市場(chǎng)供需：成交明顯回落，價(jià)格保持平穩(wěn)

7月長(zhǎng)沙樓市呈現(xiàn)季節(jié)性回落態(tài)勢(shì)，成交規(guī)模較前期有所收窄。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年7月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品房成交面積26.13萬(wàn)平方米，環(huán)比下降38.04%，同比下降50.71%；成交套數(shù)1790套，環(huán)比下降35.29%，同比下降50.58%。

從價(jià)格方面來(lái)看，7月長(zhǎng)沙新房成交均價(jià)為12982元/平方米，環(huán)比下降3.85%，但同比上漲13.85%。這一數(shù)據(jù)表明，盡管成交量有所下滑，但房?jī)r(jià)總體保持穩(wěn)定，甚至相比去年同期有明顯提升，反映出市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的認(rèn)可度仍然較高。

值得注意的是，7月市場(chǎng)雖然整體放緩，但月內(nèi)呈現(xiàn)"先抑后揚(yáng)"的節(jié)奏變化。克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月經(jīng)歷了連續(xù)兩周的低迷后，在7月第4周（7.26—8.1）出現(xiàn)明顯回升，當(dāng)周成交428套、6.08萬(wàn)平方米，供應(yīng)557套、10.00萬(wàn)平方米，顯示出市場(chǎng)仍有活力。

區(qū)域表現(xiàn)：主城價(jià)穩(wěn)量縮，外圍性價(jià)比走量

7月長(zhǎng)沙樓市呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化格局，表現(xiàn)為"主城穩(wěn)定、外圍走量"的特征。從成交分布來(lái)看，天心區(qū)以9.45萬(wàn)平方米的成交面積位居首位，岳麓區(qū)以6.70萬(wàn)平方米緊隨其后，二者合計(jì)占全市成交總量的62%，顯示核心區(qū)域的市場(chǎng)韌性。

從克而瑞提供的數(shù)據(jù)分析，7月長(zhǎng)沙樓市區(qū)域分化主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

1. 價(jià)格梯度分化：天心區(qū)、岳麓區(qū)等核心區(qū)域成交均價(jià)分別為12167元/平方米和14114元/平方米，而望城區(qū)均價(jià)僅為9260元/平方米，價(jià)格差距達(dá)到40%以上。

2. 客群結(jié)構(gòu)分化：主城區(qū)以改善型與中高品質(zhì)產(chǎn)品為主，外圍區(qū)域以剛需走量支撐總成交。

3. 供求關(guān)系分化：雨花區(qū)、望城區(qū)供大于求（供求比分別為2.56和3.18），而天心區(qū)、岳麓區(qū)則供不應(yīng)求（供求比分別為0.56和0.68）。

在教育資源與金融商務(wù)圈層的板塊中，購(gòu)房熱度持續(xù)高于一般區(qū)域。中建桃李九章等教育資源優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目在7月單月仍維持著較高的成交量，以1.87億元銷售額領(lǐng)跑項(xiàng)目榜單。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：改善剛需兩端發(fā)力，低總價(jià)項(xiàng)目受青睞

2025年7月長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)"兩端發(fā)力"的特征，改善型與剛需產(chǎn)品同步受到市場(chǎng)關(guān)注。從成交面積段看，7月份130-150平方米和110-130平方米的產(chǎn)品成交分別達(dá)到10.39萬(wàn)平方米和4.88萬(wàn)平方米，共占總成交量的58.4%。

從房型結(jié)構(gòu)看，三房和四房產(chǎn)品成交共計(jì)1650套，占總成交量的89%。這反映出市場(chǎng)需求主要集中在剛改及改善型產(chǎn)品上，而高端豪宅市場(chǎng)則相對(duì)冷清。

從價(jià)格分布來(lái)看，300萬(wàn)元以內(nèi)的產(chǎn)品占據(jù)總成交量的87%，顯示低總價(jià)剛需產(chǎn)品仍是市場(chǎng)主力?？們r(jià)500萬(wàn)元以上的高端產(chǎn)品占比不到3%，反映了市場(chǎng)在當(dāng)前環(huán)境下的消費(fèi)謹(jǐn)慎情緒。

特別值得注意的是，長(zhǎng)沙樓市"好房子"效應(yīng)顯著。新建商品住宅中，高品質(zhì)、高得房率項(xiàng)目明顯受到市場(chǎng)青睞。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一批新規(guī)"0公攤"項(xiàng)目，如邦泰觀宸、綠城玉海棠等產(chǎn)品，去化率顯著高于普通產(chǎn)品，凸顯品質(zhì)住宅在需求集中釋放中的優(yōu)勢(shì)。

土地市場(chǎng)：核心區(qū)域溢價(jià)成交，優(yōu)質(zhì)地塊仍具吸引力

7月長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)表現(xiàn)分化，總體成交清淡但優(yōu)質(zhì)地塊仍受青睞。月內(nèi)共成交6幅土地，成交總建面積37.85萬(wàn)平方米，成交總價(jià)14.82億元，環(huán)比下降50.74%。

特別值得關(guān)注的是，岳麓區(qū)觀沙嶺城市更新片區(qū)地塊以9.99億元的總價(jià)成交，占全月土地成交總價(jià)的67.4%，充分顯示了核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的市場(chǎng)吸引力。

從近期土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的"分層"特征：

1. 核心區(qū)域地塊：供應(yīng)稀缺，擁有優(yōu)質(zhì)教育資源配套，房企積極競(jìng)爭(zhēng)，溢價(jià)率顯著。

2. 外圍區(qū)域地塊：供應(yīng)充足，價(jià)格相對(duì)低廉，成交較為平淡，主要面向剛需產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。

與此同時(shí)，7月下旬中央城市工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)"高質(zhì)量開(kāi)展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，加大'好房子'供應(yīng)"，為土地市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展指明了方向，預(yù)計(jì)將對(duì)城市核心區(qū)域的土地供應(yīng)和產(chǎn)品定位產(chǎn)生積極影響。

庫(kù)存結(jié)構(gòu)：區(qū)域與產(chǎn)品類型分化明顯

截至2025年7月底，長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)庫(kù)存面積達(dá)到523.62萬(wàn)平方米，庫(kù)存套數(shù)33421套，環(huán)比微降0.44%，整體庫(kù)存壓力保持穩(wěn)定。不同區(qū)域的庫(kù)存情況差異顯著，岳麓區(qū)庫(kù)存量最大，達(dá)301.22萬(wàn)平方米，占全市總庫(kù)存的57.5%。

? 去化周期數(shù)據(jù)?

長(zhǎng)沙市場(chǎng)平均去化周期為16.3個(gè)月，處于相對(duì)健康區(qū)間，但各區(qū)域差異明顯：雨花區(qū)去化周期高達(dá)35.9個(gè)月，而天心區(qū)僅為21.1個(gè)月，反映了不同區(qū)域市場(chǎng)活躍度的差異。

? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析?

130-150平方米的改善型產(chǎn)品去化周期較短，僅為10.8個(gè)月，而50平方米以下的小戶型和200平方米以上的大戶型去化周期則分別達(dá)到80.3個(gè)月和35.3個(gè)月。

這種庫(kù)存結(jié)構(gòu)分化表明，優(yōu)質(zhì)區(qū)位、合理價(jià)格、適中面積的產(chǎn)品仍有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而低品質(zhì)、外圍區(qū)域、過(guò)大或過(guò)小面積的產(chǎn)品則面臨較大去化壓力。

市場(chǎng)展望：政策支持穩(wěn)預(yù)期，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)將加劇

7月30日中央會(huì)議強(qiáng)調(diào)"保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)靈活性預(yù)見(jiàn)性"，同時(shí)提出"高質(zhì)量開(kāi)展城市更新"，為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行提供了政策基礎(chǔ)。疊加此前長(zhǎng)沙出臺(tái)的"長(zhǎng)十條"支持政策，預(yù)計(jì)下半年長(zhǎng)沙樓市將繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

基于當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)，2025年下半年長(zhǎng)沙樓市可能呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：

◇結(jié)構(gòu)性分化將進(jìn)一步加劇：核心區(qū)域與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將持續(xù)保持競(jìng)爭(zhēng)力，外圍區(qū)域和普通產(chǎn)品可能面臨更大的營(yíng)銷壓力。

◇"好房子"標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)產(chǎn)品升級(jí)：符合住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的高品質(zhì)、高得房率、智能化產(chǎn)品將獲得市場(chǎng)青睞，推動(dòng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

◇區(qū)域價(jià)格梯度更趨明顯：主城區(qū)與外圍區(qū)域的價(jià)格差距可能進(jìn)一步擴(kuò)大，形成更為清晰的"價(jià)格—圈層—客群"分布。

◇政策效應(yīng)持續(xù)釋放：首付比例下調(diào)、公積金支持等政策紅利將繼續(xù)支撐剛需和改善型需求，但大幅增長(zhǎng)的可能性較小。

總體而言，2025年7月長(zhǎng)沙樓市表現(xiàn)出典型的季節(jié)性特征，在總量收窄的同時(shí)，結(jié)構(gòu)分化更為明顯。隨著"好房子"建設(shè)成為政策導(dǎo)向，市場(chǎng)將進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和核心區(qū)域集中，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。對(duì)購(gòu)房者而言，當(dāng)前市場(chǎng)提供了較為理性的入市環(huán)境，可根據(jù)自身需求，選擇適合的區(qū)域和產(chǎn)品。