市場供需：成交明顯回落，價格保持平穩(wěn)

7月長沙樓市呈現(xiàn)季節(jié)性回落態(tài)勢，成交規(guī)模較前期有所收窄。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年7月長沙內(nèi)五區(qū)商品房成交面積26.13萬平方米，環(huán)比下降38.04%，同比下降50.71%；成交套數(shù)1790套，環(huán)比下降35.29%，同比下降50.58%。

從價格方面來看，7月長沙新房成交均價為12982元/平方米，環(huán)比下降3.85%，但同比上漲13.85%。這一數(shù)據(jù)表明，盡管成交量有所下滑，但房價總體保持穩(wěn)定，甚至相比去年同期有明顯提升，反映出市場對優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的認(rèn)可度仍然較高。

值得注意的是，7月市場雖然整體放緩，但月內(nèi)呈現(xiàn)"先抑后揚"的節(jié)奏變化?？硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月經(jīng)歷了連續(xù)兩周的低迷后，在7月第4周（7.26—8.1）出現(xiàn)明顯回升，當(dāng)周成交428套、6.08萬平方米，供應(yīng)557套、10.00萬平方米，顯示出市場仍有活力。

區(qū)域表現(xiàn)：主城價穩(wěn)量縮，外圍性價比走量

7月長沙樓市呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化格局，表現(xiàn)為"主城穩(wěn)定、外圍走量"的特征。從成交分布來看，天心區(qū)以9.45萬平方米的成交面積位居首位，岳麓區(qū)以6.70萬平方米緊隨其后，二者合計占全市成交總量的62%，顯示核心區(qū)域的市場韌性。

從克而瑞提供的數(shù)據(jù)分析，7月長沙樓市區(qū)域分化主要體現(xiàn)在三個方面：

1. 價格梯度分化：天心區(qū)、岳麓區(qū)等核心區(qū)域成交均價分別為12167元/平方米和14114元/平方米，而望城區(qū)均價僅為9260元/平方米，價格差距達到40%以上。

2. 客群結(jié)構(gòu)分化：主城區(qū)以改善型與中高品質(zhì)產(chǎn)品為主，外圍區(qū)域以剛需走量支撐總成交。

3. 供求關(guān)系分化：雨花區(qū)、望城區(qū)供大于求（供求比分別為2.56和3.18），而天心區(qū)、岳麓區(qū)則供不應(yīng)求（供求比分別為0.56和0.68）。

在教育資源與金融商務(wù)圈層的板塊中，購房熱度持續(xù)高于一般區(qū)域。中建桃李九章等教育資源優(yōu)勢項目在7月單月仍維持著較高的成交量，以1.87億元銷售額領(lǐng)跑項目榜單。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：改善剛需兩端發(fā)力，低總價項目受青睞

2025年7月長沙新房市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)"兩端發(fā)力"的特征，改善型與剛需產(chǎn)品同步受到市場關(guān)注。從成交面積段看，7月份130-150平方米和110-130平方米的產(chǎn)品成交分別達到10.39萬平方米和4.88萬平方米，共占總成交量的58.4%。

從房型結(jié)構(gòu)看，三房和四房產(chǎn)品成交共計1650套，占總成交量的89%。這反映出市場需求主要集中在剛改及改善型產(chǎn)品上，而高端豪宅市場則相對冷清。

從價格分布來看，300萬元以內(nèi)的產(chǎn)品占據(jù)總成交量的87%，顯示低總價剛需產(chǎn)品仍是市場主力。總價500萬元以上的高端產(chǎn)品占比不到3%，反映了市場在當(dāng)前環(huán)境下的消費謹(jǐn)慎情緒。

特別值得注意的是，長沙樓市"好房子"效應(yīng)顯著。新建商品住宅中，高品質(zhì)、高得房率項目明顯受到市場青睞。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一批新規(guī)"0公攤"項目，如邦泰觀宸、綠城玉海棠等產(chǎn)品，去化率顯著高于普通產(chǎn)品，凸顯品質(zhì)住宅在需求集中釋放中的優(yōu)勢。

土地市場：核心區(qū)域溢價成交，優(yōu)質(zhì)地塊仍具吸引力

7月長沙土地市場表現(xiàn)分化，總體成交清淡但優(yōu)質(zhì)地塊仍受青睞。月內(nèi)共成交6幅土地，成交總建面積37.85萬平方米，成交總價14.82億元，環(huán)比下降50.74%。

特別值得關(guān)注的是，岳麓區(qū)觀沙嶺城市更新片區(qū)地塊以9.99億元的總價成交，占全月土地成交總價的67.4%，充分顯示了核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的市場吸引力。

從近期土地成交數(shù)據(jù)來看，長沙土地市場呈現(xiàn)明顯的"分層"特征：

1. 核心區(qū)域地塊：供應(yīng)稀缺，擁有優(yōu)質(zhì)教育資源配套，房企積極競爭，溢價率顯著。

2. 外圍區(qū)域地塊：供應(yīng)充足，價格相對低廉，成交較為平淡，主要面向剛需產(chǎn)品開發(fā)。

與此同時，7月下旬中央城市工作會議強調(diào)"高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，加大'好房子'供應(yīng)"，為土地市場的長期發(fā)展指明了方向，預(yù)計將對城市核心區(qū)域的土地供應(yīng)和產(chǎn)品定位產(chǎn)生積極影響。

庫存結(jié)構(gòu)：區(qū)域與產(chǎn)品類型分化明顯

截至2025年7月底，長沙新房市場庫存面積達到523.62萬平方米，庫存套數(shù)33421套，環(huán)比微降0.44%，整體庫存壓力保持穩(wěn)定。不同區(qū)域的庫存情況差異顯著，岳麓區(qū)庫存量最大，達301.22萬平方米，占全市總庫存的57.5%。

? 去化周期數(shù)據(jù)?

長沙市場平均去化周期為16.3個月，處于相對健康區(qū)間，但各區(qū)域差異明顯：雨花區(qū)去化周期高達35.9個月，而天心區(qū)僅為21.1個月，反映了不同區(qū)域市場活躍度的差異。

? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析?

130-150平方米的改善型產(chǎn)品去化周期較短，僅為10.8個月，而50平方米以下的小戶型和200平方米以上的大戶型去化周期則分別達到80.3個月和35.3個月。

這種庫存結(jié)構(gòu)分化表明，優(yōu)質(zhì)區(qū)位、合理價格、適中面積的產(chǎn)品仍有較強市場競爭力，而低品質(zhì)、外圍區(qū)域、過大或過小面積的產(chǎn)品則面臨較大去化壓力。

市場展望：政策支持穩(wěn)預(yù)期，品質(zhì)競爭將加劇

7月30日中央會議強調(diào)"保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強靈活性預(yù)見性"，同時提出"高質(zhì)量開展城市更新"，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行提供了政策基礎(chǔ)。疊加此前長沙出臺的"長十條"支持政策，預(yù)計下半年長沙樓市將繼續(xù)保持平穩(wěn)運行態(tài)勢。

基于當(dāng)前市場表現(xiàn)，2025年下半年長沙樓市可能呈現(xiàn)以下趨勢：

◇結(jié)構(gòu)性分化將進一步加劇：核心區(qū)域與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將持續(xù)保持競爭力，外圍區(qū)域和普通產(chǎn)品可能面臨更大的營銷壓力。

◇"好房子"標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)產(chǎn)品升級：符合住建部《住宅項目規(guī)范》的高品質(zhì)、高得房率、智能化產(chǎn)品將獲得市場青睞，推動產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

◇區(qū)域價格梯度更趨明顯：主城區(qū)與外圍區(qū)域的價格差距可能進一步擴大，形成更為清晰的"價格—圈層—客群"分布。

◇政策效應(yīng)持續(xù)釋放：首付比例下調(diào)、公積金支持等政策紅利將繼續(xù)支撐剛需和改善型需求，但大幅增長的可能性較小。

總體而言，2025年7月長沙樓市表現(xiàn)出典型的季節(jié)性特征，在總量收窄的同時，結(jié)構(gòu)分化更為明顯。隨著"好房子"建設(shè)成為政策導(dǎo)向，市場將進一步向優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和核心區(qū)域集中，推動房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。對購房者而言，當(dāng)前市場提供了較為理性的入市環(huán)境，可根據(jù)自身需求，選擇適合的區(qū)域和產(chǎn)品。