起到作用。

除此之外，我們還需關(guān)注，過去在一線城市中，北京市在五環(huán)外放松類似限購政策（包括通州區(qū)）已有前車之鑒。

如今回過頭看，這些政策并沒有起到太大作用，可能短期內(nèi)半個月到一個月會有一些起色，但對止跌回穩(wěn)的影響十分有限。

再看全國其他一線城市，如上海、廣州、深圳，都在中心城區(qū)的外圍區(qū)域采取了不同程度的放松限購或取消限購政策，但實際上對整個城市的房價幾乎沒有產(chǎn)生影響。這些實證都告訴我們，這樣的政策影響是有限的。

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