今日庭審，寧遠(yuǎn)喜第二辯護(hù)人首先繼續(xù)回應(yīng)訴訟代理人意見。

1.案涉房產(chǎn)2014年實際出售價、評估價均明顯高于2011年，訴訟代理人關(guān)于“內(nèi)部交易”的觀點不成立，不能得出1500萬元價格低的結(jié)論。

2.德高公司評估所依據(jù)的市場條件不存在，報告中未見其所引用的公開渠道市場信息等資料，且評估時間為疫情期間，不可能進(jìn)入現(xiàn)場勘查，且現(xiàn)場勘查僅限于房產(chǎn)外觀。報告使用“收益法”錯誤，當(dāng)時租賃市場不發(fā)達(dá)、類似交易案例不多，關(guān)于標(biāo)的描述不實，相關(guān)限制條件不存在，評估結(jié)論無依據(jù)。

3.貸款評估結(jié)論取決于客戶貸款需要，通常根據(jù)貸款人的需要進(jìn)行評估，這一情況雖不規(guī)范但卻是現(xiàn)實，因此該評估結(jié)論不能作為價格參照。

4.訴訟代理人關(guān)于“兩被告人以1500萬元的房產(chǎn)貸款2400萬元，即使不歸還貸款還賺900萬元”的觀點錯誤，是對被告人人格損壞。被告人受讓案涉房產(chǎn)并非為了騙取貸款，兩人均為體面之人，不可能騙取貸款，事實上在積極還貸。

5.訴訟代理人的相關(guān)比喻不恰當(dāng)，混淆了各主體的獨立法人關(guān)系，母子公司間就案涉房產(chǎn)的交易是對房產(chǎn)賬面價格的確認(rèn)，且兩被告人間不存在串通低價的行為。

寧遠(yuǎn)喜第二辯護(hù)人質(zhì)證意見：

1.關(guān)于調(diào)取的大中公司工商登記資料等書證，取證日期早于本案報案、立案日期，均為非法證據(jù)。相關(guān)資料僅客觀說明大中公司情況，不能證明1500萬元價格系兩被告人串謀侵占。

2.證人證言均系本案報案前取得，證據(jù)不合法。證言內(nèi)容僅反映客觀情況，不能證明犯罪，黃梅芬受寧遠(yuǎn)喜安排將租戶押金取現(xiàn)轉(zhuǎn)存大中公司的陳述真實性存疑，其系迫于壓力配合做證，客觀性不足，且財務(wù)上本無理由將該押金直接從寶新能源轉(zhuǎn)入大中公司。

3.不認(rèn)可大中公司與租戶租賃合同的證明目的，雖能證明大中公司通過案涉房產(chǎn)獲得了1409萬元租金收益，但忽略了買入房產(chǎn)的資金價值。2014年司法對民間借貸利息的保護(hù)最高為36%，若將購房款1500萬元用于房貸，則3年即可回本，可見房租收益并不高。且大中公司在寶麗華公司場地辦公，均無人提出異議。

4.關(guān)于大中公司證券賬戶流水，均系報案前非法取證，且不能證明證明目的。

5.關(guān)于大中公司審計報告，僅反映資金往來情況，溫惠僅暫時管理相關(guān)資金，且該報告聘請書所列資料與本案無關(guān)，相關(guān)個人流水情況與本案無關(guān)，偵查行為違法。對各方往來資金審計不全面，人為忽略部分往來情況，根據(jù)辯方審計報告顯示，各方賬目最終持平，溫惠不存在從大中公司分利情況。

6.黃喜華、賴宇證言僅證明其賬戶的實際使用情況，不能證明其他事實。

7.對朱頌奎等辦理貸款相關(guān)人員證言、大中公司貸款資料的取證均為本案報案前，無法證明被控行為，僅能證明貸款過程，系刑事查收經(jīng)濟(jì)糾紛。

8.朱春萌提供的“費用清單”與本案無關(guān)。“房屋租賃臺賬”手寫記載案涉房屋賬目價值為956萬元，證明1500萬元售價并不低，且出售過程有過詢價過程，存在被優(yōu)先購買權(quán)人先行買走的可能，證明寧遠(yuǎn)喜并無侵占故意。

9.溫惠以其母名義所購商鋪性質(zhì)、位置與案涉房產(chǎn)均不同，且該處房產(chǎn)面積小的價格高，大面積房產(chǎn)則價格低，根據(jù)相關(guān)規(guī)范，二樓價值僅為一樓60%，證明1500萬元售價不低。

溫惠第一辯護(hù)人質(zhì)證意見：

1.關(guān)于案涉房產(chǎn)買賣合同、大中公司工商資料、證人證言等證據(jù)只能證明大中公司成立及其投資人相關(guān)情況，但均與職務(wù)侵占行為無關(guān)，本案核心為兩被告人的被控行為及是否侵占了案涉財物，且證人證言不真實、相互矛盾。

2.關(guān)于德高公司價格評估報告。

第一，報告以及起訴書均存在基礎(chǔ)概念錯誤，根據(jù)相關(guān)評估規(guī)范規(guī)定，“市場價格”是指已成交同類型房產(chǎn)的平均值，而根據(jù)評估報告所采用的定義描述，報告所稱“市場價格”實為“市場價值”，導(dǎo)致該評估結(jié)論與起訴書指控依據(jù)不一致，指控存在基礎(chǔ)錯誤。

第二，該評估報告有效期為一年，超期自行失效，本案重一審起訴時即已經(jīng)到期失效，不能作為本案證據(jù)。

第三，該評估報告產(chǎn)生于2022年，但所依據(jù)的卻是當(dāng)時已經(jīng)作廢的1999年版評估規(guī)范。且公安機(jī)關(guān)委托事項為進(jìn)行價格鑒定，屬于法定證據(jù)類型，但德高公司卻出具了評估報告，其僅可進(jìn)行成本測算、資產(chǎn)評估活動，而無權(quán)進(jìn)行鑒定活動。

第四，評估報告載明參考了市場行情、網(wǎng)站等信息，但報告內(nèi)并無引述，且無底稿，依法應(yīng)當(dāng)作為報告附件提交法庭審查，否則相關(guān)人員涉嫌出具虛假證明文件罪。根據(jù)官方及權(quán)威媒體報道，2014年全國房市處于下行期。

第五，評估報告的前提因素之一“空置期”確定為每年30天，得出8.33%的空置率，但評估時案涉房產(chǎn)已經(jīng)全部空置將近10年，空置率實際為100%，租金收益為0。

第六，評估報告的假設(shè)、限制條件之一為“市場穩(wěn)定，未發(fā)生重大宏觀變化”“房屋符合質(zhì)量、驗收規(guī)范”，但案涉房屋使用20年后就出現(xiàn)漏水，不符合規(guī)范要求，且通道規(guī)格不符合安全、驗收標(biāo)準(zhǔn)，兩部電梯均停用，使用條件變化，因此評估結(jié)論錯誤。

第七，相關(guān)規(guī)范要求房產(chǎn)現(xiàn)場勘查應(yīng)當(dāng)對房屋外觀、室內(nèi)拍照，但報告中僅有一組照片顯示房產(chǎn)全景俯瞰圖，無法顯示房產(chǎn)外觀以及內(nèi)部使用狀況，若評估人員虛假評估、出借印章也可能涉嫌犯罪。

第八，評估報告特別說明被評估單位對其提供資料的完整性、可靠性、真實性負(fù)責(zé)，本案被評估單位是大中公司，但評估資料卻是由委托方公安機(jī)關(guān)提供，委托方與評估方存在利益勾連，評估結(jié)論不客觀。評估機(jī)構(gòu)做假情況普遍存在，公訴機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審查，照片顯示案涉房產(chǎn)客流極少，瀕臨廢棄。

第九，德高公司僅為價格評估機(jī)構(gòu)而非房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，其所持資質(zhì)僅為非官方價格協(xié)會頒發(fā)，無權(quán)對案涉房產(chǎn)進(jìn)行價格鑒證。

第十，報告稅務(wù)計算所依據(jù)的規(guī)定已被廢止。

第十一，報告載明的評估目的是為委托方了解價格作為依據(jù)，并不屬于相關(guān)評估規(guī)范規(guī)定的15種評估目的。

第十二，房地產(chǎn)評估基本標(biāo)準(zhǔn)術(shù)語中并無“價格類型”，而應(yīng)當(dāng)是“價值類型”，報告中使用“價格類型”，結(jié)論無依據(jù)。

第十三，相關(guān)規(guī)范規(guī)定的估價方法中并無“市場法”，評估機(jī)構(gòu)卻基于這一不存在的方法得出了不存在的“市場價格”。

第十四，報告選了三個同處的二層商鋪作為可比實例，但該三處商鋪的對比價格從“市場成交價”變更為“市場掛牌價”，相互矛盾，不能指控犯罪，應(yīng)當(dāng)審查相關(guān)底稿。且根據(jù)人民法院入庫案例裁判觀點：評估認(rèn)定依據(jù)為掛牌價缺乏客觀性，評估結(jié)論不能作為定罪依據(jù)。

第十五，案涉房產(chǎn)所在區(qū)域租賃市場蕭條，并不發(fā)達(dá)，補充評估報告采用“收益法”估價有疑問，與原報告方法也不同。且報告自創(chuàng)評估公式，公式定義也不符合相關(guān)規(guī)范要求，“收益期”取值過長，結(jié)論錯誤，不能作為指控證據(jù)。

第十六，報告未按要求優(yōu)先使用推薦的方法計算報酬率，而是使用了“累加法”，不合常理，且未給出必要說明。

第十七，報告無評估人簽字僅有印章，違反相關(guān)規(guī)范要求，印章顯示評估人身份為“注冊價格鑒證師”，但該認(rèn)證師職業(yè)及相應(yīng)印章已被廢除，不排除作廢印章被人惡意利用。

3.關(guān)于朱春萌提供的“房屋租賃臺賬”，顯示案涉房產(chǎn)凈值為956萬元，根據(jù)相關(guān)財務(wù)方法可推算購入成本為1149萬元而非2387萬元，訴訟代理人相關(guān)觀點錯誤。

4.關(guān)于溫惠以其母名義所購商鋪買賣合同，其中三套均為單層建筑而非多層中的一層，相對價值更高，但商鋪面積越大、單價越低，案涉房產(chǎn)在二樓，租金僅為一層的四折。

5.相關(guān)證人證言矛盾很多，且與辦案定罪無直接關(guān)聯(lián)，本案應(yīng)以客觀證據(jù)為主。

溫惠第二辯護(hù)人質(zhì)證意見：

1.關(guān)于大中公司工商登記資料，調(diào)取時間為詐騙案報案后第三日，與職務(wù)侵占罪指控?zé)o關(guān)，相關(guān)調(diào)取證據(jù)通知文書涉嫌偽造，且形式上看大中公司與兩被告人無關(guān)。

2.雖然兩被告人均安排其親屬參與管理大中公司，但不能得出兩人都是實控人的結(jié)論，其中僅有寧遠(yuǎn)喜與大中公司存在混同，實控人僅為寧遠(yuǎn)喜。

3.相關(guān)證人證言均系辦案機(jī)關(guān)提前偵查取得，程序違法。黃梅芬所述退還租戶押金不需要董事長親自安排，雖報批單有寧遠(yuǎn)喜簽字，但僅為形式簽字。

4.大中公司與租戶的租賃合同不能證明大中公司的實控人情況，且后續(xù)租戶陸續(xù)退租，房產(chǎn)空置至今。

5.審計報告僅系對各方資金往來的凌亂統(tǒng)計，無法從中得出任何結(jié)論，不能作為指控依據(jù)。且兩被告人資金往來平衡，審計報告存在故意隱瞞。

6.黃喜華、賴宇兩人銀行賬號由溫惠控制屬實，但并無實際證明意義。

7.朱頌奎等人證言形成于本案報案前，系非法證據(jù)應(yīng)排除。

8.關(guān)于德高公司評估報告同意第一辯護(hù)人意見，不能作為指控依據(jù)，案涉房產(chǎn)價值應(yīng)當(dāng)查明，關(guān)鍵因素是當(dāng)時地產(chǎn)市場走勢、寶新能源經(jīng)營策略，以評估價作為房產(chǎn)價值很荒唐。

最后階段，寧遠(yuǎn)喜綜合各辯護(hù)人意見，要求法庭重視對德高公司評估報告的審查，并再次強調(diào)本案事實不清、證據(jù)不足，其無任何犯罪行為。

掃描下方二維碼關(guān)注“夏海龍律師”視頻號，觀看每周刑辯直播。

上海申倫律師事務(wù)所

夏海龍律師

聯(lián)系方式：15618405715